제주지방법원 2025타경8128. 제주 제주시 애월읍 납읍리 2120 제9동으로, 사건상 용도는 연립/다세대입니다. 감정평가 요항에는 관련 건물들이 철근콘크리트구조 지상 2층 건물이고 2020.07.22. 사용승인을 받은 것으로 기재되어 있습니다. 이번 경매의 핵심은 2021.09.02. 설정된 화원새마을금고 근저당이 말소기준권리라는 점입니다.
그 뒤 확인되는 점유자 3명은 2023.05.31. 또는 2024.11.29. 전입해 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 예상배당에서도 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당요구·최우선변제 여부는 원본 명세서로 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8128 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 2120 제9동 도로명: 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽납로 144-18 |
| 물건종류 | 연립/다세대 |
| 소유자 | 주식회사대성시티건설 |
| 감정가 / 최저가 | 564,837,000원 / 395,386,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,536,724,340원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 점유자
말소기준권리는 2021.09.02. 접수된 화원새마을금고의 채권최고액 552,000,000원 근저당입니다. 2023.03.08. 설정된 서미현의 채권최고액 180,000,000원 근저당과 2025.05.21. 임의경매개시결정은 기준권리 이후로 매각 시 소멸 대상으로 정리됩니다. 등기부에는 2025.08.25. 기준 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전된 내용도 확인됩니다.
② 점유자 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최경아 | 본건 전부분 | 2023.05.31 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 진유미 | 본건 전부분 | 2023.05.31 | 2025.08.08 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 양정규 | 본건 전부분 | 2024.11.29 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
세 사람 모두 전입일이 2021.09.02. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조로 보기는 어렵습니다. 다만 세 사람 모두 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않았기 때문에 우선변제 여부는 미상입니다. 진유미는 2025.08.08. 배당요구를 한 사실이 확인됩니다.
③ 가격 — 유찰됐지만 시세 비교는 할 수 없다
감정가는 564,837,000원, 현재 최저매각가는 395,386,000원으로 감정가의 70% 수준입니다. 한 차례 유찰된 상태입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 가격 추세가 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 395,386,000원 | 389,050,596원 | 342,949,404원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 276,770,200원 | 272,095,417원 | 459,904,583원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 193,739,140원 | 190,226,792원 | 541,773,208원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 342,949,404원에서 459,904,583원, 541,773,208원으로 늘지만, 계산된 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 채권자의 미회수액과 낙찰자가 인수하는 금액은 서로 다른 개념입니다.
④ 예상배당표 (매각가 395,386,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,335,404원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 화원새마을금고 | 552,000,000원 | 389,050,596원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 서미현 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 395,386,000원 가정 시 집행비용 6,335,404원을 제외한 389,050,596원이 선순위 근저당 배당에 사용되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 물건 특성·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 납읍보건진료소 북서측 인근. 주위는 단독주택·숙박시설·근린생활시설·과수원·전 등이 혼재하며 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장과 중산간서로(지방도 1136호선)가 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 감정평가 요항상 관련 건물은 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 지상 2층이며 사용승인일은 2020.07.22.입니다.
- 설비. 기본 위생설비·급배수설비·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급입니다.
- 공부 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 매각조건·입찰 체크리스트
- 일괄매각. 제시외 물건을 포함해 평가된 일괄매각입니다.
- 지분매각 확인. 매각물건명세서 비고에는 목록 5가 지분매각이라고 기재되어 있습니다. 매각대상 지분 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 포함 시설. 토지상의 돌담·바닥포장·디딤석·조경잔디·조경시설 등이 평가에 포함되어 있습니다.
- 건물 부속시설. 목록 2 건물의 석재데크·난간·확장형 발코니 등이 평가에 포함되어 있습니다.
- 점유자 명도. 대항력은 없지만 본건 전부분을 점유하는 것으로 조사된 사람이 3명 있으므로 실제 인도·명도 상태를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 점유자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 관계를 재확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 비교값이 없어 현재 최저가 395,386,000원의 적정성은 별도 시세 확인 없이는 판단하기 어렵습니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 미확정”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.09.02. 화원새마을금고 근저당이 말소기준이고, 점유자 최경아·진유미·양정규는 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차는 감정가 564,837,000원에서 1회 유찰된 395,386,000원이며 예상 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 안전하다는 것과 가격이 싸다는 것은 별개입니다. 이번 자료에는 최근 실거래 평균·최신 거래·추세가 없으므로 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 여기에 목록 5 지분매각 조건, 보증금이 확인되지 않은 점유자 3명의 실제 명도 상태까지 확인해야 합니다. 결론은 권리는 통과 가능, 가격과 매각범위는 추가 확인입니다.
