말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이지만, 토지 포함 일괄매각·공유지분·다수 채권 관계로 단순 주거용보다 검토 요소가 많아 B 평가.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 가압류·경매개시 등은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 아파트 같은 단순 물건이 아니라 기타 + 토지 일괄매각이며 공유지분과 농지취득자격증명 검토 가능성이 있어 권리 외 요소 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
695,341,910원 / 486,739,000원
1회 유찰
현재 최저가율
70%
감정가 대비
매수인 인수
0원
소멸 권리 구조
핵심지표
B 등급
권리 안전·물건 검토 필요
제주지방법원 2024타경31418. 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 소재 기타 + 토지 물건입니다. 말소기준권리는 2015년 8월 10일 설정된 주식회사광주은행 근저당권이며 채권최고액은 310,500,000원입니다. 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
제주지방법원 2024타경31418 (임의경매)
소재지
제주특별자치도 서귀포시 서홍동 6
등기 소재
제주특별자치도 서귀포시 서홍동 6-2
용도
기타 + 토지
소유자
김선아, 이승옥 (각 2분의 1 공유)
감정가 / 최저가
695,341,910원 / 486,739,000원
청구금액
352,498,599원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
2015년 8월 10일 설정된 광주은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 하나캐피탈·우리금융캐피탈·신한카드 가압류와 국 압류, 추가 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 없습니다.
② 임차인 검토
⚠️ 현황조사 임차인 정보 이미미(전입 2023.09.25), 윤준현(전입 2024.04.25)이 확인되지만 보증금은 확인되지 않았고, 전입 시점이 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 조사되었습니다.
점유자
전입
보증금
판정
이미미
2023.09.25
미상
대항력 없음
윤준현
2024.04.25
미상
대항력 없음
③ 예상배당표 (최저매각가 486,739,000원 기준)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
7,267,390원
광주은행 근저당
310,500,000원
310,500,000원
수협은행 근저당
684,000,000원
168,971,610원
가압류 등 후순위
1,551,546,358원
0원
매각대금 배분
유찰 시나리오
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며 매수인 인수액 0원입니다.
⚠️ 확인 포인트 목록 1 지분매각, 목록 2 지상 제시외 건물 포함, 농지취득자격증명 필요 가능성이 있어 입찰 전 매각물건명세서와 관할 확인이 필요합니다.
④ 입찰 체크리스트
권리. 광주은행 근저당 이후 권리는 소멸 여부 확인.
공유지분. 김선아·이승옥 각 2분의 1 공유 구조 확인.
토지. 토지 포함 물건으로 이용현황과 제한사항 확인.
농지 검토. 기호(6)은 농지취득자격증명 필요 가능성이 있어 관할 확인.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인 필요.
맺으며 — “인수는 없지만 확인할 것은 있다”
이 물건은 후순위 권리들이 매각으로 정리되는 구조라 권리상 인수 부담은 낮습니다. 다만 일반 주거용 부동산처럼 단순 접근하기보다는 기타 + 토지 일괄매각, 공유지분, 제시외 건물 포함 여부 등 물건 자체의 특성을 확인해야 합니다. 권리는 안전, 물건 분석은 필수인 유형입니다.
