의정부지방법원 2025타경63543. 파주시 탄현면 대동리, 통칭 ‘헤이리팰리스’ 103동 3층 201호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태는 공동주택인 연립주택 단위세대입니다. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물의 3층에 위치하며, 소유자 홍주영은 2017년 5월 19일 소유권이전등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 500,000,000원입니다.
말소기준권리는 같은 날 설정된 장위2동새마을금고의 채권최고액 300,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 서울북부새마을금고로 명칭이 바뀌고, 주식회사신현대부실자산관리와 주식회사아이엔피엘대부로 이전됐습니다. 근저당권부채권에는 냉동냉장수산업협동조합의 채권최고액 300,000,000원 근질권도 설정되어 있습니다. 이러한 이전·부수 등기는 원래 근저당권의 순위를 승계하는 구조로, 매각 시 말소기준 근저당권과 함께 정리될 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-40 103동 3층 201호 도로명: 경기도 파주시 탄현면 새오리로 215-73 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 용도 근린주택 · 감정상 공동주택(연립주택) 단위세대 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 1층, 지상 4층 · 본건 3층 |
| 소유자 | 홍주영 (2017.05.19. 소유권이전등기 · 거래가액 500,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 510,000,000원 / 249,900,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엔피엘대부 / 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준일은 2017.05.19.입니다. 이후 설정된 한국엔피엘자산관리대부의 150,000,000원 근저당권, 파주시·국세 관서의 압류, 서울보증보험의 가압류 2건 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에도 매수인이 인수할 등기권리나 임차보증금은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 할인율은 크지만 시세 메리트는 미확정
현재 최저매각가는 249,900,000원으로 감정가 510,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 감정가 할인율과 시세 할인율은 서로 다릅니다. 동일 권역·동일 유형의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 249,900,000원 | 245,601,400원 | 238,398,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가의 34.3% | 174,930,000원 | 171,680,980원 | 312,319,020원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가의 24.01% | 122,450,999원 | 119,936,685원 | 364,063,315원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 최저가는 내려가지만 채권자 미배당액은 238,398,600원에서 312,319,020원, 364,063,315원으로 커집니다. 이 미배당액은 채권자에게 회수되지 않는 금액이지 매수인이 추가로 부담하는 금액이 아닙니다. 다만 유찰 횟수 자체는 시장성이 약하거나 가격 기대가 맞지 않았다는 신호일 수 있으므로, ‘감정가의 49%’만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,298,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 장위2동새마을금고 | 300,000,000원 | 245,601,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 한국엔피엘자산관리대부주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 18번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 17,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 21번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 17,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기 채권 합계 484,000,000원 중 245,601,400원이 배당되고 238,398,600원이 미배당되는 계산입니다. 현재 매각대금은 집행비용과 1순위 근저당권 배당에 전액 소진됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 자성대요양병원 남서측 인근에 위치하며, 연립주택·다세대주택 밀집지대와 농경지, 야산 및 소규모 점포지대가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입은 용이하고 인근에 새오리로와 자유로 등 주요 도로가 지나며, 자가차량 이용은 대체로 무난합니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 시스템창호로 조사됐습니다. 위생·급배수, 난방, 도시가스, CCTV와 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 공동주택 단지 내부에 포장도로가 개설되어 있고 외곽 공도와 연결되어 있습니다.
- 공부와 현황. 대동리 106-4, 106-7, 106-12, 107-29, 107-31, 107-12, 107-19 토지는 공부상 지목이 도로이나 현황상 공동주택 부지인 대지와 단지 내 일부 도로로 이용되고 있습니다.
- 환금성. 연립주택·다세대주택과 농경지·야산이 혼재한 입지이고 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가 당시 폐문부재이고 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대확인 및 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건의 세목·법정기일을 확인해 당해세가 예상배당에 미치는 영향을 다시 계산하세요.
- 용도 원본 대조. 사건 용도 근린주택과 감정 이용상태 공동주택(연립주택)의 관계를 등기부·건축물대장·집합건축물대장으로 확인하세요.
- 실거래 재조사. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 헤이리팰리스와 인근 유사 연립주택의 최근 거래·매물·낙찰사례를 별도로 비교하세요.
- 청구액 확인. 신청채권자의 청구액은 900,000,000원이고 배당 시뮬레이션의 등기 채권 합계는 484,000,000원입니다. 채권계산서와 근저당권 이전관계를 원본으로 대조하세요.
- 토지 지목 확인. 일부 토지의 공부상 지목과 현황 이용이 다르므로 대지권, 통행, 금융기관 담보평가 및 향후 처분에 미치는 영향을 점검하세요.
- 관리·명도비용. 체납 관리비, 공용부분 부담, 점유자 이사 협의 및 인도명령 비용을 입찰가에 반영하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유·세금·시장성
이 사건은 말소기준권리 이후의 등기권리가 매각으로 소멸하고 배당표상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 그러나 감정평가 당시 임대관계가 미상이었고 내부도 확인하지 못했으며, 국세·지방세 압류 5건과 용도 표현의 차이가 남아 있습니다.
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 시세와 비교할 최신 실거래 근거가 없습니다. 연립주택·다세대와 농경지·야산이 혼재한 입지, 2회 유찰 이력까지 고려하면 할인율만 보고 낙찰가를 정하기보다 점유관계·당해세·건축물 용도와 주변 실제 거래가격을 먼저 확정해야 합니다. 등기상 인수는 0원, 현장과 가격 판단은 보류. 이 물건의 핵심은 낮아진 숫자가 아니라 확인되지 않은 요소를 입찰 전에 얼마나 제거하느냐입니다.
