인천지방법원 2025타경34194. 김포시 구래동 태경프라자 1층 112호 근린시설입니다. 소유자는 윤순이이며, 말소기준권리는 2020.11.26. 설정된 대덕농업협동조합의 채권최고액 1,836,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 같은 건물 1층 105호와 111호도 함께 담보로 잡은 공동담보입니다. 이후 김포시 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 2명도 모두 말소기준권리 이후 전입해 낙찰자가 보증금을 떠안을 구조는 아닙니다.
현재 최저매각가는 368,480,000원으로 감정가 752,000,000원의 49%입니다. 그러나 근린시설은 같은 건물이라도 호실 위치, 전면 노출, 업종, 임대료와 공실 여부에 따라 가치 편차가 큽니다. 동일 조건의 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 보는 것은 위험합니다. 특히 현황 음식점 이용과 임차인 점유가 확인되는 만큼, 권리 인수와 별개로 명도·영업시설·임대수익 상태를 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34194 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6881-9 태경프라자 1층 112호 도로명: 경기도 김포시 김포한강9로75번길 100 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공부상 소매점 · 현황 음식점 |
| 소유자 | 윤순이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 752,000,000원 / 368,480,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대덕농업협동조합 / 1,803,265,211원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.26. 대덕농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,836,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.18 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 공동담보와 명도는 별도
권리분석의 기준점은 2020.11.26. 근저당권입니다. 김포시 압류와 현재 경매개시결정은 모두 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2023.04.13. 시작된 종전 임의경매는 2025.04.24. 취하됐고, 해당 등기는 2025.04.28. 말소됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진주원 | 2023.05.08 | 20,000,000원 / 2,200,000원 | 2025.10.29 접수 | 없음 | 판단 보류 | 해당 없음 |
| 장성욱 | 2024.04.01 | 5,000,000원 / 1,500,000원 | 미확인 | 없음 | 판단 보류 | 해당 없음 |
두 임차인의 전입일은 각각 2023.05.08.과 2024.04.01.로, 말소기준권리인 2020.11.26. 근저당보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력이 없고 보증금은 매수인에게 승계되지 않습니다. 실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 판단을 보류해야 하며, 배당 여부와 별개로 점유자가 남아 있다면 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다.
② 가격·용도 분석 — 49%는 ‘할인율’이지 ‘시세 차익’이 아니다
현재 최저가는 감정가의 49%로 두 차례 유찰된 가격입니다. 최저가에 낙찰된다고 가정하면 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 368,480,000원입니다. 그러나 동일 상가의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
용도 측면에서도 확인할 지점이 있습니다. 집합건축물대장상 용도는 소매점이지만 현황은 음식점으로 이용 중입니다. 건축물대장상 위반건축물 표시는 없으나, 실제 이용 업종과 시설 상태, 영업 관련 승계 여부, 원상복구 필요성은 현장에서 별도로 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 368,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,958,720원 |
| 1. 근저당 · 대덕농업협동조합 | 1,836,000,000원 | 362,521,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 대덕농업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 1,473,478,720원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한가람초등학교 남측 인근이며 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설과 나지가 혼재하는 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 김포골드라인 구래역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 지하 3층·지상 9층 철근콘크리트 건물의 1층 호실로, 위생·상하수도·승강기·소화전·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 남측에 폭 약 12m 포장도로가 있고, 북측 공공공지를 통해 보행자 통행이 가능합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구에 속한 정방형 평지이며, 공시지가는 1㎡당 3,541,000원입니다.
- 규제. 성장관리권역·철도보호지구·하수처리구역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 상가 호실은 아파트처럼 동일 평형 평균가격으로 단순 비교하기 어렵고, 실제 임대료·공실·업종 적합성이 매각 가능성을 좌우합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공동담보 원본 확인. 1층 105호·111호의 경매·배당 진행 여부와 대덕농업협동조합의 실제 잔존채권을 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 진주원·장성욱의 실제 점유 부분, 영업 여부, 임대차 종료와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 배당요구 확인. 진주원은 2025.10.29. 배당요구를 접수했으나, 장성욱의 배당요구 여부와 두 임차인의 확정일자는 별도 확인이 필요합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 소매점과 현황 음식점 이용의 적법성, 영업시설 철거·원상복구 및 업종 변경 가능성을 점검하세요.
- 임대수익 검증. 보증금 20,000,000원·월차임 2,200,000원과 보증금 5,000,000원·월차임 1,500,000원의 실제 지급·체납 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치 대신 같은 건물 1층 호실의 최근 거래, 공실기간, 실현 임대료와 수익률을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 체납·원본 대조. 미납 관리비·당해세·최우선변제 가능성을 확인하고 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 임차인과 압류는 매각으로 정리되고, 최저가 기준 매수인 실질취득액은 368,480,000원, 인수액은 0원입니다. 그러나 물건은 현황 음식점으로 사용 중인 근린시설이고, 두 차례 유찰됐으며, 최근 실거래 기준도 확인되지 않습니다. 공동담보와 임차인 명도, 용도 차이까지 고려하면 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 평가하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 검증. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 실제 임대수익과 재매각 가능성을 얼마만큼 확인할 수 있느냐입니다.
