창원지방법원 2025타경279. 창원시 의창구 중동 763-7 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 해당 건물은 사무실 및 주택으로 이용 중이고, 토지는 199.1㎡의 대지입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각 및 제시 외 건물 1-1~1-8 포함이 기재돼 있습니다.
등기상 말소기준은 2017.01.24. 설정된 동창원농업협동조합 근저당 312,000,000원입니다. 이후 근저당·전세권·가압류·압류·경매개시결정과 임차권등기는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 등기권리보다 먼저 살펴야 할 부분이 있습니다. 현황조사상 2015.06.24. 전입으로 표시된 두 점유 주체가 대항력 있음으로 분류돼 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경279 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 중동 763-7 · 경상남도 창원시 의창구 의창대로282번길 3-22 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 사무실 및 주택 |
| 소유자 | 이주식 · 단독소유 |
| 토지 | 대 199.1㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,572,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 1,347,252,960원 / 943,077,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 신청채권 청구액 | 470,885,303원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 선순위 점유관계가 남는다
말소기준권리는 2017.01.24. 을구 1번 동창원농업협동조합 근저당 312,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번 근저당 336,000,000원이 추가됐고, 이후 등기된 김은정 전세권·신용보증기금 가압류·경남신용보증재단 가압류·국 및 창원시 압류·강제경매개시결정, 김은정·허명찬 임차권등기는 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 선순위 대항력 2곳의 보증금 미상이 핵심
| 명의 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)이브조경건설 정선주 | 201호 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 나정규 | 202호 | 2019.10.17 / 미상 배당요구 2025.03.20 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김정석 | 301호 | 2022.07.13 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김기훈 | 401호 | 2024.05.23 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 조향기 | 402호 | 2023.03.06 / 미상 배당요구 2025.03.05 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 진재원 | 501호 | 2021.07.01 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 이아란 | 502호 | 2021.08.17 / 미상 배당요구 2025.03.06 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 여미진 | 501호 | 2017.02.23 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 승훈이앤씨 | 3층 일부 | 2024.08.28 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| (주)해성 | 3층 일부 | 2022.10.26 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 삼원 | 3층 일부 | 2015.06.24 / 미상 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| (주)삼아이엔씨 | 3층 일부 | 2015.06.24 / 미상 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 곽명신 | 4층주택 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김은정 | 3층 중 별지도면 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㄱ의 각 | 2017.07.18 / 2017.07.04 배당요구 2025.07.29 | 160,000,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 허명찬 | 5층 중 별지도면 표시 | 2025.02.26 / 2025.02.28 배당요구 2026.04.03 | 15,000,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 정선주 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
대항력이 없다고 정리된 점유자들도 상당수 보증금이 미상입니다. 특히 (주)이브조경건설 정선주·곽명신·정선주는 전입신고일 자체가 미상으로, 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 943,077,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,830,770원 |
| 을구 1번 근저당권 · 동창원농업협동조합 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 동창원농업협동조합 | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 을구 4번 전세권 · 김은정 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 382,500,000원 | 123,246,230원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 805,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 경남신용보증재단 | 13,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 경매개시결정 | 470,885,303원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 신용보증기금 | 316,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 시뮬레이션상 총 채권액은 2,795,385,303원, 채권자 배당액은 931,246,230원, 미배당은 1,864,139,073원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있고, 선순위 대항력 점유자들의 미상 보증금도 매수인 인수액 확정에는 반영할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 중동 소재 의창소방서 북서측 인근이며, 단독주택과 근린생활시설 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 해당 건물은 사무실 및 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 199.1㎡, 토지이용상황은 주상기타이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 지구단위계획구역·토지구획정리사업지구·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 2곳 보증금 확인. 주식회사 삼원·(주)삼아이엔씨의 보증금과 현재 점유·계약관계를 확인하기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 대항력 미상 명의 확인. (주)이브조경건설 정선주·곽명신·정선주는 전입신고일과 보증금이 미상입니다.
- 일괄매각 범위. 제시 외 건물 1-1~1-8이 포함된 일괄매각이므로 현황과 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.02. 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 관련 의무를 확인하세요.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 미배당 1,864,139,073원이 발생하고 신청채권 배당은 0원입니다.
- 회차별 구조. 2회 유찰 시 매각가 660,153,900원·미배당 2,144,232,942원, 3회 유찰 시 매각가 462,107,730원·미배당 2,340,298,650원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 풀어야 할 권리 문제가 있다
감정가 1,347,252,960원에서 1회 유찰돼 최저가가 943,077,000원까지 내려온 것은 분명합니다. 그러나 이 사건은 최저가가 얼마까지 떨어졌는지보다 낙찰 뒤 얼마를 더 부담할 수 있는지가 더 중요합니다. 말소기준보다 앞선 2015.06.24. 전입으로 표시된 두 점유 주체가 대항력 있는 것으로 정리돼 있고 보증금은 확인되지 않았습니다.
따라서 제공된 배당표의 매수인 인수 0원을 그대로 확정치로 받아들이기 어렵습니다. 선순위 임차보증금이 확인되기 전까지는 실질취득가도 미정입니다. 여기에 다수의 점유관계, 일괄매각·제시 외 건물 포함, 민간임대주택등기까지 겹칩니다. 이 물건의 결론은 가격 검토보다 선순위 점유관계 확인이 먼저입니다.
