인천지방법원 2025타경34194. 김포시 구래동 태경프라자 1층 105호로, 집합건축물대장상 용도와 감정평가 이용상태는 인터넷컴퓨터게임시설 제공업소입니다. 현황 상호는 ‘테* PC’로 조사됐습니다. 소유자는 윤순이이며, 2019.04.22. 매매를 원인으로 2020.11.26. 소유권을 이전받았습니다.
같은 날 대덕농업협동조합이 채권최고액 1,836,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 근저당은 같은 태경프라자 1층 111호·112호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 이후 김포시 압류 2건과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 순위 자체는 비교적 명료하지만, 실제 배당은 공동담보 물건의 진행 및 당해세·최우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34194 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6881-9 태경프라자 1층 105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 인터넷컴퓨터게임시설 제공업소(상호: 테* PC) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 9층 건물 내 1층 105호 |
| 소유자 | 윤순이 (2019.04.22. 매매 원인, 2020.11.26. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 752,000,000원 / 368,480,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대덕농업협동조합 / 1,803,265,211원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.26. 대덕농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,836,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.11.26. 설정된 대덕농업협동조합 근저당입니다. 이후의 김포시 압류와 2025.08.12. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.04.13. 개시됐던 종전 임의경매는 2025.04.24. 취하돼 2025.04.28. 등기가 말소됐고, 현재 사건은 2025.08.12. 새로 개시된 경매입니다.
② 임차인·점유 분석 — 확인된 2명은 대항력 없음
| 성명 | 전입·신고일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진주원 | 2023.05.08 | 20,000,000원 / 월 2,200,000원 | 2025.10.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장성욱 | 2024.04.01 | 5,000,000원 / 월 1,500,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성명 없음 | 미상 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
진주원은 2023.05.08., 장성욱은 2024.04.01. 전입·신고돼 모두 말소기준일인 2020.11.26. 이후입니다. 따라서 두 사람은 대항력이 없고, 확인된 보증금이 매수인에게 승계되는 구조도 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 성명이 확인된 임차인은 2명입니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가는 752,000,000원이고 현재 최저매각가는 368,480,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰돼 가격이 크게 내려왔지만, 동일 건물·유사용도의 실거래 자료는 제시되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가가 실제 매매시세나 수익가치보다 낮은지 여부는 확인할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 368,480,000원 | 362,521,280원 | 1,473,478,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 257,935,999원 | 253,524,895원 | 1,582,475,105원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 180,555,199원 | 177,227,426원 | 1,658,772,574원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 대덕농업협동조합의 미배당액은 늘어나지만, 미배당 근저당채권은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이는 확인된 권리와 배당자료를 기준으로 한 결과이며, 성명 없는 점유 기록과 당해세·최우선변제는 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 368,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,958,720원 |
| 1. 근저당 · 대덕농업협동조합 | 1,836,000,000원 | 362,521,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 대덕농업협동조합에 배당되고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 채권최고액 기준 미배당은 1,473,478,720원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 공동담보 배당 진행에 따라 실제 금액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 한가람초등학교 남측 인근으로, 업무시설·숙박시설·근린생활시설과 나지가 혼재하는 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 김포골드라인 구래역이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 현황 용도. 집합건축물대장과 감정평가 이용상태 모두 인터넷컴퓨터게임시설 제공업소이며, 현황 상호는 ‘테* PC’입니다.
- 도로·건물. 건물 남측으로 폭 약 12m 포장도로가 있고 북측 공공공지로 보행자 통행이 가능합니다. 위생·상하수도·승강기·소화전·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 철도보호지구에 저촉됩니다. 토지는 정방형 평지, 상업용이며 공시지가는 3,541,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 대조. 성명 없는 점유 기록의 전입일·보증금·점유 부분을 현황조사서, 매각물건명세서와 관련 접수문건에서 확인해야 합니다.
- 현장 사용 확인. ‘테* PC’의 실제 영업 여부, 점유 주체, 시설물 소유관계와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 111호·112호의 경매 및 배당 진행, 근저당 채권 잔액 변화를 함께 점검해야 합니다.
- 수익가치 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 주변 1층 근린시설의 보증금·월세·공실과 관리비를 별도로 조사해 응찰가 상한을 산정해야 합니다.
- 용도 적합성. 인터넷컴퓨터게임시설 제공업소로 사용 중인 만큼 건축물대장상 용도와 향후 사용계획이 맞는지 확인해야 합니다.
- 체납 항목. 당해세, 관리비 체납, 최우선변제 가능 금액은 배당표에 반영되지 않았으므로 관계기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
- 절차 확인. 데이터상 매각기일은 2026.06.18.이므로 법원 공고와 사건 진행 결과를 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 점유와 가격은 미확정
이 물건은 2020년 대덕농업협동조합 근저당 이후의 압류와 경매개시결정이 소멸하고, 확인된 임차인 2명도 대항력이 없어 등기 순위만 보면 비교적 정리된 구조입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 성명·전입일·보증금이 없는 점유 기록 1건은 대항력 여부를 단정할 수 없고, 현재 최저가 368,480,000원이 실제 시세보다 낮은지도 비교자료가 없어 확인되지 않습니다. 더구나 PC방으로 이용되는 근린시설은 현장 영업상태와 임대수익 확인이 가격 판단의 핵심입니다. 확인된 권리는 양호, 미상 점유와 가격 검증은 보류. 감정가의 49%라는 할인율보다 먼저 점유 원본과 실제 수익가치를 확인해야 하는 사건입니다.
