수원지방법원 2025타경101225. 안양동 리치하우스 2층 202호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 오해환·윤혜옥 각 2분의 1 공유이고, 현재 기준권리는 2025.07.17 접수된 주식회사경우이앤씨의 강제경매개시결정입니다. 등기부에는 현재 존속하는 근저당권이 없고, 과거 전세권 165,000,000원과 그 전세권에 설정됐던 근저당권 42,000,000원은 이미 말소됐습니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사 등에 나타난 5명의 전입일은 모두 2025.07.17보다 빠릅니다. 전입 시점만 보면 매수인에게 대항할 가능성을 배제할 수 없지만, 보증금·확정일자와 실제 임대차관계가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정해서는 안 됩니다. 이 사건은 낙찰가보다 인수 가능 보증금의 확인이 먼저인 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101225 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 622-205 리치하우스 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 장내로140번길 14 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 오해환 2분의 1 · 윤혜옥 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 204,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경우이앤씨 / 30,031,506원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 단순하지만 점유가 핵심
2019년 설정됐던 신탁은 2020.06.12 신탁재산 귀속으로 정리됐고, 이영례 명의의 전세권 165,000,000원도 2025.02.03 말소됐습니다. 2024년의 강제경매개시결정은 2025.01.31 취하 후 말소됐으며, 현재 진행 중인 경매는 2025.07.17 주식회사경우이앤씨가 신청한 강제경매입니다.
② 점유자 분석 — 전입은 선행, 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 판단 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고진수 | 2025.04.18 | 2025.08.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이근우 | 2025.01.31 | 2025.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| GAO ZHANGSUN | 2020.05.15 | 확인되지 않음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| ZHENG JINYU | 2020.05.04 | 확인되지 않음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| WU YINGHUA | 2020.05.04 | 확인되지 않음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
고진수와 이근우는 배당요구 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 나머지 3명 역시 전입일은 확인되지만 보증금과 배당요구 여부가 확정되지 않습니다. 따라서 각 점유자의 미배당 보증금이 얼마인지 계산할 수 없고, 낙찰가에 더해야 할 실질 인수액 역시 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,667,200원 |
| 1. 경매신청채권 · 주식회사경우이앤씨 | 30,031,506원 | 30,031,506원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 171,101,294원 |
위 계산에서는 신청채권자 청구액 30,031,506원이 전액 배당되고 미배당 채권은 0원으로 계산됩니다. 다만 점유자들의 보증금·우선변제 관계가 반영되지 않은 상태이므로, 이 표의 매수인 인수 0원을 실제 인수액 확정값으로 보아서는 안 됩니다.
④ 가격·회차 — 1회 유찰, 그러나 시세 비교는 불가
| 감정가 | 256,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 204,800,000원 · 감정가의 80% |
| 2회 유찰 시 | 163,840,000원 · 감정가의 64% |
| 3회 유찰 시 | 131,072,000원 · 감정가의 51.2% |
현재는 1회 유찰돼 최저가가 204,800,000원까지 내려왔고, 다음 시나리오는 163,840,000원과 131,072,000원입니다. 하지만 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 인수 가능 보증금까지 미상이므로 단순 낙찰가만으로 가격 메리트를 평가해서도 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철1호선 안양역 남측 인근이며, 주위는 오피스텔·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철1호선 안양역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 13층 건물 내 2층이며, 시스템창호와 위생·급배수·난방·승강기·차량용승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 토지면적 382.1㎡, 공시지가 5,178,000원/㎡이며 북동측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 확인되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 5명 실체 확인. 각 전입자의 실제 점유 여부와 임대차계약 관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금 미상 상태에서는 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 고진수·이근우의 배당요구 사실 외에 실제 우선변제 범위를 확인해야 합니다.
- 미배당 인수 검토. 선순위 대항 가능한 임차인이 확인될 경우 배당 후 남는 보증금이 매수인 부담인지 계산해야 합니다.
- 과거 전세권과 현재 점유 분리. 이영례 전세권 165,000,000원은 이미 말소됐으므로 현재 점유자 5명과 동일 권리로 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 판단 보류. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 80%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “80%까지 유찰됐다”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건의 등기부만 보면 현재 존속하는 담보권이 없고, 과거 전세권·압류·이전 경매도 이미 정리돼 비교적 단순해 보입니다. 하지만 실제 입찰 판단을 좌우하는 것은 기준권리보다 먼저 전입한 점유자 5명의 미확정 임대차관계입니다.
최저가는 204,800,000원으로 감정가의 80%까지 내려왔지만, 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰자가 추가로 부담할 금액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 최근 실거래 시세도 없어 가격 우위도 확인할 수 없습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 내려왔지만 권리비용은 아직 계산되지 않았다. 점유자별 보증금·대항요건·배당 후 미회수액을 확인하기 전에는 입찰가를 정하기보다 권리관계를 먼저 확정하는 것이 우선입니다.
