의정부지방법원 2025타경62379. 경기도 파주시 와동동 월드스퀘어 1층 101호에 관한 임의경매입니다. 물건의 용도 표기는 대지이며, 등기사항전부증명서는 집합건물로 작성되어 있고 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 일반 주거용 아파트가 아니라 상업용 부동산의 가격과 권리, 점유 및 환금성을 중심으로 검토해야 합니다.

최초 감정가가 1,015,000,000원이었지만 현재 최저가는 348,145,000원입니다. 큰 폭의 가격 하락이 눈에 띄는 물건이지만, 권리관계에서는 공동담보 근저당이, 점유관계에서는 인접 호실 임차인과 대상 호실의 구분이 핵심입니다. 실제 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 영중농업협동조합

과거 양주새마을금고 근저당권 1,300,000,000원과 하나은행 근저당권 3,000,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 인수할 선순위 근저당으로 취급하지 않습니다.

현재 권리분석의 기준은 2024.05.13 설정된 영중농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,280,000,000원이며, 월드스퀘어 102호와 103호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

이후 2025.02.12 파주시 압류와 2025.02.24 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후에 발생하여 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당모형에서 산정된 매수인 인수금액은 0원입니다.

② 임차인·점유 분석 — 102·103호와 101호를 구분해야 한다

현황조사에 나타난 임차인은 강병훈 1명입니다. 다만 조사된 점유 부분은 102호·103호로, 경매대상인 101호와 일치하지 않습니다. 임차인의 보증금을 101호의 인수금액으로 합산하거나, 해당 임차인이 101호를 점유한다고 단정해서는 안 됩니다.

현황조사에 기록된 전입일은 말소기준권리보다 늦고, 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 우선변제 여부와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 대상 호실의 점유관계 및 계약 내용에 변동이 없는지도 매각물건명세서와 현장에서 별도로 확인하는 것이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 시세의 34%는 아니다

이 사건은 3회 유찰을 거쳐 최저매각가가 348,145,000원까지 하락했습니다. 최초 감정가 1,015,000,000원과 비교하면 현재 가격은 감정가의 약 34% 수준입니다.

향후 회차는 유찰을 가정한 가격 시나리오입니다. 실제 진행 여부와 최저매각가격은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다. 인수액은 제공된 배당모형의 계산값으로, 별도 점유조사 결과에 따라 추가 검토가 필요합니다.

특히 상업용 부동산은 호실 위치, 가시성, 접근성, 실제 임대료, 공실 여부 및 영업 가능성에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 현재 파악된 강병훈의 월차임 3,500,000원은 102호·103호에 관한 임대차 정보이므로 101호의 임대수익으로 사용하거나 수익률 계산에 적용해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 348,145,000원 가정)

근저당 채권액은 채권최고액을 사용한 추정모형입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.6%를 기준으로 한 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되었습니다. 공동담보에 관한 실제 채권 잔액과 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서는 집행비용 5,674,030원을 제외한 342,470,970원이 영중농업협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액을 기준으로 한 모형상 미배당액은 1,937,529,030원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 수익성이 자동으로 개선되지는 않는다

배당모형에서는 회차가 진행되어 매각가격이 내려가더라도 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 이는 해당 근저당권을 매수인이 인수하지 않는 구조를 반영한 결과입니다. 반대로 채권자가 회수하지 못하는 금액은 증가합니다.

그러나 더 낮은 최저매각가격이 곧 적정한 매수가격은 아닙니다. 101호의 실거래가격과 실제 임대수익, 공실 가능성 및 매각대상 범위가 확인되어야 현재 가격과 향후 회차의 경제성을 비교할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 와동동 지산초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 대규모 아파트 단지를 배후지로 하는 근린생활시설과 각급 학교가 소재하며, 감정평가상 주위 환경은 보통으로 조사되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 운정역이 소재합니다. 대중교통 여건은 감정평가상 보통입니다.
• 도로. 북측으로 왕복 8차선 포장도로, 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다. 다만 해당 101호의 실제 출입구 위치와 점포 가시성은 현장에서 구분하여 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 10층 건물로, 사용승인일은 2019.01.10입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기, 소방·소화설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·용도. 중심상업지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 토지는 상업용 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 5,243,000원/㎡입니다. 토지 면적 1,433.4㎡는 개별 101호의 전유면적이나 단독 소유 토지면적을 의미하지 않습니다.
• 규제. 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 있습니다. 해당 점포의 영업 가능 업종과 용도 제한, 거래허가 관련 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설은 입지뿐 아니라 개별 호실의 접근성, 임대수요, 공실 및 수익성에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 이 사건은 이미 3회 유찰되었으나 실제 시장가격과 수익률이 확인되지 않아 환금성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각대상 범위. 집합건물 101호와 대지권의 범위를 매각물건명세서·감정평가서·등기부 원본으로 확인합니다. 감정평가에 함께 등장하는 102호·103호가 매각대상에 포함되는지 임의로 추정하지 않습니다.
• 101호 점유 조사. 현황조사상 임차인 강병훈은 102호·103호 점유자로 기록되어 있습니다. 경매대상 101호의 점유자와 실제 임대차계약, 영업 여부 및 명도 가능성을 별도로 확인합니다.
• 공동담보 확인. 영중농업협동조합 근저당권의 공동담보 대상인 102호·103호의 경매 및 처분 현황을 확인하고, 실제 채무잔액과 배당 관계를 검토합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 34%라는 할인율 대신 인근 유사 근린생활시설의 최근 실거래와 해당 호실의 실제 임대수익을 기준으로 가격을 검토합니다.
• 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 243,701,499원, 5회 유찰 시 170,591,049원의 시나리오가 제시되어 있습니다. 실제 진행 여부를 확인하고 시세와 비교하여 검토합니다.
• 명도·관리비. 101호 점유자와 관리비 체납 여부, 공용부분 관련 부담 및 명도에 필요한 비용을 확인합니다.
• 업종 제한. 중심상업지역의 근린생활시설이지만 상대보호구역 등 규제사항이 있으므로 실제 사용하려는 업종의 허용 여부를 확인합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 매각기일 및 진행상태를 다시 확인합니다.

맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세보다 저렴”

파주 월드스퀘어 101호는 감정가 1,015,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가격이 348,145,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 말소기준권리와 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 가격 메리트는 아직 검증되지 않았습니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않았고, 101호 자체의 임대수익과 점유관계도 확정되지 않았습니다. 조사된 임차인은 102호·103호 점유자로, 그 보증금과 월차임을 101호의 인수금이나 수익으로 계산해서는 안 됩니다.

더불어 공동담보 근저당, 상업용 부동산의 환금성, 매각대상 및 대지권 범위에 대한 검증이 남아 있습니다. 권리상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 점유·시세·환금성은 추가 확인이 필요한 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 시장가격과 101호의 이용·수익 상태를 확인하는 것이 가격 판단의 핵심입니다.