수원지방법원 2025타경53491. 하남시 망월동 미사강변스카이폴리스지식산업센터 6층 다639호로, 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 드림메이드에셋주식회사이고, 2022.03.28 우리은행이 채권최고액 1,560,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기상 후순위 권리의 소멸만 보고 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 토지인 하남시 망월동 834 및 834-1에 각 을구 1번 구분지상권설정등기가 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다. 배당표상의 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 이 비금전 권리는 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53491 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 6층다639호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 소유자 | 드림메이드에셋주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 944,000,000원 / 660,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,845,400,759원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.28 우리은행 근저당권 · 채권최고액 1,560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 구분지상권은 별도
말소기준은 2022.03.28 우리은행 근저당권입니다. 2025.12.01 수원지방법원 성남지원의 임의경매개시결정 이후 국세·지방세 압류도 확인됩니다. 하남시의 2025.02.19 압류는 2025.05.21 해제됐고, 2025.12.17 국 압류와 2026.03.18 하남시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차 법인 4곳, 대항력은 모두 없음
현황조사에 기재된 임차 법인은 4곳이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 네 곳 모두 전입일이 말소기준일 2022.03.28보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
| 임차인 | 신고 부위 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 드림뷰티랩 | 나동10층1024호 | 2025.10.22 | 1,500,000원 / 450,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 케이제이산업개발 | 다동 638호 | 2024.02.29 | 100,000,000원 / 10,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 드림베스트원 | 다동638호 | 2025.10.23 | 1,000,000원 / 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 드림자산개발 | 다동 638호 | 2023.05.02 | 10,000,000원 / 250,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 — 1회 유찰로 감정가 70%, 시세 단정은 금물
감정가는 944,000,000원, 현재 최저매각가는 660,800,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 462,560,000원, 3회 유찰 시 323,792,000원입니다.
다만 이 사건은 동일 물건 유형의 실거래 비교값을 근거로 가격 적정성을 판단할 수 있는 상태가 아니므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정해서는 안 됩니다. 현재 확인되는 것은 감정가 대비 회차별 가격 변화와 권리 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 660,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,008,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,560,000,000원 | 651,792,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 1,560,000,000원 중 651,792,000원이 배당되고 908,208,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 위치. 경기도 하남시 망월동 소재 미사한강공원5호 남측 인근이며, 지식산업센터·근린생활시설·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 부근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2022.01.28 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수시설, 승강기설비, 지하주차장 시설을 갖췄습니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 남서측 약 15m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지 이용. 망월동 834 및 834-1은 준주거지역·지구단위계획구역(미사지구) 등에 해당하며, 공장(지식산업센터 등)의 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 망월동 834 및 834-1 각 토지의 을구 1번 구분지상권설정등기가 말소되지 않으므로 설정 목적·범위·존속 내용을 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 임차 신고 부위 대조. 대상은 6층다639호인데 현황조사 임차 신고는 나동10층1024호 및 다동638호로 표시돼 있습니다. 실제 점유 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있으며 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 근저당 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 660,800,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 실제 거래가격과 별도로 비교해야 합니다.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 462,560,000원, 3회 유찰 시 323,792,000원으로 내려가지만 가격 하락만큼 근저당 미배당액은 커집니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 토지 구분지상권 내용을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 부담 0”
이 사건의 기본 권리 순서는 비교적 선명합니다. 2022.03.28 우리은행 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 실제 임차 법인 4곳은 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인의 금전 인수액을 0원으로 계산합니다.
그러나 결론을 여기서 멈추면 안 됩니다. 매각물건명세서가 망월동 834 및 834-1 토지의 구분지상권설정등기가 말소되지 않는다고 명시하고 있기 때문입니다. 여기에 국세·지방세 압류와 임차 신고 부위의 불일치까지 함께 점검해야 합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 시세 비교 근거 없이 “싸다”고 평가할 수도 없습니다. 금전 승계는 낮지만, 존속권리 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
