인천지방법원 2025타경34194. 김포시 구래동 태경프라자 지하 3층·지상 9층 건물의 1층 111호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태에는 기호(2)의 공부상 용도가 위락시설(유원시설업의 시설)로 기록돼 있습니다. 외부에 상호가 붙어 있으나 영업하지 않고 있는 상태로 조사됐습니다.
등기 구조는 비교적 단순합니다. 2020년 11월 26일 설정된 대덕농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 현재 경매개시결정은 그보다 뒤에 있습니다. 과거 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기와 2023년 임의경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34194 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6881-9 태경프라자 제1층 제111호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강9로75번길 100 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 위락시설(유원시설업의 시설) · 영업하지 않고 있음 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층·지상 9층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 윤순이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 695,000,000원 / 340,550,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대덕농업협동조합 / 1,803,265,211원 |
| 매각기일 | 2026.06.18 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020년 11월 26일 대덕농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,836,000,000원이며 태경프라자 1층 105호·112호와 공동담보로 설정됐습니다. 신청채권자의 청구액은 1,803,265,211원입니다. 채권최고액과 미배당액이 크더라도 근저당권은 매각으로 소멸하므로 그 부족액을 낙찰자가 승계하지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입신고 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진주원 | 2023.05.08 | 20,000,000원 | 2,200,000원 | 2025.10.29 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장성욱 | 2024.04.01 | 5,000,000원 | 1,500,000원 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 두 임차인의 전입신고일은 모두 2020년 11월 26일 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 배당 여부와 무관하게 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%, 시세 메리트는 단정 금지
현재 최저매각가는 340,550,000원으로 감정가 695,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 건물 또는 유사 위락시설의 실거래 비교가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 본건은 주거용이 아니라 공부상 위락시설이고, 영업 중단과 무단증축 표기가 함께 있어 일반 근린상가보다 매수층과 금융 접근성이 제한될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 340,550,000원 | 334,982,300원 | 1,501,017,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 238,384,999원 | 234,247,609원 | 1,601,752,391원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 166,869,499원 | 163,733,326원 | 1,672,266,674원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각가는 낮아지고 대덕농업협동조합의 미배당액은 늘어나지만, 제공된 각 시나리오에서 낙찰자의 인수액은 계속 0원입니다. 다만 가격 판단의 기준은 감정가 할인율이 아니라 위락시설로 실제 사용 가능한지, 무단증축을 해소할 수 있는지, 공실·점유 상태와 예상 임대수익이 어떤지여야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 340,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,567,700원 |
| 1. 근저당 · 대덕농업협동조합 | 1,836,000,000원 | 334,982,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 근저당권자에게 배당되고, 근저당권 미배당액은 1,501,017,700원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한가람초등학교 남측 인근으로 업무시설·숙박시설·근린생활시설과 나지가 혼재하는 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 김포골드라인 구래역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 도로. 건물 남측으로 폭 약 12m 포장도로가 있고 북측 공공공지를 통해 보행자 통행이 가능합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 철도보호지구에 저촉되고 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 1,356.5㎡, 정방형 평지, 상업용이며 공시지가는 3,541,000원/㎡입니다.
- 환금성. 1층이라는 점과 구래역 접근성은 긍정적이지만, 공부상 위락시설·영업 중단·무단증축 표기는 일반 소매점보다 매수자와 임차 수요를 제한할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 무단증축 범위 확인. 집합건축물대장 원본에서 위반 위치·면적·시정명령·이행강제금 여부를 확인하고, 원상복구 가능성을 현장 상태와 대조해야 합니다.
- 허용 영업 검토. 본건의 공부상 용도는 위락시설입니다. 계획한 업종이 현재 용도와 건축·소방·영업 기준에 맞는지 관할기관에 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 현황조사상 임차인은 2명이지만 감정 이용상태에는 영업 중단으로 기록돼 있습니다. 열쇠·출입·집기·사업자등록·인도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권은 태경프라자 105호·112호와 공동담보입니다. 다른 공동담보 물건의 진행 상황과 배당관계를 원본 기록으로 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출된 채권계산서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가의 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물 1층과 인근 위락시설의 실제 매매·임대 조건을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·집합건축물대장을 직접 확인하고 현재 매각 진행 여부와 변경된 기일도 법원 기록으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 물건 상태는 보류
이 사건의 권리 결론은 명확합니다. 말소기준 근저당권 이후의 실제 임차인 2명은 모두 대항력이 없고, 제공된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 낙찰자가 떠안을 보증금이나 등기상 부담은 없습니다.
그러나 이 물건의 승부처는 권리가 아닙니다. 공부상 위락시설, 영업 중단, 위반건축물 무단증축 표기가 동시에 존재합니다. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 저평가됐다고 단정할 수 없으며, 동일 용도 실거래와 임대수익을 확인하지 않은 입찰은 위험합니다. 권리는 소멸형이지만, 건축물대장과 실제 사용 가능성을 확인하기 전까지 가격 판단은 보류하는 것이 맞습니다.
