122,451,000원
의정부지방법원 2025타경63543. 파주시 탄현면 대동리의 통칭 ‘헤이리팰리스’ 103동 3층 201호입니다. 최초 감정가는 510,000,000원이었지만 4회 유찰 끝에 최저매각가가 122,451,000원으로 내려왔습니다. 등기상 소유자는 홍주영이며, 2017년 매매 거래가액은 500,000,000원으로 기재되어 있습니다.
권리의 출발점은 2017.05.19 장위2동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 근저당권이 이전되어 최종적으로 주식회사아이엔피엘대부가 근저당권자로 기재되어 있고, 현재 임의경매도 해당 회사가 신청했습니다.
후순위 근저당권과 여러 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 임대관계 미상, 폐문부재에 따른 내부 미확인이라는 중요한 변수가 있습니다. 임차인이 신고되지 않았다는 사실과 실제 점유·인수 위험이 완전히 해소됐다는 판단은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-40 103동 3층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 탄현면 새오리로 215-73 |
| 물건종류 | 근린주택 표시 · 감정평가상 공동(연립)주택 단위세대 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 1층, 지상 4층 건물의 3층 |
| 이용상태 | 연립주택 단위세대로 이용 중 |
| 소유자 | 홍주영 (2017.05.19 소유권이전 · 거래가액 500,000,000원) |
| 감정가 | 510,000,000원 |
| 최저매각가 | 122,451,000원 |
| 매각 진행 | 4회 유찰 · 감정가 대비 24.01% |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 신청채권자 | 주식회사아이엔피엘대부 |
| 청구금액 | 900,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.05.19 장위2동새마을금고 근저당권 (채권최고액 300,000,000원) |
| 임대관계 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (현재 권리·배당 계산 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당 이전과 압류가 핵심
말소기준권리는 2017.05.19 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 장위2동새마을금고이고, 명칭변경 및 확정채권양도를 거쳐 주식회사아이엔피엘대부로 근저당권이 이전되었습니다. 이 권리에 부수하여 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권부채권 근질권도 설정되어 있습니다.
2017.06.20 설정된 한국엔피엘자산관리대부주식회사의 후순위 근저당권 150,000,000원과 그 밖의 후순위 압류·가압류 및 현재 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 점유·임차인 분석 — 신고 없음과 확인 완료는 다르다
신고된 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가서에서는 임대관계가 미상이며, 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했다고 기재했습니다. 따라서 실제 거주자가 소유자인지, 임차인인지, 다른 점유자인지 확정할 수 없습니다.
| 확인 항목 | 현재 판단 | 입찰 전 조치 |
|---|---|---|
| 신고된 임차인 | 없음 (0명) | 현황조사·매각물건명세서 재확인 |
| 실제 점유자 | 미확인 | 현장 방문 및 점유관계 확인 |
| 임대관계 | 미상 | 임대차 존재 여부 확인 |
| 대항력 | 미상 · 존재 가능성 확인 필요 | 전입세대·점유 및 계약관계 확인 |
| 예상 인수액 | 0원 (계산상) | 선순위 임차인 등 누락 여부 확인 |
③ 가격 분석 — 24%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
이 물건의 감정가는 510,000,000원입니다. 4회 유찰된 현재 최저매각가는 122,451,000원으로 감정가 대비 24.01% 수준입니다. 매수인 인수액이 계산대로 0원이고 최저가에 낙찰된다면, 낙찰대금에 인수액을 더한 예상 실질취득액도 122,451,000원입니다.
그러나 현재 확인되는 자료만으로는 이 가격이 실제 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 이 물건에 대응하는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않았기 때문입니다. 감정가 대비 할인율과 시장가격 대비 할인율은 서로 다릅니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 122,451,000원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 85,715,700원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 60,000,989원 | 11.76% | 0원 |
각 회차의 인수 0원은 현재 계산된 권리관계를 전제로 한 금액입니다. 향후 회차는 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 매각 결과를 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,451,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,514,314원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 장위2동새마을금고 | 300,000,000원 | 119,936,686원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 한국엔피엘자산관리대부주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 18번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 17,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 21번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 17,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가 기준으로 집행비용 2,514,314원을 차감하면 배당재원은 119,936,686원입니다. 이 금액이 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 계산되며, 후순위 근저당권과 가압류 채권은 배당받지 못하는 시나리오입니다.
배당액은 채권최고액 기준의 추정치입니다. 국세·지방세 당해세 및 실제 집행비용, 우선변제 등은 최종 배당과 다를 수 있습니다. 선순위 근저당권의 양도·근질권 설정에 따른 배당권자도 별도로 확인해야 합니다.
| 배당 시나리오 | 채권자 예상배당 | 예상 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 4회 유찰(현재) | 119,936,686원 | 364,063,314원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 83,772,817원 | 400,227,183원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 58,520,971원 | 425,479,029원 | 0원 |
매각대금이 낮아질수록 채권자 미배당액은 증가합니다. 그러나 현재 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 이 점에서 채권자의 배당 부족과 낙찰자의 법적 부담은 구분해야 합니다.
⑤ 입지·건물·토지 현황 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 탄현면 대동리 소재 자성대요양병원 남서측 인근입니다. 통칭 헤이리팰리스 내 구분건물이며, 주변에는 연립주택·다세대주택, 농경지·야산 및 소규모 점포가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 새오리로·자유로 등이 인근에 있습니다. 감정평가에서는 자가차량 이용이 대체로 무난하고 제반 교통여건은 보통 수준으로 판단합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 1층·지상 4층 연립주택입니다. 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 시스템창호 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·CCTV·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 단지 내 토지는 대체로 사다리형의 평탄한 형태이며, 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다. 단지 내부 포장도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
- 지목과 현황 차이. 파주시 탄현면 대동리 106-4, 106-7, 106-12, 107-29, 107-31, 107-12, 107-19 토지는 공부상 지목이 도로이나 실제로는 공동주택부지인 대지 및 단지 내 일부 도로로 이용되고 있습니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부를 확인하지 못해 집합건축물대장, 현황도면 및 동일 면적의 표준적인 이용상태를 참고해 내부구조를 표시했습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 폐문부재·임대관계 미상인 상태입니다. 현장 방문과 현황조사 재확인을 통해 소유자·임차인·기타 점유자 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 실제 임차인이 존재한다면 전입 시점, 점유, 보증금·확정일자 및 배당요구 여부를 확인하고 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2017.05.19 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부와 선순위 예외 사항을 원본 등기부에서 다시 점검해야 합니다.
- 근저당 이전·근질권 확인. 장위2동새마을금고에서 주식회사아이엔피엘대부로 이어진 권리변동과 냉동냉장수산업협동조합의 근질권 설정을 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 여부를 확인해야 합니다. 조세채권의 배당 우선순위에 따라 예상 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 용도·매각범위 확인. 근린주택 표시와 감정평가상 연립주택 이용현황의 차이, 103동 201호의 실제 매각범위와 건축물대장 내용을 대조해야 합니다.
- 토지권리 확인. 공부상 도로와 현황상 대지·도로가 혼재한 토지의 지분·대지권·통행 및 이용관계를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부를 직접 조사하지 못한 물건이므로 설비 상태, 누수, 하자 및 수리 필요 여부를 추가 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 유사한 연립주택의 최근 실거래가격과 실제 거래 가능성을 확인한 뒤 취득·수리·보유·매도 비용을 고려해 입찰가를 산정해야 합니다.
- 관리비·명도 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자에 대한 인도·명도 가능성을 사전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”
이 물건이 눈길을 끄는 이유는 분명합니다. 감정가 510,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 122,451,000원으로 내려왔기 때문입니다. 등기상 주요 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조이고 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 신고된 임차인이 없다는 것과 실제 임대관계가 없다는 것은 다릅니다. 감정평가상 임대관계는 미상이고, 폐문부재로 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 국세·지방세 압류, 담보권 이전 및 근질권 설정, 토지 지목과 실제 이용현황의 차이도 주의할 요소입니다.
더 중요한 사실은 현재 최저가가 실제 시장가격 대비 얼마나 낮은지 확인되지 않았다는 점입니다. 감정가에서 크게 할인되었다고 해서 곧바로 수익성이 확보되는 것은 아닙니다. 이미 4회 유찰된 물건인 만큼 유찰 원인을 파악하고 실거래·점유·토지권리를 확인하는 것이 먼저입니다.
결론은 ‘권리상 소멸 구조는 확인되지만, 가격과 점유 위험은 보류’입니다. 실질취득액이 계산대로 유지되는지, 현재 가격이 실제 거래 가능한 시세보다 충분히 낮은지 확인한 이후에 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
