의정부지방법원 2025타경62379. 파주시 와동동 월드스퀘어 1층 103호로, 감정평가상 1층 101호·102호·103호가 모두 근린생활시설로 이용 중인 건물입니다. 현재 소유자는 주식회사인크리스이며, 2024.05.13. 영중농업협동조합 앞으로 채권최고액 2,280,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 2025.02.24. 같은 채권자의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 배당 시뮬레이션상 현재 최저가에서 근저당권자에게 미배당이 크게 남지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 강병훈은 102호·103호를 점유 부분으로 신고했고 보증금 50,000,000원, 월 3,500,000원으로 조사됐습니다. 전입일 2025.02.11.은 말소기준일 2024.05.13.보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음입니다. 따라서 보증금 미배당분을 매수인이 떠안는 구조가 아니며, 실질취득액은 현재 최저가인 288,463,000원과 같습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62379 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1456-3 월드스퀘어 1층103호 · 도로명 경기도 파주시 책향기로 830 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사인크리스 (2024.05.13. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 841,000,000원 / 288,463,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영중농업협동조합 / 1,944,834,759원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.13. 근저당권 · 영중농업협동조합 · 채권최고액 2,280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2024년 근저당
과거 양주새마을금고 근저당권은 2022.07.29. 말소됐고, 주식회사하나은행 근저당권도 2024.05.13. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 새로 설정된 영중농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 월드스퀘어 101호·102호도 공동담보로 기재돼 있으며, 본건 임의경매개시결정은 그 뒤인 2025.02.24. 접수됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강병훈 | 102호, 103호 | 2025.02.11 | 50,000,000원 | 3,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입신고가 말소기준권리보다 약 9개월 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않지만, 대항력이 없는 임차인의 보증금 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 점유 부분이 102호와 103호를 함께 가리키므로 보증금 50,000,000원과 월세 3,500,000원을 103호 단독 금액으로 분리해서 보기는 어렵습니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 288,463,000원으로 감정가 841,000,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 201,924,100원(감정가 24.01%), 5회 유찰 시 141,346,870원 (감정가 16.81%)입니다. 다만 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어, 단순히 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 288,463,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,838,482원 |
| 1. 근저당 · 영중농업협동조합 | 2,280,000,000원 | 283,624,518원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 근저당권자의 미배당액은 1,996,375,482원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지산초등학교 남동측 인근이며, 대규모 아파트 단지를 배후지로 하는 근린생활시설과 각급 학교가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 운정역(경의중앙선)이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 1층 101호·102호·103호는 모두 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하3층·지상10층이며 2019.01.10. 사용승인됐습니다.
- 도로. 북측 왕복 8차선 포장도로와 남측 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지면적은 1,433.4㎡, 공시지가는 5,243,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되고 광로3류·중로2류·소로3류에 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 실제 점유범위. 강병훈의 점유 부분이 102호·103호로 함께 기재돼 있습니다. 103호 단독 점유 여부와 영업·사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 기준 재확인. 말소기준일 2024.05.13.과 임차인 전입일 2025.02.11.을 매각물건명세서·현황조사 원문과 대조하세요.
- 실거래·임대수익 확인. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 최근 상가 실거래·보증금·월세·공실기간을 비교해야 합니다.
- 공동담보 구조. 영중농업협동조합 근저당에는 101호·102호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 경매·변제 진행 여부를 함께 확인하는 편이 안전합니다.
- 관리비·상가 비용. 공용관리비, 연체관리비, 전기·수도 등 실제 점유와 연동되는 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있으므로 본건 취득에 적용되는 구체적 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 ‘가격 검증과 점유’
현재 자료만 놓고 보면 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.05.13. 영중농업협동조합 근저당권이고, 임차인 강병훈의 전입은 2025.02.11.로 뒤이므로 대항력이 없습니다. 예상배당에서 근저당권자에게 1,996,375,482원의 미배당이 남더라도 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.
다만 3회 유찰로 최저가가 288,463,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 경쟁력이 검증된 것은 아닙니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 본건은 아파트가 아니라 근린생활시설로 이용되는 1층 집합건물입니다. 실제 임차인이 102호·103호를 함께 점유하고 있는 점까지 감안하면, 이 사건은 “권리 때문에 피해야 할 물건”이라기보다 현재 가격이 실제 상가 가치에 맞는지, 점유를 어떻게 정리할지를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건에 가깝습니다.
