창원지방법원 2025타경279. 창원시 의창구 중동 763-8 소재 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 말소기준은 2015.07.09 동창원농업협동조합 근저당권 325,000,000원입니다. 이후 동창원농업협동조합 근저당 377,000,000원·442,000,000원, 김정석 60,000,000원, 홍일근 150,000,000원과 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부 권리만 보면 기준권리 이후가 정리되지만, 이 사건은 임차관계가 결론을 바꾸는 물건입니다.
현황조사상 주식회사 삼원과 (주)삼아이엔씨는 모두 3층 일부를 점유하면서 2015.06.24 전입한 것으로 확인됩니다. 말소기준일 2015.07.09보다 앞서므로 데이터상 대항력 있음으로 분류되어 있습니다. 그런데 두 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 소멸하지 않는다면 미배당분은 매수인이 인수할 수 있으므로, 최저가 919,078,000원만 보고 실제 취득원가를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경279 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 중동 763-8 · 경상남도 창원시 의창구 의창대로282번길 3-26 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 이용상태 | 사무실 및 주택 · 근린생활시설 및 주택 |
| 소유자 | 이주식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,312,968,970원 / 919,078,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 470,885,303원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 토지 | 189.5㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,589,000원/㎡ |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시 외 건물(3-1 ~ 3-5) 및 제시 외 물건(4-1) 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차인 검증은 별개
말소기준은 2015.07.09 동창원농업협동조합 근저당권입니다. 2015.07.16 같은 조합의 377,000,000원 근저당, 2019.09.10의 442,000,000원 근저당, 2022.07.15 김정석 60,000,000원 근저당, 2022.10.12 홍일근 150,000,000원 근저당, 그리고 이후의 신용보증기금·경남신용보증재단 가압류와 압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
다만 등기부상 근저당이 소멸한다는 사실과 임차인의 보증금 인수 여부는 다른 문제입니다. 특히 주식회사 삼원·(주)삼아이엔씨는 말소기준보다 먼저 전입했습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 이들의 미배당 보증금이 존재한다면 그 금액이 실제 취득원가에 더해질 수 있습니다. 또 김정석은 301호 점유자로 조사되면서 등기부상 근저당권자이기도 해, 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차관계 15건
| 성명 / 법인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)이브조경건설 정선주 | 201호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 나정규 | 202호 | 2019.10.17 | 미상 | 없음 | 2025.03.20 배당요구 | 해당 없음 |
| 김정석 | 301호 | 2022.07.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은정 | 302호 | 2017.07.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김기훈 | 401호 | 2024.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조향기 | 402호 | 2023.03.06 | 미상 | 없음 | 2025.03.05 배당요구 | 해당 없음 |
| 진재원 | 501호 | 2021.07.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이아란 | 502호 | 2021.08.17 | 미상 | 없음 | 2025.03.06 배당요구 | 해당 없음 |
| 허명찬 | 503호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 2025.05.08 배당요구 | 해당 없음 |
| 여미진 | 501호 · 주거 | 2017.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 승훈이앤씨 | 3층 일부 | 2024.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)해성 | 3층 일부 | 2022.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 삼원 | 3층 일부 | 2015.06.24 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)삼아이엔씨 | 3층 일부 | 2015.06.24 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽명신 | 4층주택 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 919,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,590,780원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 동창원농업협동조합 | 325,000,000원 | 325,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 동창원농업협동조합 | 377,000,000원 | 377,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 동창원농업협동조합 | 442,000,000원 | 205,487,220원 |
| 4. 을구 8번 근저당 · 김정석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 9번 근저당 · 홍일근 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 382,500,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 805,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 12번 가압류 · 경남신용보증재단 | 13,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 13번 경매개시결정 · 박현재 | 470,885,303원 | 0원 |
| 10. 갑구 15번 가압류 · 신용보증기금 | 316,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 21번 경매개시결정 · 동창원농업협동조합 | 470,885,303원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,812,270,606원 중 배당 계산액은 907,487,220원, 미배당액은 2,904,783,386원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 대항력 임차인의 보증금도 미상이라 실제 매수인 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 임차인 문제는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 919,078,000원 | 907,487,220원 | 2,904,783,386원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 643,354,600원 | 634,521,054원 | 3,177,749,552원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 450,348,220원 | 443,444,738원 | 3,368,825,868원 | 0원 |
계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 표시되지만, 이 수치는 확인되지 않은 임차보증금을 반영하지 않은 결과입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 크거나 배당으로 전액 소멸되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 단순히 낙찰가만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 따라서 보증금 확인 전에는 49%·34% 회차 역시 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중동 소재 의창소방서 북서측 인근이며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용. 사무실 및 주택, 근린생활시설 및 주택으로 이용 중인 복합 성격의 물건입니다.
- 교통. 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 189.5㎡ 대지, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·토지구획정리사업지구이며 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 1,589,000원/㎡입니다.
- 매각범위. 제시 외 건물(3-1 ~ 3-5)과 제시 외 물건(4-1)이 일괄매각에 포함됩니다.
- 옥상 설비. 건물 옥상 층의 통신설비는 타인소유로 조사되어 평가에서 제외되었습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 2건 보증금 확인. 주식회사 삼원·(주)삼아이엔씨의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 3건 확인. (주)이브조경건설 정선주·허명찬·곽명신은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 배제가 불가능합니다.
- 김정석 관계 확인. 301호 점유자로 조사되면서 등기부상 근저당권자이기도 하므로 실제 임대차관계와 권리관계를 대조해야 합니다.
- 501호 중복 점유 확인. 진재원과 여미진이 모두 501호로 조사되어 실제 점유관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 3층 점유관계 확인. 주식회사 승훈이앤씨·(주)해성·주식회사 삼원·(주)삼아이엔씨가 모두 3층 일부로 조사되어 각 점유범위가 분명한지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시 외 건물과 제시 외 물건이 포함되고 옥상 통신설비는 타인소유로 제외되어 있으므로 현황과 매각범위를 대조해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 자료가 없으므로 70% 최저가만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 대조해 임차보증금과 대항력 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰보다 선순위 임차인이 먼저다”
이 물건은 감정가 1,312,968,970원에서 1회 유찰되어 919,078,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 자료만으로 가격 메리트를 논할 단계는 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 2명의 보증금이 모두 미상이고, 전입일이 확인되지 않은 대항력 가능·미상 점유자 3명도 존재합니다. 배당계산에 표시된 인수 0원은 이 미확인 보증금을 반영하지 않은 수치이므로 실제 인수액을 뜻하지 않습니다.
등기부상 후순위 근저당·가압류·압류가 소멸한다는 점은 분명하지만, 이 사건의 승부처는 말소등기가 아니라 임대차계약서와 보증금입니다. 선순위 임차인의 보증금이 확인되기 전까지는 낙찰가 919,078,000원도, 향후 643,354,600원이나 450,348,220원도 ‘실질취득가’라고 볼 수 없습니다. 가격은 유찰됐지만 권리 위험은 아직 열려 있습니다.
