매력지수 B등급 · 인수 위험은 없지만 용도 불일치와 시세 대비 높은 가격으로 확인이 필요한 물건
말소기준 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이지만 공부상 제2종근린생활시설과 현황 주거용 차이 및 최근 시세 대비 높은 최저가로 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸되어 매수인 인수 0원 구조입니다. 다만 최저가는 최근 12개월 실거래 평균보다 높은 109.5% 수준이고, 공부상 제2종근린생활시설인데 현황은 주거용으로 이용 중이라는 점이 핵심 확인사항입니다.
감정가
438,000,000원
평가금액
최저가
350,400,000원
1회 유찰 · 80%
최근 시세
320,000,000원
최근 12개월 평균
매수인 인수
0원
말소기준 이후 소멸
서울서부지방법원 2025타경50885. 서울 은평구 대조동 모아아파트 102동 201호입니다. 등기상 핵심은 2020년 설정된 은평신용협동조합 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준권리이며 이후 압류·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 권리관계만 보면 인수 위험은 낮습니다.
그러나 이 물건은 단순히 권리만 보고 접근하기 어렵습니다. 감정평가상 아파트 형태이나 매각물건명세서에는 공부상 용도가 제2종근린생활시설이고 현황은 주거용 이용으로 조사되었습니다. 또한 최근 거래 대비 현재 최저매각가가 높아 가격 검토가 필요합니다.
⚠️ 임차 관련 확인 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없으나, 보증금은 확인되지 않았습니다. 현황 주거용 이용 상태인 만큼 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 시세보다 높다
모아아파트(102동) 최근 거래는 28.29㎡ 거래가 중심이며 최근 12개월 평균은 320,000,000원입니다. 현재 최저매각가 350,400,000원은 최근 시세 대비 109.5%로, 단순히 1회 유찰 가격만 보고 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.
거래월
면적
층
거래가
2025.12
28.29㎡
9
320,000,000원
2025.12
28.29㎡
11
320,000,000원
2025.12
28.29㎡
8
320,000,000원
2024.11
28.29㎡
7
250,000,000원
2024.05
39.7㎡
5
395,000,000원
2024.04
28.29㎡
12
270,000,000원
배당 분배 (최저가 350,400,000원)
최저가 vs 최근 시세
최저매각가는 최근 12개월 평균 320,000,000원보다 높습니다.
④ 주요 리스크 체크
용도 불일치. 공부상 제2종근린생활시설이나 현황 주거용으로 이용 중인 사항을 확인해야 합니다.
가격 검토. 최저가 350,400,000원은 최근 12개월 평균 320,000,000원 대비 높은 수준입니다.
임차 확인. 이자연 전입은 말소기준 이후로 대항력은 없으나 보증금 미상입니다.
세금 압류. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 변동 가능성이 있습니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 입찰 관점 권리는 깨끗하지만 가격과 용도 문제가 남습니다. 최근 거래 대비 높은 최저가와 공부·현황 차이를 확인한 뒤 접근해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전성과 가격 매력은 별개”
이 물건은 권리 분석만 보면 인수 위험이 낮은 유형입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 권리뿐 아니라 실제 취득 가치입니다. 최저매각가는 최근 12개월 거래 평균보다 높고, 공부상 용도와 현황 이용 상태도 차이가 있습니다. 안전한 권리 구조와 별개로 가격과 사용 상태를 확인한 후 입찰 판단이 필요합니다.
