서울서부지방법원 2025타경50885. 서울 은평구 대조동 모아아파트 102동 지1층지01호입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류되어 있지만, 감정요항과 매각물건명세서 비고에는 공부상 제2종근린생활시설, 현황 주거용으로 탐문됐다고 적혀 있습니다. 권리 구조의 기준점은 2020.07.16 설정된 은평신용협동조합 근저당 3,252,700,000원이며, 이후 남아 있는 장현욱 가압류와 은평구 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 42,240,000원으로 감정가 66,000,000원의 64% 회차입니다. 숫자만 보면 실거래 자료보다 크게 낮아 보이지만, 본건의 기준 면적은 15.54㎡인 반면 제시된 최근 거래는 28.29㎡ 또는 39.7㎡입니다. 따라서 최근 12개월 평균 320,000,000원과의 비율 13.2%는 참고 숫자일 뿐, 본건이 그만큼 저렴하다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50885 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 불광로1길 8, 102동 지1층지01호 (대조동,모아아파트) |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 제2종근린생활시설 · 현황 주거용 |
| 기준 면적 | 15.54㎡ |
| 소유자 | 주식회사서안주택 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 42,240,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 은평신용협동조합 / 252,333,552원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020.07.16 은평신용협동조합 근저당입니다. 2023.12.22 장현욱 가압류 100,000,000원, 2024.03.12 은평구 압류, 2025.02.05 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 점유·임차 — 전입자는 있으나 본건 호실과 기재 호실이 다르다
| 성명 | 기재 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이자연 | 102동 201호 | 2020.10.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 이자연이 102동 201호로 기재되어 있습니다. 본건은 102동 지1층지01호이므로 기재 호실이 서로 다릅니다. 전입일 2020.10.06도 말소기준권리인 2020.07.16보다 늦고, 자료상 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크지만 ‘동일 면적’ 비교가 아니다
모아아파트(102동)의 실거래 자료는 6건이며 전체 평균은 312,500,000원입니다. 최근 12개월 거래는 3건, 평균 320,000,000원이고 최신 거래도 2025.12의 320,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 4.9%로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 28.29㎡ | 9 | 320,000,000원 |
| 2025.12 | 28.29㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2025.12 | 28.29㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2024.11 | 28.29㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2024.05 | 39.7㎡ | 5 | 395,000,000원 |
| 2024.04 | 28.29㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.29㎡ | 3건 | 320,000,000원 |
핵심은 면적 불일치입니다. 본건의 기준 면적은 15.54㎡인데 위 실거래는 28.29㎡와 39.7㎡입니다. 따라서 최저가 42,240,000원이 최근 12개월 평균의 13.2%라는 계산값을 그대로 이용해 “시세보다 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다. 실거래 표본이 본건과 직접 대응하지 않으므로 가격 판단에는 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,160,320원 |
| 1. 근저당 · 은평신용협동조합 | 3,252,700,000원 | 41,079,680원 |
| 2. 가압류 · 장현욱 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 3,352,700,000원, 채권자 예상배당은 41,079,680원, 미배당은 3,311,620,320원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 42,240,000원 | 41,079,680원 | 3,311,620,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 33,792,000원 | 32,783,744원 | 3,319,916,256원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 27,033,600원 | 26,146,995원 | 3,326,553,005원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리상 핵심은 채권자의 미배당 규모보다 본건의 실제 점유와 공부상 용도·현황 이용상태를 정확히 확인하는 데 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울대은초등학교 남동측 인근으로 아파트, 주상복합건물, 빌라, 다세대주택, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장과 지하철 3호선·6호선 불광역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 공동주택(아파트)·근린생활시설 건물이며 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식주차장, 급배수·위생설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도 차이. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(학원 및 사무실)이나 현황은 주거용으로 탐문됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 5,428,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도 원본 확인. 사건상 아파트로 표시되지만 공부상 제2종근린생활시설이고 현황 주거용입니다. 등기·건축물대장·감정평가서 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 본건 점유 확인. 현황조사 전입자 이자연의 기재 부분은 102동 201호이고 본건은 102동 지1층지01호입니다. 실제 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 비교 주의. 본건 기준 면적 15.54㎡와 실거래 표본 28.29㎡·39.7㎡가 일치하지 않으므로 13.2%라는 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 현재 회차. 최저가 42,240,000원, 매각기일 2026.09.29입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 용도는 별도 검증
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2020.07.16 은평신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 남아 있는 권리는 매각으로 소멸하며 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 본건은 공부상 제2종근린생활시설·현황 주거용이라는 차이가 있고, 확인된 실거래도 본건의 15.54㎡와 면적이 맞지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가 64%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하기보다, 본건과 동일하거나 직접 비교 가능한 면적·층·용도의 거래가격과 실제 점유관계를 확인하는 것이 우선입니다.
