제주지방법원 2024타경31418. 등기상 현재 소유자는 김선아·이광열·정혜광의 공유 형태입니다. 경매 권리분석의 기준점은 2018.05.18 주식회사광주은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 수협은행 근저당, 여러 가압류·압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 이 사건은 권리만 깨끗하다고 끝나는 물건이 아닙니다. 임차인 2명이 확인되며 전입일은 이미미 2023.09.25, 윤준현 2024.04.25로 모두 말소기준일 2018.05.18보다 늦습니다. 대항력은 없고 인수액도 0원으로 계산되지만, 두 사람 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 관련 내용이 확인되지 않아 실제 점유·명도 과정은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경31418 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 6-1 · 제주특별자치도 서귀포시 지장샘로 139 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 기호(3,5) 단독주택 이용 |
| 소유자 | 김선아 · 이광열 · 정혜광 |
| 감정가 / 최저가 | 528,304,000원 / 369,813,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사광주은행 / 352,498,599원 |
| 말소기준권리 | 2018.05.18 을구 3번 근저당권 · 주식회사광주은행 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 일괄매각 | 목록 4 지상 감귤류 과수목 및 돌담, 데크 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 대항력 인수 0원, 후순위 권리는 소멸
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미미 | 2023.09.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤준현 | 2024.04.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 전입일이 모두 말소기준권리보다 늦어 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아니지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상인 만큼 배당 및 명도 조건은 매각물건명세서 원문과 현장 점유를 다시 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
현재 최저매각가는 감정가 528,304,000원의 70%인 369,813,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 258,869,099원(49%), 3회 유찰 시 181,208,369원(34%)입니다. 이 사건은 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하기보다, 연립/다세대 + 토지 일괄매각, 자연녹지지역, 단독주택 이용 상태, 점유자 확인, 농지취득자격증명 가능성까지 함께 반영해 보수적으로 가격을 잡는 편이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 369,813,000원 | 363,835,618원 | 5,377,249,771원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 258,869,099원 | 254,444,932원 | 5,486,640,457원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 181,208,369원 | 177,871,452원 | 5,563,213,937원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 369,813,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,977,382원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 근저당 · 수협은행 | 259,200,000원 | 63,835,618원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 801,736,031원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 374,447,760원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 508,803,070원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 1,003,235,789원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 866,045,845원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 케이지캐피탈주식회사 | 1,016,652,887원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 하나카드주식회사 | 62,653,438원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 533,860,402원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 신한카드주식회사 | 14,450,167원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,977,382원, 광주은행 300,000,000원, 수협은행 63,835,618원까지 배당되고 이후 채권은 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 기호(1~5)는 서귀포시 동홍동 소재 남주고등학교 서측 근거리, 기호(6)는 서귀포시 남원읍 위미리 소재 위미항 북동측 인근으로 기재돼 있습니다.
- 주위환경. 기호(1~5) 일대는 농경지 등이 혼재하고, 기호(6) 일대는 단독주택·소규모점포·일반음식점 등이 혼재합니다.
- 교통. 기호(1,2,4)와 기호(6) 모두 차량 접근이 가능하고 정기버스노선이 근거리 또는 인근에 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 기호(3,5)는 단독주택으로 이용 중이며, 기본위생·급배수·보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 서홍동 6-1 토지는 827.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 제한. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역이 포함돼 있으며 공시지가는 207,200원/㎡입니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 농지. 기호(6)은 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되며 해당 관청 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 2명 점유 확인. 이미미·윤준현의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 범위를 매각물건명세서·현황조사 원문 및 현장에서 확인하세요.
- 광주은행 근저당 금액 대조. 2018.05.18 채권최고액 300,000,000원 설정 후 2023.07.27 채권최고액 80,400,000원 변경등기가 있으므로 실제 배당채권액을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록 4 지상의 감귤류 과수목, 돌담, 데크가 포함 평가됐으므로 매각대상 경계와 현황을 현장에서 확인하세요.
- 농지취득자격증명. 기호(6)은 농지취득자격증명이 필요한 농지로 판단된다는 기재가 있으므로 관할 관청 확인이 필요합니다.
- 토지·건물 혼합 환금성. 자연녹지지역 토지와 단독주택 이용 물건이 결합된 구조이므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 배당표 원문 대조. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당요구 종기 이후 채권계산서와 세금 채권을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 이미미·윤준현도 전입일이 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
하지만 결론을 가격 할인 하나로 끝내기는 어렵습니다. 일괄매각, 토지 혼합, 감정상 일부 단독주택 이용, 자연녹지지역, 임차조건 미상 2명, 농지취득자격증명 확인 가능성, 광주은행 근저당의 2023.07.27 변경등기까지 동시에 살펴야 합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만 확인 절차와 환금성 부담이 큰 보수형 사건으로 보는 것이 맞습니다. “70%까지 내려왔다”보다 “무엇을 함께 취득하고, 누가 점유하며, 어떤 절차가 추가되는가”가 입찰 판단의 핵심입니다.
