수원지방법원 2025타경53491. 하남시 망월동 미사강변스카이폴리스지식산업센터 6층 다638호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 드림메이드에셋주식회사이며, 2022.03.28. 설정된 주식회사우리은행 채권최고액 1,560,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 경매개시결정과 국·하남시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건의 핵심은 후순위 압류가 아닙니다. 매각물건명세서는 망월동 834번지와 834-1번지 토지에 각 을구 1번 구분지상권설정등기가 말소되지 않는다고 명시합니다. 따라서 배당표의 ‘매수인 인수 0원’은 금액으로 계산된 현금 인수액을 뜻할 뿐, 낙찰 후 존속하는 권리까지 없다는 의미로 해석하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 구분지상권은 별도

말소기준은 2022.03.28. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 2025.12.02. 임의경매개시결정, 2025.12.17. 국 압류, 2026.03.19. 하남시 압류는 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 근저당권 자체도 매각으로 소멸하지만, 토지의 구분지상권은 매각물건명세서에 말소되지 않는 권리로 별도 기재돼 있습니다.

임차·점유 확인

주식회사 드림뷰티랩, 주식회사 케이제이산업개발, 주식회사 드림베스트원, 주식회사 드림자산개발의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.03.28. 이후로 조사되어 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서에 기재된 드림자는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없는 항목입니다.

② 가격 — 1회 유찰로 감정가의 70%

감정가는 767,000,000원, 현재 최저매각가는 536,900,000원입니다. 1회 유찰되어 감정가의 70% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 375,830,000원(49%), 3회 유찰 시 263,080,999원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.

다만 감정가 대비 할인율만으로 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 현재 판단의 핵심은 70%라는 숫자보다, 공장(지식산업센터) 이용상태와 말소되지 않는 토지 구분지상권, 그리고 대항력 판정이 끝나지 않은 점유관계까지 실제 취득 조건에 함께 반영하는 것입니다.

③ 예상배당표 (매각가 536,900,000원 가정)

현재 회차 가정에서 근저당권 미배당액은 1,030,869,000원, 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 현금 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 토지 구분지상권의 존속 여부는 금액 인수와 별개의 권리사항입니다.

④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 하남시 망월동 소재 미사한강공원5호 남측 인근으로, 지식산업센터·근린생활시설·아파트 등이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 부근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재합니다.
• 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
• 건물. 2022.01.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물이며, 외벽은 인조석 붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 지하주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측 노폭 약 30m, 남서측 노폭 약 15m의 아스콘포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 망월동 834 및 834-1은 준주거지역·지구단위계획구역(미사지구) 등으로 기재돼 있습니다.
• 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 평가됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 구분지상권 원문 확인. 망월동 834번지와 834-1번지의 을구 1번 구분지상권설정등기가 말소되지 않는다고 명시돼 있으므로 해당 등기의 설정내용과 범위를 직접 대조해야 합니다.
• 드림자 점유 확인. 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력을 판정할 수 없습니다. 실제 점유 부분과 권리 발생 시점을 확인해야 합니다.
• 다638호 임차관계 대조. 주식회사 케이제이산업개발, 주식회사 드림베스트원, 주식회사 드림자산개발은 다638호로 표시돼 있고 확인된 전입일은 말소기준 이후입니다.
• 점유 대상 구분. 주식회사 드림뷰티랩은 나동10층1024호로 표시되어 있으므로 대상 호실과의 관계를 현황조사 원문에서 구분해 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 현재 최저가 536,900,000원은 감정가 767,000,000원의 70%이지만, 할인율만을 근거로 저가매수라고 판단하지 않아야 합니다.
• 배당표 한계 확인. 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
• 이용상태 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 존속권리다

이 물건은 1회 유찰되어 감정가 767,000,000원에서 최저가 536,900,000원까지 내려왔습니다. 배당표만 보면 매수인의 현금 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 단순한 물건처럼 보입니다.

그러나 결론은 그렇게 단순하지 않습니다. 매각물건명세서가 토지의 을구 1번 구분지상권설정등기를 말소되지 않는 권리로 명시하고 있고, ‘드림자’는 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 판정도 끝나지 않았습니다. 확인된 후순위 압류가 소멸한다는 사실보다 이 두 항목이 더 중요합니다.

현재 평가는 “가격은 70%까지 내려왔지만 권리는 추가 확인이 필요한 유형”입니다. 감정가 할인율만 보고 접근하기보다, 토지 구분지상권 원문과 미상 점유자의 권리관계를 먼저 확정한 뒤 현재 최저가 536,900,000원을 실제 취득 조건과 함께 판단하는 것이 맞습니다.