서울서부지방법원 2025타경50885. 서울 은평구 대조동 모아아파트 102동 지1층지01호 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사서안주택이며, 2020년 설정된 은평신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 낙찰자는 말소기준권리 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정 등 권리를 부담하지 않습니다.
다만 가격만 보고 일반 아파트 저가 매수로 판단하기에는 확인할 부분이 있습니다. 감정평가상 공부 용도는 제2종근린생활시설(학원 및 사무실)이지만 현황은 주거용으로 이용 중으로 조사되었습니다. 경매 후 사용 목적과 법적 용도 차이를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50885 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 불광로1길 8, 102동 지1층지01호 (대조동, 모아아파트) |
| 물건종류 / 용도 | 아파트 · 공부상 제2종근린생활시설, 현황 주거용 이용 |
| 소유자 | 주식회사서안주택 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 52,800,000원 |
| 신청채권 / 청구 | 은평신용협동조합 / 252,333,552원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리는 2020.07.16 설정된 은평신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 장현욱 가압류, 은평구 압류, 2025타경50885 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자는 있으나 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다.
② 임차인 분석
| 점유자 | 전입 | 대항력 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이자연 | 2020.10.06 | 없음 | 미상 | 승계 없음 전입일이 말소기준 이후 |
③ 시세 비교 — 가격 메리트는 크지만 조건 확인 필요
모아아파트(102동)는 총 20세대 규모입니다. 최근 거래는 2025년 12월 28.29㎡ 기준 320,000,000원 거래가 3건 있었고, 최근 12개월 평균 역시 320,000,000원입니다. 최저매각가 52,800,000원은 최근 12개월 평균 대비 16.5% 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 28.29㎡ | 9 | 320,000,000원 |
| 2025.12 | 28.29㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2025.12 | 28.29㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2024.11 | 28.29㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2024.05 | 39.7㎡ | 5 | 395,000,000원 |
| 2024.04 | 28.29㎡ | 12 | 270,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 52,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,350,400원 |
| 근저당 · 은평신용협동조합 | 3,252,700,000원 | 51,449,600원 |
| 가압류 · 장현욱 | 100,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설이나 현황 주거용 이용으로 조사되어 사용승계 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 이자연 점유자의 보증금 및 실제 점유 관계를 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 모아아파트(102동)는 총 20세대 규모로 일반 대단지 대비 거래층이 제한될 수 있습니다.
- 권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 당해세 등 실제 배당 관계는 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “저가에는 이유가 있다”
이 물건은 권리상 인수 부담이 없는 편입니다. 최저매각가 52,800,000원은 최근 거래 수준과 비교하면 큰 할인 구간입니다. 그러나 경매의 핵심은 단순 가격이 아니라 취득 후 사용성과 환금성입니다. 공부상 용도와 현황 차이, 소규모 단지 특성을 확인한 뒤 접근하는 것이 맞습니다.
