의정부지방법원 2025타경62379. 파주시 와동동 월드스퀘어 1층 102호로, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 주식회사인크리스이고, 2024.05.13 소유권이전 등기와 같은 날 영중농업협동조합의 채권최고액 2,280,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
이후 2025.02.24 영중농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 2025.05.09 파주시청 압류가 뒤따랐습니다. 두 권리 모두 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 강병훈의 전입일 역시 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 보증금 50,000,000원이 존재하더라도 매수인이 승계하는 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62379 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1456-3 월드스퀘어 1층 102호 · 도로명 경기도 파주시 책향기로 830 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상10층 · 사용승인 2019.01.10 |
| 소유자 | 주식회사인크리스 (2024.05.13 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 1,015,000,000원 / 348,145,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 영중농업협동조합 / 1,944,834,759원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.13 영중농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 등기에는 주식회사하나은행 신탁, 양주새마을금고 근저당, 주식회사하나은행 근저당 등이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 2024.05.13 영중농업협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 101호와 103호도 공동담보로 기재돼 있고, 그 이후 발생한 임의경매개시결정과 파주시청 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강병훈 | 102호, 103호 | 50,000,000원 | 3,500,000원 | 2025.02.11 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
강병훈의 전입일은 말소기준권리인 2024.05.13보다 뒤인 2025.02.11입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 단정하지 않되, 매수인 인수 계산에는 보증금 승계가 잡히지 않아 인수액 0원으로 반영돼 있습니다. 다만 102호와 103호를 점유하는 임차인이 확인되므로, 권리 인수 문제와 실제 명도 문제는 별개로 봐야 합니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’과는 다르다
감정가 1,015,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 348,145,000원입니다. 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 다만 근린생활시설은 개별 점포의 위치·동선·임대수익·공실 여부에 따라 가격 편차가 크므로, 감정가 대비 큰 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 (감정가 34%) | 348,145,000원 | 342,470,970원 | 1,937,529,030원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 243,701,499원 | 239,489,678원 | 2,040,510,322원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 170,591,049원 | 167,402,774원 | 2,112,597,226원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 348,145,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,674,030원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 영중농업협동조합 | 2,280,000,000원 | 342,470,970원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
영중농업협동조합 근저당은 채권최고액 2,280,000,000원 기준으로 342,470,970원이 배당되고, 1,937,529,030원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이고, 근저당은 101호·103호도 공동담보로 기재돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지산초등학교 남동측 인근. 대규모 아파트 단지를 배후로 동유형 근린생활시설과 각급 학교가 소재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 운정역(경의중앙선)이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 1층 101호·102호·103호는 모두 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 북측으로 왕복 8차선 포장도로, 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 토지. 대지 전체 면적 1,433.4㎡, 공시지가 5,243,000원/㎡, 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 상대보호구역이 포함·저촉되고, 광로3류·중로2류·소로3류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층/지상10층, 사용승인 2019.01.10이며 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 명도. 강병훈이 102호와 103호를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 대항력과 보증금 승계는 없지만 실제 점유 인도는 별도 확인이 필요합니다.
- 우선변제 관계. 임차인의 확정일자·우선변제 관계는 별도로 확인해 최종 배당순위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 영중농업협동조합 근저당에는 101호와 103호도 공동담보로 기재돼 있으므로 다른 공동담보 물건의 진행·배당 관계를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 영업·임대 상태. 근린생활시설은 현재 임대조건, 실제 영업 여부, 공실 가능성이 가치와 환금성에 직접 영향을 주므로 현장 확인이 중요합니다.
- 3회 유찰 원인. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 접근성·동선·가시성·실사용 상태 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 확인되므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 원문 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
권리구조만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 2024.05.13 영중농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 전입과 경매개시·파주시청 압류는 모두 그 뒤입니다. 최저가 기준 매수인 인수는 0원이고, 임차보증금 50,000,000원도 대항력에 의해 승계되지 않습니다.
그러나 이 물건은 감정가 1,015,000,000원에서 이미 3회 유찰돼 348,145,000원까지 내려온 근린생활시설입니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 크지만, 그것만으로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 아닙니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 가격·임대상태·명도·환금성 확인이 승부처인 유형입니다.
