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특수권리·특수조건 1

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.29 3회 · 최저 246,798,000원
C 매력지수48 유찰 1회

부동산강제경매

2025타경279 · 창원지방법원 · 토지
13㎡
최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트
352,569,000원 3억 5,256만 감정가 503,671,250원
감정가의 70% ▼ 30% 할인
다음 매각기일
08-25
창원지방법원 10:00
입찰 보증금
3,525만원
최저가의 10% · 35,256,900원
감정가 대비
▼ 30.0% 싸게 매수
감정가 5.04억원
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.202g 감정가 대비 30% 할인 경상남도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차인 리스크가 존재하는 연립·다세대+토지 물건으로 권리 검토가 필요하며 현재 최저가는 감정가 대비 70%입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 연립/다세대 + 토지

가격은 내려왔지만, 임차인 리스크 확인이 필요한 북면 신촌리 물건

창원지방법원 2025타경279 · 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 1386-70
감정가 503,671,250원 · 최저매각가 352,569,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.08.25 · 강제경매
48점
매력지수 C등급 · 유찰로 가격은 낮아졌으나 대항력 가능 임차인과 보증금 미상 리스크가 남은 물건
말소기준권리 이전 전입 임차인이 확인되고 보증금이 미상이라 인수 위험 검토가 필요하며 다수 채권 미배당 구조로 권리분석 난도가 높아 C등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 가격은 매력 요소입니다. 다만 이 물건은 단순한 권리소멸형이 아닙니다. 말소기준권리 이전 전입 임차인이 존재하고 보증금이 확인되지 않아 낙찰 전 임차관계 확인이 핵심입니다.
감정가
503,671,250원
연립/다세대 + 토지
최저매각가
352,569,000원
1회 유찰
인수 권리
0원
배당표 기준
핵심지표
임차 리스크
대항력 가능자 존재

창원지방법원 2025타경279. 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 1386-70, 1386-71 소재 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 이주식이며, 2019년 설정된 동창원농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다.

후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사상 여러 점유자가 확인되고, 일부 임차인은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 가능성이 있어 보증금 확인 전까지 안전하다고 단정하기 어렵습니다.

물건 개요

사건번호창원지방법원 2025타경279
소재지경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 1386-70
용도연립/다세대 + 토지
소유자이주식
감정가 / 최저가503,671,250원 / 352,569,000원
청구액470,885,303원
매각기일2026.08.25

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2019.07.19 동창원농업협동조합 근저당권입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 경남신용보증재단 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸 대상입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 가능 임차인 확인 필요

점유자호수전입일판정
김은정302호2017.07.18대항력 있음 보증금 미상
여미진501호2017.02.23대항력 있음 보증금 미상
주식회사 삼원3층 일부2015.06.24대항력 있음 보증금 미상
(주)삼아이엔씨3층 일부2015.06.24대항력 있음 보증금 미상
(주)이브조경건설 정선주201호미상대항력 가능·판정 불가
⚠️ 임차 리스크 핵심 대항력 있는 임차인의 보증금이 미상입니다. 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 산정되지만, 실제 보증금 및 배당 여부 확인 전에는 인수 위험 판단을 완료할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (최저가 352,569,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-5,735,966원
동창원농업협동조합 근저당360,000,000원346,833,034원
신용보증기금 가압류382,500,000원0원
신용보증기금 가압류805,000,000원0원
경남신용보증재단 가압류13,000,000원0원
잔여-0원
배당 분배
회차별 매각가격
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 정리되는 구조이며, 후순위 채권 미배당은 매수인 부담으로 승계되지 않습니다.
⛔ 주의 관점 말소기준 이전 전입 임차인이 존재합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 입찰하면 대항력 임차인 인수 여부 판단이 불완전합니다.

④ 입찰 체크리스트

  • 임차인 확인. 김은정, 여미진 등 대항력 가능 임차인의 보증금과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
  • 권리 확인. 근저당 이후 가압류는 소멸 구조이나 임차권 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
  • 가격 전략. 현재 최저가는 감정가 대비 70% 수준으로 유찰 메리트가 반영됐습니다.
  • 현황 확인. 일괄매각 및 제시 외 건물 포함 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 임차 확인이 먼저”

이 물건은 1회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 연립·다세대 물건 특성상 임차관계 확인이 핵심입니다. 등기상 권리는 정리되는 구조지만, 대항력 가능 임차인의 보증금이 미상인 점이 가장 큰 변수입니다. 입찰 전 임차보증금과 배당관계를 확인한 뒤 접근하는 것이 안전합니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·현황조사·배당자료를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 임차보증금, 관리비, 당해세 등 실제 절차에서 변동 가능한 사항은 원본 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 1386-70

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