수원지방법원 2025타경101225. 안양역 남측 인근의 리치하우스 2층 201호로, 공부상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 147,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 117,600,000원입니다. 등기부만 보면 2025.05.20. 오세영의 근저당권 20,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤 2025.07.17. 주식회사경우이앤씨가 강제경매를 신청한 구조라 단순해 보입니다. 하지만 점유관계까지 합치면 이야기가 달라집니다.
현황조사와 문건접수에는 고진수, 이근우, GAO ZHANGSUN, ZHENG JINYU, WU YINGHUA가 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 2025.05.20. 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정하는 것은 위험합니다. 이 사건에서는 5명 모두 대항력 가능·미상으로 두고 보증금 원액과 실제 점유·임대차관계를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101225 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 622-205 리치하우스 2층 201호 |
| 도로명 | 경기도 안양시 만안구 장내로140번길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 경사지붕 13층 내 2층 |
| 소유자 | 오해환 2분의 1 · 윤혜옥 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경우이앤씨 / 30,031,506원 |
| 말소기준 | 2025.05.20. 을구 6번 근저당권 · 오세영 · 채권최고액 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 더 중요하다
과거 권리 중 2019년 주식회사생보부동산신탁의 신탁등기, 윤세진의 전세권 90,000,000원, 안양중부새마을금고의 전세권근저당권 61,200,000원, 신은미의 주택임차권 100,000,000원 및 국민건강보험공단 압류는 모두 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 2025.05.20. 설정된 오세영의 근저당권입니다. 그 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 임차인 5명 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ZHENG JINYU | 2020.05.04 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| WU YINGHUA | 2020.05.04 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| GAO ZHANGSUN | 2020.05.15 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 이근우 | 2025.01.31 | 미상 | 2025.08.01 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 고진수 | 2025.04.18 | 미상 | 2025.08.07 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 중복신고를 제외할 대상 없이, 확인해야 할 점유자는 실제로 5명입니다. 특히 고진수와 이근우는 배당요구 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 나머지 3명은 현황조사에서 전입 사실만 확인됩니다. 배당요구가 있다고 해서 미배당 보증금의 인수 가능성이 자동으로 사라지는 것은 아니므로 보증금 원액 확인 전에는 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없으므로 ‘최저가 80%’만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 117,600,000원으로 감정가 147,000,000원의 80%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 이 가격이 최근 시장가보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 더 중요한 점은 점유자 5명의 보증금이 미상이라는 것입니다. 실제 인수액이 발생하면 매수인의 실질취득비용은 낙찰가에 인수액을 더한 금액으로 올라가므로, 최저가 자체만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 · 오세영 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주식회사경우이앤씨 | 30,031,506원 | 30,031,506원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 65,122,094원 |
제공된 배당 산정에서는 채권자 청구액 50,031,506원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 이 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 특히 보증금 미상 점유자 5명의 권리관계가 금액으로 반영되지 않았습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수 0원은 실제 인수위험이 없다는 의미가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 13층 건물 내 2층입니다.
- 입지. 지하철1호선 안양역 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철1호선 안양역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·차량용승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 토지로 이용되고 있으며, 공시지가는 5,178,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 5명 보증금 확인. 고진수·이근우·GAO ZHANGSUN·ZHENG JINYU·WU YINGHUA의 임대차계약서와 보증금 원액을 우선 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 모두 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다.
- 배당요구의 효과 확인. 고진수는 2025.08.07., 이근우는 2025.08.01. 배당요구가 확인됩니다. 실제 배당가능액과 미배당 잔액을 별도로 계산해야 합니다.
- 현황조사 점유자 실체 확인. 2020년 전입한 3명의 현재 점유 여부와 임대차관계가 유지되고 있는지 확인해야 합니다.
- 배당표상 0원 인수에 의존 금지. 제공된 배당표는 점유자 보증금이 금액으로 반영되지 않았으므로 실제 매수인 인수액을 확정하지 못합니다.
- 실거래 확인. 비교 가능한 최근 거래자료가 없으므로 최저가 117,600,000원이 시장가 대비 싼지 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 문건을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “80% 최저가”보다 먼저 풀어야 할 권리문제
이 사건은 감정가 147,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 117,600,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인된 오피스텔처럼 보이지만, 실제 판단의 중심은 가격이 아닙니다. 말소기준 2025.05.20.보다 먼저 전입한 점유자 5명의 보증금이 전부 미상이기 때문입니다.
등기상 과거 신탁·전세권·주택임차권·압류는 이미 말소됐고 현재 근저당과 강제경매 구조도 단순합니다. 그러나 점유자들의 보증금이 확인되지 않는 한 배당표의 ‘매수인 인수 0원’을 그대로 믿을 수 없습니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유·임대차관계가 확인되어야만 인수액을 계산할 수 있고, 그 뒤에야 낙찰가를 더한 실질취득비용도 정해집니다. 결론은 가격 판단 이전에 임차관계 확인이 선행돼야 하는 고위험 확인형 물건입니다.
