서울서부지방법원 2025타경50885. 서울특별시 은평구 대조동 모아아파트 102동 지1층 지02호입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류되어 있지만 감정평가 조사에서는 공부상 제2종근린생활시설, 현황 주거용으로 탐문됐습니다. 등기상 소유자는 주식회사서안주택이며, 말소기준은 2020.07.16 설정된 은평신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,252,700,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다.
현재 최저매각가는 92,800,000원으로 감정가 145,000,000원에서 2회 유찰된 회차입니다. 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 권리상 인수 여부와 별개로, 공부상 용도와 현황 이용이 다르다는 점, 그리고 시세자료의 면적이 본건과 일치하지 않는다는 점이 이 사건에서 가장 중요한 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50885 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 불광로1길 8, 102동 지1층지02호 (대조동,모아아파트) |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 제2종근린생활시설 · 현황 주거용 |
| 비교 대상면적 | 34.03㎡ |
| 소유자 | 주식회사서안주택 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 92,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 252,333,552원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020.07.16 은평신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후 현재 남아 있는 2023.12.22 장현욱 가압류, 2024.03.12 은평구 압류, 2025.02.05 임의경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 2020.07.09 교보자산신탁주식회사 신탁등기와 2020.11.04 구미례 가압류, 2023.11.14의 이전 임의경매개시결정은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차 조사 — 전입은 말소기준 이후, 호수 표기는 본건과 다름
| 성명 | 조사 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이자연 | 102동 201호 | 2020.10.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에는 이자연이 102동 201호로 기재되어 있으며, 전입일은 2020.10.06입니다. 이는 말소기준권리인 2020.07.16 근저당권보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금은 미상이고, 조사된 호수 역시 본건인 102동 지1층 지02호와 다릅니다. 따라서 본건 점유관계와의 연결 여부는 원본 서류에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 29.0%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판단 금지
실거래 자료상 모아아파트(102동)의 최근 12개월 평균은 320,000,000원, 최신 거래도 320,000,000원이며 최근과 이전 거래의 추세는 4.9%입니다. 이 수치만 보면 현재 최저가 92,800,000원은 최근 12개월 평균의 29.0%입니다.
하지만 본건의 비교 대상면적은 34.03㎡인 반면, 최근 거래는 28.29㎡와 39.7㎡로 구성되어 있고 면적 일치 여부도 일치하지 않는 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 29.0%를 그대로 할인율로 해석해 “시세보다 매우 싸다”라고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 28.29㎡ | 9 | 320,000,000원 |
| 2025.12 | 28.29㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2025.12 | 28.29㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2024.11 | 28.29㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2024.05 | 39.7㎡ | 5 | 395,000,000원 |
| 2024.04 | 28.29㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 320,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 92,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,070,400원 |
| 근저당 · 은평신용협동조합 | 3,252,700,000원 | 90,729,600원 |
| 가압류 · 장현욱 | 100,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 3,352,700,000원 중 90,729,600원이 배당되고, 미배당액은 3,261,970,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 3,261,970,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 74,240,000원 | 72,503,680원 | 3,280,196,320원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 59,392,000원 | 57,922,944원 | 3,294,777,056원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 은평신용협동조합의 배당액은 감소하고 미배당액은 증가하지만, 제시된 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 회차가 내려가면서 매수인이 떠안는 근저당 미배당액이 증가하는 구조는 아닙니다.
⑥ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도 차이. 공부상 용도는 제2종근린생활시설이나 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 공동주택(아파트)·근린생활시설 건물이며 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창 등으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장과 지하철 3호선 및 6호선 불광역이 있습니다.
- 주변환경. 서울대은초등학교 남동측 인근으로 아파트, 주상복합건물, 빌라, 다세대주택, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 5,428,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 거래. 모아아파트(102동)는 20세대, 사용승인일은 2020.06.30이며 실거래 자료는 6건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공부상 용도 확인. 제2종근린생활시설과 현황 주거용의 차이가 실제 이용·대출·전입·행정상 취급에 어떤 영향을 주는지 원본 서류와 관계기관 자료로 확인해야 합니다.
- 본건 호수 점유 확인. 현황조사 임차 기재는 102동 201호이고 본건은 102동 지1층 지02호이므로 실제 본건 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 확인. 이자연의 보증금은 확인되지 않았습니다. 전입은 말소기준 이후로 자료상 대항력은 없지만 임대차 내용 자체는 원본 대조가 필요합니다.
- 시세 표본 재확인. 본건 비교 대상면적 34.03㎡와 실거래 표본 28.29㎡·39.7㎡가 일치하지 않으므로, 29.0%라는 비율만으로 저가 여부를 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
- 배당 변동요소 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘용도와 비교가격의 정확성’이 핵심
등기상 핵심은 비교적 분명합니다. 2020.07.16 은평신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 현재 남은 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사에 기재된 이자연의 전입도 말소기준 이후입니다.
다만 이 사건을 단순히 “감정가 145,000,000원에서 92,800,000원까지 내려온 저가 물건”으로 해석해서는 안 됩니다. 본건은 공부상 제2종근린생활시설·현황 주거용이라는 차이가 있고, 시세자료 역시 본건 34.03㎡와 직접 면적이 맞지 않습니다. 최근 12개월 평균 320,000,000원 대비 29.0%라는 숫자는 눈에 띄지만, 그 자체만으로 본건의 적정가치를 증명하지는 않습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 직접 비교사례 확인 후라는 구조로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
