배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.10.063회 · 최저 282,087,000원
B매력지수58유찰 1회
부동산임의경매
2025타경8128 · 제주지방법원 · 연립/다세대
9842㎡
최저매각가
2차 · 유찰 1회
가격 메리트
402,982,000원
4억 298만
감정가 575,689,000원
감정가의 70%▼ 30% 할인
다음 매각기일
08-25
제주지방법원 10:00
입찰 보증금
4,029만원
최저가의 10% · 40,298,200원
감정가 대비
▼ 30.0%싸게 매수
감정가
5.76억원
최근 결과
1회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것1회 유찰로 최저가는 내려왔지만 대항력 없는 임차인 확인과 별도 가격 검토가 필요한 제주 애월 연립·다세대 물건입니다.
매력지수 B등급 · 인수 위험은 낮지만 고액 근저당과 임차인 보증금 미상 확인이 필요한 물건
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이나 근저당 채권최고액 5.52억원 대비 배당 부족과 임차인 보증금 미상 리스크가 존재해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 1회 유찰로 최저가는 감정가 대비 70%까지 낮아졌습니다. 다만 이 물건은 연립/다세대와 토지가 결합된 형태이고, 말소기준권리인 화원새마을금고 근저당 채권최고액이 552,000,000원으로 크며 임차인 보증금은 확인되지 않았습니다. 낙찰자가 인수하는 권리는 0원이지만, 입찰 전 점유와 임대관계 확인이 핵심입니다.
감정가
575,689,000원
최저가 대비 기준
최저매각가
402,982,000원
1회 유찰 · 감정가 70%
매수인 인수
0원
말소기준 이후 소멸
핵심지표
B 58점
권리 안전·점유 확인 필요
제주지방법원 2025타경8128. 제주시 애월읍 납읍리 2120 제10동 물건입니다. 용도는 연립/다세대 + 토지로 평가되었으며, 감정가는 575,689,000원, 현재 최저매각가는 402,982,000원입니다. 권리 구조상 기준점은 2021년 설정된 화원새마을금고 근저당권입니다. 이후 경매개시결정 등은 매각으로 소멸되어 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 없습니다.
물건 개요
사건번호
제주지방법원 2025타경8128
소재지
제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 2120 제10동 도로명주소: 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽납로 144-20
물건종류
연립/다세대 + 토지
소유자
주식회사대성시티건설
감정가 / 최저가
575,689,000원 / 402,982,000원
매각기일
2026.08.25
청구액
1,536,724,340원
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 을구 1번 화원새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 552,000,000원이며, 해당 권리 이후 설정된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 후순위 권리는 낙찰자에게 승계되지 않습니다.
② 점유·임차 분석
점유자
전입일
대항력
비고
최경아
2023.05.31
없음
전입신고가 말소기준권리 이후
진유미
2023.05.31
없음
보증금 미상 · 권리신고 있음
양정규
2024.11.29
없음
보증금 미상
⚠️ 임차인 확인 포인트 세 명 모두 전입일이 말소기준권리(2021.09.02) 이후로 대항력은 없습니다. 다만 보증금 정보가 확인되지 않아 실제 점유관계와 명도 협의 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 402,982,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
6,429,820원
화원새마을금고 근저당
552,000,000원
396,552,180원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 최저가
1회 유찰 후 최저가는 감정가의 70% 수준입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 근저당 채권최고액 552,000,000원 대비 현재 매각가는 부족해 채권자의 미배당이 발생합니다. 또한 임차인 보증금 미상 상태이므로 입찰 전 현황 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 소재, 단독주택·숙박시설·근린생활시설·과수원 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입이 가능하며 인근 버스정류장과 중산간서로(지방도 1136호선)가 위치합니다.
토지. 계획관리지역이며 지하수자원보전4등급, 생태계보전지구5등급 등 제한사항이 포함됩니다.
이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중인 건물로 평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 말소기준권리인 화원새마을금고 근저당 이후 권리는 소멸 여부를 확인하세요.
점유 확인. 임차인 3명의 보증금 정보와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
토지 포함 검토. 연립/다세대와 토지가 함께 평가된 물건으로 토지 이용제한을 확인하세요.
가격 전략. 현재 최저가는 감정가 대비 70%이나 제주 지역 유사 물건과 환금성을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건 특성 확인이 먼저”
이 물건은 매각으로 소멸되는 권리가 명확해 권리분석 자체는 단순합니다. 하지만 연립/다세대 + 토지 구조, 고액 근저당, 임차인 보증금 미상이라는 요소가 있어 단순히 유찰 가격만 보고 접근하기보다는 점유와 현황을 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 유형입니다.
사건 개요
같은 단지 6건 동시 경매
소재지
제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 2120
법원·사건
제주지방법원
·2025타경8128
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-25 10:00
·제101호 법정
물건
일반건물
철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 2층 단독주택 / 1층 60.59㎡ / 2층 38.52㎡외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
