의정부지방법원 2025타경63543. 파주시 탄현면 대동리의 통칭 ‘헤이리팰리스’ 103동 3층 202호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 기재돼 있지만 감정평가 이용상태는 공동주택인 연립주택 단위세대입니다. 감정가는 510,000,000원, 현재 최저매각가는 174,930,000원으로 3회 유찰 후 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다.
권리분석의 출발점으로 제시된 말소기준권리는 2017.06.20. 을구 2번 한국엔피엘자산관리대부주식회사 근저당권 150,000,000원입니다. 그 이후 압류·가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 조사 내역은 없어 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63543 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-40 103동 3층 202호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 탄현면 새오리로 215-73 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택인 연립주택 단위세대로 이용 중 |
| 소유자 | 홍주영 · 2017.05.19. 소유권이전 · 거래가액 500,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 510,000,000원 / 174,930,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 제시된 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 별도의 임차인 신고·보증금 자료가 없어 대항력 임차인 승계나 미배당 보증금 인수는 산정되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 174,930,000원에 낙찰된다는 가정에서는 실질취득액도 174,930,000원입니다.
② 임차인·점유 판단
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
감정평가 당시 내부는 폐문부재로 직접 확인하지 못했고, 임대관계도 미상으로 적시돼 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 점과 별개로 현장 점유자가 누구인지는 매각기일 전 현황조사서와 현장 확인으로 다시 검증하는 편이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 34%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 174,930,000원으로 감정가 510,000,000원의 34.3%입니다. 표면 할인폭은 크지만 동일 물건군의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시돼 있지 않아 실거래 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 감정 이용상태가 연립주택인 만큼 아파트와 같은 환금성을 전제로 가격을 평가하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 174,930,000원 | 171,680,980원 | 12,319,020원 |
| 4회 유찰 시 | 122,450,999원 | 119,936,685원 | 64,063,315원 |
| 5회 유찰 시 | 85,715,699원 | 83,772,816원 | 100,227,184원 |
④ 예상배당표 (매각가 174,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,249,020원 |
| 2. 근저당 · 한국엔피엘자산관리대부주식회사 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 17,000,000원 | 17,000,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 17,000,000원 | 4,680,980원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 184,000,000원 중 171,680,980원이 배당되고, 12,319,020원이 미배당되는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 존재하면 선순위로 차감되어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 용도는 근린주택으로 분류돼 있으나, 감정평가 이용상태는 공동주택인 연립주택 단위세대입니다.
- 주위환경. 자성대요양병원 남서측 인근의 ‘헤이리팰리스’ 내 103동 3층 202호로, 주변은 연립·다세대주택과 농경지, 야산, 소규모 점포가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입은 용이하고 새오리로·자유로 등 주요 도로를 이용할 수 있어 자가차량 이용은 대체로 무난하며 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 4층 공동주택이며, 위생·급배수·난방·도시가스·CCTV·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 공부와 현황. 일부 토지는 공부상 지목이 ‘도로’이나 현황상 공동주택 부지인 ‘대’ 및 단지 내 일부 도로로 이용되고 있습니다.
- 현장확인. 내부는 폐문부재로 집합건축물대장과 현황도면, 동일면적의 표준적 이용상황 등을 참작해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 1번 계열 원본 대조. 2017.05.19. 근저당권에서 2024.07.05. 아이엔피엘대부로 이어지는 권리이전 기재와 근질권 설정을 등기 원본에서 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 본 자료가 제시하는 말소기준은 2017.06.20. 을구 2번 근저당입니다. 실제 매각물건명세서의 최선순위 설정일자와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 자료는 없지만 감정평가 당시 폐문부재였으므로 현장 점유자와 인도 가능성을 별도로 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있으므로 매각대금에서 우선 공제되는 세금 존재 여부를 확인하세요.
- 토지 현황 확인. 일부 토지의 공부상 지목 ‘도로’와 현황 이용상태가 다르므로 대지권·공용부 이용관계와 현황을 원본 서류에서 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고, 동일 연립주택·인근 유사 물건의 실제 거래가격을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인보다 권리 확인이 먼저”
이 물건은 임차인 조사 내역이 없어 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 이미 3회 유찰돼 감정가 510,000,000원에서 174,930,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 더 중요한 부분은 등기입니다. 제시된 말소기준은 2017.06.20. 을구 2번 근저당인데, 그보다 앞선 2017.05.19. 을구 1번 근저당권 계열에는 2024년 권리이전과 근질권 설정 기재가 남아 있습니다. 임차인 인수는 단순하지만, 등기 원본 확인은 단순하지 않은 사건입니다. 연립주택의 환금성과 3회 유찰 이력까지 감안하면 현재 단계의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 권리관계 원본 대조와 실제 시장가격 검증입니다.
