의정부지방법원 2025타경63543. 파주시 탄현면 대동리 106-40, 103동 3층 203호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 기재되어 있으나, 감정평가 이용상태는 공동주택인 연립주택 단위세대입니다. 감정가는 504,000,000원, 현재 최저매각가는 172,872,000원으로 3회 유찰된 상태입니다.
등기상 핵심은 2017.05.19. 설정된 장위2동새마을금고의 채권최고액 300,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 등재된 압류·가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 같은 근저당 채권에는 2024.07.05. 주식회사신현대부실자산관리, 주식회사아이엔피엘대부로의 채권 이전과 냉동냉장수산업협동조합의 근질권 설정이 이어져 있어, 최종 권리관계는 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 맞춰 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63543 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-40 103동 3층 203호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 탄현면 새오리로 215-73 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택인 연립주택 단위세대 이용 |
| 소유자 | 홍주영 · 단독소유 · 2017.05.19. 소유권이전 · 거래가액 500,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 504,000,000원 / 172,872,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 집중
현재 확인되는 임차인 등재는 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있고, 현장 내부도 폐문부재로 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 ‘임차인 0명’이나 ‘점유위험 없음’으로 단정하기보다는 매각물건명세서·현황조사서와 현장점유를 입찰 직전에 다시 확인하는 접근이 맞습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘저렴’ 판정은 금물
감정가 504,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 172,872,000원입니다. 회차 표기는 감정가의 34% 수준입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 172,872,000원 | 169,651,792원 | 314,348,208원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 121,010,399원 | 118,516,253원 | 365,483,747원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 84,707,279원 | 82,782,548원 | 401,217,452원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 채권자의 미배당은 314,348,208원 → 365,483,747원 → 401,217,452원으로 커지지만, 현재 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이는 권리상 인수액 이야기일 뿐, 시장가 대비 가격 메리트를 의미하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,872,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,220,208원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 장위2동새마을금고 | 300,000,000원 | 169,651,792원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 한국엔피엘자산관리대부주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 17,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 17,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 484,000,000원 중 예상 배당은 169,651,792원, 미배당은 314,348,208원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 자성대요양병원 남서측 인근의 공동주택 단지 ‘헤이리팰리스’ 내에 위치하며, 주변은 연립주택·다세대주택, 농경지, 야산, 소규모 점포가 혼재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 공동주택인 연립주택 단위세대로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 진·출입은 용이하며 인근 새오리로·자유로 등을 이용할 수 있습니다. 제반 교통사정은 대체적으로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 4층 건물의 3층 세대이며 외벽 석재붙임, 내부 벽지도배·일부 타일, 시스템창호 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 도시가스, CCTV, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 관련 토지는 대체로 사다리형의 평탄한 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
- 공부와 현황 차이. 파주시 탄현면 대동리 106-4, 106-7, 106-12, 107-29, 107-31, 107-12, 107-19 토지는 공부상 지목이 ‘도로’이나 현황은 공동주택부지인 ‘대’ 및 단지 내 일부 ‘도로’입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 최근 실거래 자료가 없어 172,872,000원이 시장가 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 주변 연립·다세대 및 동일 단지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계 미상이며 감정 당시 내부가 폐문부재였습니다. 매각물건명세서와 현황조사서, 현장 점유를 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 확인되므로 당해세 여부와 실제 배당 영향을 검토해야 합니다.
- 근저당 후속 등기 확인. 2017.05.19. 근저당 이후 2024.07.05. 채권이전과 근질권 설정이 이어져 있습니다. 최신 등기부로 최종 권리자와 말소관계를 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 일부 토지가 공부상 ‘도로’, 현황상 공동주택부지 및 단지 내 도로로 이용되고 있어 대지권·이용관계와 매각대상 범위를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘시세·점유·토지’ 확인이 승부처
현재 배당 시뮬레이션만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후 권리도 상당수가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건은 이미 3회 유찰됐고 실거래 자료가 없어 최저가 172,872,000원의 가격 매력을 확인할 기준이 없습니다. 여기에 임대관계 미상, 국세·지방세 압류, 일부 토지의 공부와 현황 차이까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리 계산상 인수 0원, 그러나 가격과 현장확인은 보류”입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 시세·점유·토지관계를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
