서울서부지방법원 2025타경50885. 서울 은평구 대조동 모아아파트 102동 2층 201호입니다. 등기상 소유자는 주식회사서안주택이고, 말소기준권리는 2020.07.16 은평신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 3,252,700,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후 남아 있는 은평구 압류, 장현욱 가압류, 은평구 압류, 현재 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계에서도 현재 확인된 점유자 이자연의 전입일은 2020.10.06입니다. 말소기준권리인 2020.07.16 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 이 전입순위 자체로 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아니며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50885 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 불광로1길 8, 102동 2층201호 (대조동,모아아파트) |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 제2종근린생활시설 · 현황 주거용 |
| 소유자 | 주식회사서안주택 |
| 감정가 / 최저가 | 438,000,000원 / 280,320,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 청구액 | 252,333,552원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2020.07.16 은평신용협동조합 근저당입니다. 그 뒤에 설정돼 현재 남아 있는 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 강제경매개시결정, 구미례 가압류, 2023년 임의경매개시결정은 이미 등기부상 말소됐습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이자연 | 102동 201호 | 2020.10.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입신고가 말소기준권리인 2020.07.16 근저당 이후입니다. 보증금은 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 87.6%지만 ‘면적 불일치’를 빼면 안 된다
제공된 모아아파트(102동) 거래 자료의 최근 12개월 평균은 320,000,000원, 최신 거래 역시 320,000,000원입니다. 현재 최저매각가 280,320,000원은 이 평균의 87.6%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 4.9% 높은 흐름으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 28.29㎡ | 9 | 320,000,000원 |
| 2025.12 | 28.29㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2025.12 | 28.29㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2024.11 | 28.29㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2024.05 | 39.7㎡ | 5 | 395,000,000원 |
| 2024.04 | 28.29㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.29㎡ | 3건 | 320,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 280,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,724,480원 |
| 2. 근저당 · 은평신용협동조합 | 3,252,700,000원 | 275,595,520원 |
| 3. 가압류 · 장현욱 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 3,352,700,000원 중 275,595,520원 배당으로 계산되며, 미배당액은 3,077,104,480원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 280,320,000원 | 275,595,520원 | 3,077,104,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 224,256,000원 | 220,316,416원 | 3,132,383,584원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 179,404,800원 | 176,093,133원 | 3,176,606,867원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 252,333,552원이 충족되는 것으로 계산되지만, 3회 유찰 시 배당액 220,316,416원, 4회 유찰 시 176,093,133원으로 내려가 신청채권 전액을 충족하지 못합니다. 다만 이 미배당은 채권자의 문제이고, 제공된 분석상 매수인 인수로 전환되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울대은초등학교 남동측 인근이며, 아파트·주상복합건물·빌라·다세대주택·공공시설·교육시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 주위에 노선버스정류장과 지하철 3호선·6호선 불광역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 공동주택·근린생활시설 건물이며, 도시가스 개별난방·승강기·기계식 주차장·급배수설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도 차이. 공부상 제2종근린생활시설(학원 및 사무실)이지만 현황은 주거용으로 탐문됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 5,428,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 원본 확인. 공부상 제2종근린생활시설과 현황 주거용의 차이가 매각물건명세서에도 기재돼 있습니다. 건축물대장·감정평가서·매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
- 시세를 그대로 적용하지 않기. 최근 12개월 평균은 320,000,000원이지만 비교 거래 면적이 28.29㎡이고 대상면적과 일치하지 않습니다.
- 점유관계 확인. 이자연의 전입일은 2020.10.06으로 대항력은 없으나 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하는지에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 은평신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2020-896호와 연결돼 있습니다.
- 유찰 이력 반영. 본건은 이미 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 단순하지 않다
권리관계만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.16 은평신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 점유자의 전입은 그 이후입니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 감정가 438,000,000원에서 두 차례 유찰돼 280,320,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 거래 평균 320,000,000원의 87.6%입니다. 그러나 제공된 거래 사례의 면적이 본건과 일치하지 않고, 무엇보다 공부상 제2종근린생활시설·현황 주거용이라는 중요한 차이가 있습니다. 따라서 이 사건은 ‘64%까지 떨어졌으니 싸다’가 아니라, 인수 0원의 권리 안전성과 용도·시세 비교의 정확성을 분리해 판단해야 하는 물건입니다.
