의정부지방법원 2025타경63543. 경기도 파주시 탄현면 대동리 소재 통칭 '헤이리팰리스' 103동 3층 203호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있지만, 감정평가서에서는 해당 건물을 공동주택인 연립주택으로 설명하고 있습니다. 지하 1층·지상 4층 철근콘크리트 건물의 구분세대이며, 현재 등기상 소유자는 홍주영입니다.

가격 변화가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 감정가 504,000,000원에서 4회 유찰을 거쳐 최저매각가가 121,010,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 동일 유형의 실제 거래가격이 확인되지 않아 현재 가격이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 여기에 현장 폐문으로 내부 확인이 어려웠고, 임대관계도 확인되지 않았다는 점이 입찰 판단의 핵심 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당

이 물건의 말소기준권리는 2017.05.19 설정된 장위2동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원입니다. 이후 근저당권이 양도되어 주식회사아이엔피엘대부가 권리자로 등기되어 있으며, 해당 근저당권부채권에 대한 근질권도 설정되어 있습니다.

2017.06.20 설정된 한국엔피엘자산관리대부주식회사의 후순위 근저당권 150,000,000원, 서울보증보험주식회사의 가압류 2건 각 17,000,000원도 말소기준 이후 권리입니다. 예상배당이 부족하더라도 이들 후순위 권리의 미배당 채권액이 자동으로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.

② 임차관계 — 신고는 없지만 점유가 확인되지 않았다

등재된 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 이것만으로 임차인이 없거나 대항력 있는 점유자가 없다고 확정할 수는 없습니다.

현재 예상배당 계산상 매수인의 인수액은 0원입니다. 이는 확인된 임차보증금 인수액이 없다는 전제의 계산이며, 현장 점유관계까지 안전하다고 입증된 결과는 아닙니다. 실제로 대항력 있는 임차인이 확인될 경우 보증금과 배당 여부에 따라 실질취득비용이 달라질 수 있습니다.

• 점유자 확인. 실제 거주자 또는 사용자가 소유자인지, 임차인인지 확인합니다.
• 전입·확정일자 확인. 대항력 및 우선변제권 성립 여부를 검토합니다.
• 보증금 확인. 보증금과 예상배당액을 비교해 미배당 인수 가능성을 확인합니다.
• 현황조사 대조. 매각물건명세서와 현황조사서 원본을 확인합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 24%가 시세의 24%는 아니다

현재 최저매각가는 121,010,000원으로 감정가 504,000,000원의 24.01% 수준입니다. 감정가와 최저가의 차이는 382,990,000원입니다.

그러나 실거래 시세가 확인되지 않아 이 차액을 투자수익이나 시장가격 대비 할인액으로 해석할 수는 없습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 진행에 따른 가격 변화일 뿐, 현재 시장에서 실제로 거래될 가격을 증명하지 않습니다.

추가 유찰 시 가격은 계산상 시나리오이며 실제 매각 일정·조건의 변경을 확정하는 값은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 121,010,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당재원은 118,515,860원입니다. 제시된 배당모형에서는 선순위 근저당권 채권최고액에도 미치지 못해 후순위 채권자에게 돌아가는 금액이 없습니다.

채권액은 등기상 채권최고액 및 청구금액을 바탕으로 한 계산입니다. 실제 확정채권액 및 배당순위와 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되었습니다. 선순위 근저당권의 실제 양수인 및 근질권자의 권리관계도 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 회차별 배당·인수 시나리오

채권총액 484,000,000원을 기준으로 현재 예상 미배당액은 365,484,140원입니다. 추가 유찰 시 채권자의 회수액은 줄고 미배당액은 커집니다.

그렇다고 후순위 근저당권자나 가압류권자의 미배당액을 낙찰자가 그대로 갚아야 하는 것은 아닙니다. 이 사건의 계산상 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다. 다만 확인되지 않은 점유자의 대항력과 별도 법정 부담은 이 수치만으로 배제할 수 없습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 탄현면 대동리 소재 자성대요양병원 남서측 인근입니다. 주변에는 유사한 연립주택·다세대주택, 농경지, 야산 및 소규모 점포가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하며 인근에 새오리로·자유로 등 주요 도로가 있습니다. 감정평가상 자가용 이용은 대체로 무난하고 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 외벽은 석재붙임, 내부는 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 시스템창호 등으로 설명됩니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·CCTV·주차장설비 등이 갖춰진 것으로 평가되었습니다.
• 도로. 공동주택 내부에 포장도로가 조성되어 외곽 공도와 연결됩니다.
• 공부상 지목 차이. 일부 토지는 공부상 '도로'이지만 현황은 공동주택 부지인 '대' 또는 단지 내 일부 '도로'입니다. 대지권과 이용관계를 확인할 필요가 있습니다.
• 내부 확인. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 마감·시설 상태와 하자 여부를 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 연립주택 형태와 주변 지역 특성, 반복 유찰 이력을 고려하면 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 검증해야 합니다. 감정가 대비 높은 할인율만으로 환금성이 확보되었다고 판단할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 같은 연립주택단지와 인근 유사 면적·구조의 최근 거래가격을 확인해야 합니다. 최저가 121,010,000원을 현재 시세와 비교하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
• 실제 용도 확인. 사건상 근린주택 표시와 감정평가상 연립주택 이용상태가 서로 다릅니다. 건축물대장과 등기사항증명서를 대조해 건축물 용도와 금융·이용상 제약을 확인해야 합니다.
• 점유관계 조사. 임차인 신고가 없더라도 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·확정일자·보증금을 확인한 후 인수액을 재판단해야 합니다.
• 근저당권 양도·근질권 확인. 장위2동새마을금고에서 주식회사아이엔피엘대부로 이어지는 권리이전과 냉동냉장수산업협동조합의 근질권 설정관계를 확인해야 합니다.
• 압류·세금 확인. 국세·지방세 관련 압류 및 말소 이력을 확인하고, 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 검토해야 합니다.
• 기존 경매사건 확인. 2020년과 2023년 임의경매개시결정은 이후 취하로 말소되었습니다. 현 경매와 구별하고 현재 진행 상태를 확인해야 합니다.
• 내부 하자·명도 비용 확인. 내부 미확인 상태이므로 수리비와 점유자 인도 비용이 추가될 가능성을 고려해야 합니다.
• 대지권·도로 확인. 공부상 도로와 실제 공동주택 부지 이용상태의 차이를 확인하고, 관련 권리 및 통행에 문제가 없는지 살펴야 합니다.
• 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 정산 관계를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장과 최신 경매 진행 내역을 확인해야 합니다.

맺으며 — “24%까지 내려온 가격, 확인할 것도 많다”

이 사건의 가장 강렬한 숫자는 24.01%입니다. 감정가 504,000,000원이던 물건의 최저매각가가 121,010,000원까지 내려온 것입니다. 네 차례 유찰이라는 사실은 분명 가격 측면에서 관심을 끌 만합니다.

하지만 이 숫자만으로 매수 적정가격을 판단할 수는 없습니다. 실거래 시세가 확인되지 않고, 임대관계와 내부 상태도 미상입니다. 국세·지방세 압류, 근저당권 양도, 근질권 설정 등도 실제 배당 검증이 필요한 요소입니다. 매각물건명세서에 기재된 도로 관련 지목 차이도 놓쳐서는 안 됩니다.

권리관계에서는 선순위 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조가 확인됩니다. 제시된 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이것이 모든 법률·점유·비용 위험이 해소되었다는 의미는 아닙니다.

종합 판단은 C등급, 검증 후 접근입니다. 시세 확인과 현장 점유조사, 실제 배당권자 확인, 토지·도로 이용관계 점검을 마친 뒤 응찰가를 결정하는 것이 적절합니다. 감정가 대비 할인은 크지만, 현재 가격의 시장 대비 매력은 아직 검증되지 않았습니다.