제주지방법원 2024타경31418. 등기부상 소유자는 김항건·김회율·정혜광으로 각 지분은 3분의 1입니다. 감정평가 내용에는 단독주택으로 이용 중인 건물과 농경지·과수원 이용 토지가 확인되고, 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 명시되어 있습니다. 토지 자료상 지목과 이용상황은 모두 과수원, 면적은 889.0㎡이며 자연녹지지역입니다.
권리구조만 보면 기준점은 명확합니다. 2015.10.05. 설정된 광주은행 근저당이 말소기준권리이고 이후 수협은행 근저당, 아이비케이엔에이치스몰자이언트사 근저당, 다수의 지분 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경31418 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 1959 · 제주특별자치도 서귀포시 지장샘로 164 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 감정평가상 단독주택 이용 · 토지 지목·이용상황 과수원 |
| 소유자 | 김항건 3분의 1 · 김회율 3분의 1 · 정혜광 3분의 1 |
| 토지 | 889.0㎡ · 과수원 · 자연녹지지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 77,900원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 679,342,600원 / 475,540,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 352,498,599원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 7, 9 농지취득자격증명 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 소멸
② 임차·점유 — 전입자 2명 모두 말소기준 뒤
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미미 | 2023.09.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤준현 | 2024.04.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이미미의 전입일은 2023.09.25., 윤준현의 전입일은 2024.04.25.로 모두 말소기준권리인 2015.10.05.보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리되어 있고, 보증금은 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 현황조사상 전입자는 2명입니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가는 679,342,600원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 475,540,000원으로 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격 없이 감정가 대비 낙폭만 보고 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수는 없습니다.
특히 이 사건은 일반적인 단일 주택 매수와 달리 감정평가 내용에 단독주택과 농경지가 함께 나타나고, 매각물건명세서상 일괄매각 및 농지취득자격증명 조건까지 붙어 있습니다. 따라서 가격은 단순한 감정가 할인율보다 일괄매각 대상 전체의 현황과 토지·건물별 가치를 대조하는 방식으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 475,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 7,155,400원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사광주은행 | 432,000,000원 | 432,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 수협은행 | 562,800,000원 | 36,384,600원 |
| 을구 8번 근저당 · 아이비케이엔에이치스몰자이언트사 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사광주은행 | 295,958,197원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 382,211,200원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 중진공2022제1차스케일업유동화전문유 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 374,447,760원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 케이지캐피탈주식회사 | 843,982,129원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 케이지캐피탈주식회사 | 925,027,334원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 주식회사하나은행 | 638,759,053원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 816,820,730원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 866,045,845원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 주식회사우리카드 | 341,214,086원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 하나카드주식회사 | 62,653,438원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 1,027,079,380원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 1,875,257,599원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 14,644,256,751원 중 예상배당은 468,384,600원, 미배당은 14,175,872,151원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동홍동 대상은 남주고등학교 서측 근거리에 위치하며, 부근은 단독주택·소규모점포·일반음식점·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 정기버스노선이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용. 감정평가상 기호 3, 5는 단독주택으로 이용 중이며 기본위생설비·급배수설비·보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목과 이용상황은 과수원, 면적 889.0㎡, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 공장설립제한지역·가축사육제한구역이 포함되어 있습니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없다고 평가되어 있고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 일괄매각. 목록 7, 9 지상 과수목인 감귤나무 등과 활잡목·돌담·잡석·휀스 등은 포함 평가되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증을 먼저 확인. 목록 7, 9 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수신청보증금을 반환하지 않는 조건이므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 단독주택·농경지와 목록 7, 9의 과수목·돌담·잡석·휀스 등 포함 범위를 감정평가서와 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 전입자 현황 확인. 이미미·윤준현은 대항력은 없지만 보증금·확정일자와 실제 점유관계가 미상인 부분이 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 광주은행 채권금액 대조. 을구 6번 최초 채권최고액 432,000,000원과 2023.07.27. 변경된 100,800,000원, 예상배당표의 432,000,000원을 최신 등기와 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 일괄매각 전체 자산가치를 따로 검토해야 합니다.
- 공유관계 확인. 등기부상 김항건·김회율·정혜광이 각 3분의 1 지분을 보유한 상태이므로 점유·인도 협의 상대와 현황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 절차는 단순하지 않다”
이 사건은 등기부에 근저당과 가압류가 다수 얽혀 있어 겉보기에는 복잡하지만, 낙찰자 입장에서 핵심은 비교적 명확합니다. 2015.10.05. 광주은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 권리들은 매각으로 소멸하며 현황조사상 전입자 2명 역시 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건을 ‘권리 깨끗한 70%짜리 물건’으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 목록 7·9 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 못하면 매수신청보증금을 반환하지 않는 조건이 있고, 일괄매각 범위에는 과수목·돌담·잡석·휀스 등도 포함되어 있습니다. 실거래 비교 없이 현재 최저가 475,540,000원이 싸다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮은 편, 절차 리스크는 높고 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
