의정부지방법원 2025타경63543. 파주시 탄현면 대동리에 위치한 집합건물로, 감정평가서상 공동주택인 연립주택 단위세대입니다. 사건 용도는 근린주택으로 표시되어 있으므로 실제 건축물 용도와 매각대상은 확인이 필요합니다. 소유자는 홍주영 씨로, 2017년 5월 19일 소유권이전 등기가 이루어졌으며 당시 기재된 거래가액은 500,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 그보다 훨씬 낮은 122,451,000원이지만, 과거 취득가액이나 감정가가 현재의 거래시세를 보장하지는 않습니다.
권리분석에서는 2017년 6월 20일 설정된 한국엔피엘자산관리대부주식회사의 채권최고액 150,000,000원 근저당권이 말소기준으로 산정되어 있습니다. 이에 따라 후순위 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 그보다 앞선 2017년 5월 19일 설정 근저당권과 이후 권리이전·근질권 기록이 별도로 존재하므로, 단순히 모든 선행권리가 정리되었다고 전제해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-40 103동 3층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 탄현면 새오리로 215-73 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 용도: 근린주택 · 감정상 공동(연립)주택 단위세대 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 1층, 지상 4층 건물의 3층 |
| 소유자 | 홍주영 (2017.05.19 소유권이전 · 등기상 거래가액 500,000,000원) |
| 감정가 | 510,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 122,451,000원 (4회 유찰 · 감정가의 약 24.01%) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 신청채권자 | 주식회사 아이엔피엘대부 |
| 경매 청구금액 | 900,000,000원 |
| 말소기준 산정 | 2017.06.20 · 을구 2번 근저당권 · 한국엔피엘자산관리대부주식회사 |
| 임차인 / 점유 | 확인된 임차인 없음 · 실제 임대관계 및 점유상태 미상 |
| 내부 조사 | 폐문부재로 내부구조를 집합건축물대장·현황도면 등으로 추정 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 있으나 선행권리 확인이 중요하다
말소기준으로 산정된 권리는 2017.06.20 한국엔피엘자산관리대부주식회사의 근저당권(채권최고액 150,000,000원)입니다. 그 이후 설정된 파주시·국세 관련 압류, 서울보증보험의 가압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 이전에 진행된 경매개시결정들도 취하 후 말소된 기록이 있습니다.
특히 현재 경매 신청채권자는 주식회사 아이엔피엘대부이고 청구금액은 900,000,000원인데, 아래 예상배당표에는 해당 신청채권자의 배당액이 0원으로 나타납니다. 선행 근저당권의 이전 및 말소 이력과 실제 배당요구 채권을 확인하기 전에는 이 배당 계산을 확정적인 권리순위 판단으로 사용해서는 안 됩니다.
② 가격 분석 — 감정가 24%가 곧 시세 24%는 아니다
이 물건은 감정가 510,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 122,451,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 약 24.01%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 감정가와 현재 시장의 거래가격을 동일하게 취급할 수는 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 122,451,000원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 85,715,700원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 60,000,989원 | 11.76% | 0원 |
회차별 금액은 예정 시나리오이며, 매수인 인수액 0원은 권리 및 배당 계산상의 추정치입니다. 실제 점유·선행권리 확인 결과에 따라 취득비용과 판단은 달라질 수 있습니다.
현재 최저매각가를 기준으로, 배당 계산상 인수액 0원을 반영한 실질취득 추정액은 122,451,000원입니다. 다만 취득세, 등기비용, 명도비용, 수선비용 등은 포함되지 않습니다. 이 금액이 실제 시장가치보다 낮은지는 별도의 최근 실거래와 동일·유사 물건 비교를 통해 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,451,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,514,314원 |
| 2. 근저당 · 한국엔피엘자산관리대부주식회사 | 150,000,000원 | 119,936,686원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 (갑구 17번) | 17,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 (갑구 21번) | 17,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 예상 매각대금 | 122,451,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 2,514,314원 |
| 배당대상 채권 합계 | 184,000,000원 |
| 채권자 예상배당 합계 | 119,936,686원 |
| 채권 미배당 합계 | 64,063,314원 |
| 신청채권자 청구금액 | 900,000,000원 |
| 신청채권자 예상배당 | 0원 (시나리오 계산상) |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
배당대상 채권 합계 184,000,000원은 위 배당표에 반영된 근저당권 및 가압류 청구금액의 합계이며, 별도로 기재된 신청채권자 청구금액 900,000,000원은 포함하지 않은 계산입니다. 집행비용은 추정치이고 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 채권잔액에 따라 배당순위와 금액이 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 탄현면 대동리 소재 자성대요양병원 남서측 인근에 위치합니다. 통칭 헤이리팰리스 연립주택 단지로, 주변에는 연립주택·다세대주택, 농경지, 야산 및 소규모 점포가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 주변으로 새오리로 및 자유로가 통과합니다. 감정평가에서는 자가차량 이용이 대체로 무난하며, 전반적인 교통사정은 보통인 지역으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 4층 연립주택입니다. 석재붙임 외벽, 벽지도배 및 일부 타일 마감, 시스템창호가 적용된 것으로 조사되었습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, CCTV 및 주차장설비가 구비된 것으로 평가되었습니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 평탄한 토지이며, 연립주택 건부지로 이용되고 있습니다. 단지 내부에는 포장도로가 개설되어 외곽 공도와 연결됩니다.
- 공부와 현황의 차이. 파주시 탄현면 대동리 106-4, 106-7, 106-12, 107-29, 107-31, 107-12, 107-19 토지는 공부상 지목이 '도로'이지만, 현황상 공동주택부지인 '대' 및 단지 내 일부 도로로 이용되고 있습니다. 실제 토지 지분과 도로 이용관계를 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 실제 내부구조를 확인하지 못해 집합건축물대장, 현황도면 및 유사한 면적의 표준적 이용상태 등을 참작하여 내부구조를 추정했습니다. 내부 상태나 수선 필요성을 확정할 수 없습니다.
- 환금성. 4회 유찰된 이력은 가격 형성과 수요를 신중하게 검토해야 할 신호입니다. 감정가 대비 할인율만으로 재매각 가능성이나 실거래 가격 경쟁력을 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 2017.06.20 근저당권을 말소기준으로 산정한 근거와, 그보다 앞선 2017.05.19 근저당권의 정확한 말소 효력을 확인해야 합니다. 특히 2024.07.05 권리이전 및 근질권 기록과의 관계를 법원 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당순위 확인. 신청채권자의 청구금액 900,000,000원과 예상배당 0원 사이의 관계를 확인해야 합니다. 채권양도, 담보권 이전 및 실제 배당요구 내역을 확인하지 않은 상태에서 현재 배당표를 확정적인 결과로 사용해서는 안 됩니다.
- 점유 및 임차관계 조사. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자가 있는지, 점유 개시 시점과 전입일, 보증금 및 확정일자 유무를 확인해야 합니다. 점유자가 확인되면 대항력과 배당요구를 별도로 판단해야 합니다.
- 매각대상 및 용도 확인. 사건상 근린주택 표기와 감정상 연립주택 이용상태를 대조하고, 103동 202호의 정확한 전유부분 및 대지권을 확인해야 합니다. 감정평가서의 여러 호수 기재와 실제 매각목록도 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 510,000,000원과 현재 최저매각가 122,451,000원의 차이만으로 투자수익을 추정해서는 안 됩니다. 동일 단지 또는 유사 연립주택의 최근 실거래, 거래 추세 및 매물 상태를 기준으로 적정 응찰가를 산정해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부조사가 이루어지지 않았으므로, 실제 시설 상태, 누수, 수선 필요성 및 점유 여부에 따른 명도비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 도로 및 토지 권리관계. 공부상 도로와 현황상 공동주택부지 이용의 차이에 대해 대지권 등기와 토지 이용현황을 확인해야 합니다.
- 세금 및 관리비. 국세·지방세 압류와 당해세 가능성을 확인하고, 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목을 조사해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.05 매각기일을 기준으로 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 등기사항전부증명서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 크게 떨어졌지만, 안전성은 아직 확인 중”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 510,000,000원에서 122,451,000원으로 내려온 최저매각가입니다. 그러나 4회 유찰되었다는 사실만으로 시장가격 대비 저평가를 입증할 수는 없습니다.
배당 계산상 매수인 인수액은 0원이고, 현재 확인된 임차인 신고도 없습니다. 하지만 감정평가상 임대관계가 미상이며 실제 내부 점유도 확인되지 않았습니다. 특히 선행 근저당권의 말소, 권리이전 및 근질권 기록, 신청채권자와 배당표의 관계는 실제 입찰 전에 반드시 정리해야 할 권리분석 과제입니다.
또한 감정상 공동(연립)주택이라는 이용상태와 사건 용도 표기가 다르고, 일부 토지의 공부상 지목과 현황도 일치하지 않습니다. 이러한 요인에 여러 차례의 유찰이 겹친 물건이므로, 현재 가격이 낮다는 사실보다 적정 시장가치와 실제 인수·명도 부담을 먼저 검증하는 것이 중요합니다.
종합 판단은 D등급(38점). 이는 단순히 낙찰가격이 낮아서 위험하다는 뜻이 아닙니다. 시세상 저가매수 여부가 입증되지 않았고, 점유·용도·선행권리·배당관계에 중요한 확인사항이 남아 있기 때문입니다. 권리관계와 매각대상을 원본으로 정리하기 전에는 보수적인 입찰 판단이 적절합니다.
