수원지방법원 2025타경101225. 안양역 남측 인근 리치하우스 2층 203호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 등기부에는 근저당권이나 별도의 압류가 없고, 2025.07.17 주식회사경우이앤씨의 강제경매개시결정이 기준권리로 제시돼 있습니다. 등기 자체만 보면 단순해 보이지만, 현황조사상 고진수·이근우·GAO ZHANGSUN·ZHENG JINYU·WU YINGHUA 등 실제 임차인 5명이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 5명 모두 별개의 실제 점유자로 봐야 합니다.
핵심은 이 5명의 전입일입니다. 가장 늦은 고진수의 2025.04.18 전입조차 기준권리인 2025.07.17보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없습니다. 현재 단계의 올바른 표현은 대항력 가능·미상이며, 보증금 규모를 모르기 때문에 최저가 204,800,000원만으로 실제 취득원가를 계산하거나 “감정가보다 20% 싸다”고 투자 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101225 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 622-205 리치하우스 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 오해환 2분의 1 · 윤혜옥 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 204,800,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경우이앤씨 / 30,031,506원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 기준권리 | 2025.07.17 강제경매개시결정 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 먼저다
2019년 소유권보존 후 같은 날 주식회사생보부동산신탁 앞으로 신탁등기가 이뤄졌고, 해당 신탁은 2020.05.12 신탁재산의 귀속을 원인으로 2020.05.18 말소돼 오해환·윤혜옥에게 다시 귀속됐습니다. 현재 등기상 핵심 기준은 2025.07.17 강제경매개시결정이며, 이 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 보증금 전부 미상
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| ZHENG JINYU | 2020.05.04 | 확인 없음 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미상 |
| WU YINGHUA | 2020.05.04 | 확인 없음 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미상 |
| GAO ZHANGSUN | 2020.05.15 | 확인 없음 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미상 |
| 이근우 | 2025.01.31 | 2025.08.01 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미상 |
| 고진수 | 2025.04.18 | 2025.08.07 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미상 |
이근우와 고진수는 각각 2025.08.01, 2025.08.07 배당요구 사실이 확인됩니다. 나머지 세 명은 배당요구 사실이 확인되지 않습니다. 그러나 어느 쪽도 보증금과 확정일자를 알 수 없으므로 배당으로 얼마가 회수되고 얼마가 매수인에게 남는지 계산할 수 없습니다. 특히 보증금이 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 대항력 있는 임차인으로 확인될 경우, 미배당 보증금은 매수인의 실질 취득원가에 더해질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,667,200원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사경우이앤씨 | 30,031,506원 | 30,031,506원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 171,101,294원 |
위 계산은 현재 제공된 배당 가정값입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 특히 임차보증금이 미상인 만큼 계산상 매수인 인수 0원을 최종 권리판단으로 사용하면 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 미상은 그대로
| 회차 | 매각가 가정 | 신청채권 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 204,800,000원 | 30,031,506원 | 171,101,294원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 163,840,000원 | 30,031,506원 | 130,714,734원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 131,072,000원 | 30,031,506원 | 98,405,486원 |
최저가는 204,800,000원에서 다음 유찰 시 163,840,000원, 그 다음은 131,072,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 신청채권 30,031,506원은 세 시나리오 모두 전액 배당되는 계산이지만, 이 숫자는 임차인의 보증금 승계 문제를 해결하지 않습니다. 낙찰가가 낮아질수록 오히려 대항력 있는 임차인이 실제로 존재할 경우 배당으로 회수되지 못하는 보증금이 커질 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양역 남측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 안양역이 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 13층 건물 중 2층입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·차량용승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 상업용 토지이며 북동측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 382.1㎡, 공시지가는 5,178,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며, 소로2류에 접합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금부터 확인. 5명 각각의 임대차보증금·실제 점유 여부·계약관계가 확인되기 전에는 실질취득가 산정이 불가능합니다.
- 확정일자 확인. 전입일만으로 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 효력을 개별 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 구분. 이근우·고진수는 배당요구일이 확인되지만 나머지 세 명은 확인되지 않습니다. 각자의 권리상태를 별도로 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 1회 유찰로 감정가의 80%가 됐다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 인수 보증금이 생기면 낙찰가 외 추가 부담이 됩니다.
- 점유·명도 확인. 실제 점유자가 다수인 만큼 낙찰 후 인도·명도 구조도 단순하지 않을 수 있습니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산이므로 최종 배당표로 보지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “20% 유찰”보다 “5명의 미상 보증금”이 먼저다
이 물건은 감정가 256,000,000원에서 한 차례 유찰돼 204,800,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 자료만으로는 그 숫자를 실제 취득원가라고 볼 수 없습니다. 기준권리보다 먼저 전입한 점유자가 5명이고, 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문입니다.
신청채권 30,031,506원은 현재 회차는 물론 2회·3회 유찰 시나리오에서도 전액 배당되는 구조지만, 그 사실은 임차인 위험과 별개입니다. 이 사건의 순서는 명확합니다. 가격 검토보다 임차보증금 확인이 먼저입니다. 보증금·확정일자·점유관계가 해소되기 전까지는 대항력을 “있다” 또는 “없다”로 단정해서도, 매수인 인수액을 0원으로 확정해서도 안 됩니다. 현재 단계의 결론은 권리 미확정, 가격 판단 보류입니다.
