부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경8128 · 제주지방법원 · 연립/다세대
철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 2층 단독주택 1층 60.59㎡ 2층 38.52㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

301,500,000원 3억 150만 감정가 453,197,000원

감정가의 66% 2026-10-06 낙찰

최저매각가 222,067,000원 최저가 대비 +35%

낙찰일

10-06 낙찰 완료

제주지방법원 일괄매각 2개 목록

입찰 보증금

2,220만원

최저가의 10% · 22,206,700원

감정가 대비

▼ 33.5% 싸게 매수

감정가 4.53억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 유찰 1회 후 가격은 내려왔지만 임차권등기 2.2억원과 대항력 미상 점유 리스크 확인이 필요한 제주 애월 연립입니다.

가격 최저가 317,238,000원은 감정가 453,197,000원의 70% 회차
자금 입찰보증금 약 31,723,800원 · 인수액 0원
리스크 임차권등기 220,000,000원 존재, 전입 미상으로 대항력 판정 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 회차로 가격 접근성은 생겼습니다. 다만 임차권등기 220,000,000원이 존재하고 전입·확정일자 정보가 불명확한 임차인이 있어 권리 확인 없이 접근하면 안 되는 물건입니다.

감정가

453,197,000원

평가금액

최저가

317,238,000원

1회 유찰 70%

임차권등기

220,000,000원

김현진

매수인 인수

0원

등기상 소멸 예정

제주지방법원 2025타경8128. 제주시 애월읍 납읍리 제14동 연립/다세대 물건입니다. 소유자는 주식회사대성시티건설이며, 2021년 설정된 화원새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 2번 주택임차권 등기가 있어 실제 임차관계 확인이 핵심입니다.

물건 개요

사건번호	제주지방법원 2025타경8128 (임의경매)
소재지	제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 2120 제14동
용도 / 이용상태	연립/다세대 · 주택
소유자	주식회사대성시티건설
감정가 / 최저가	453,197,000원 / 317,238,000원
신청채권자 / 청구액	화원새마을금고 / 1,536,724,340원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 근저당 기준 이후 권리는 소멸

② 임차관계 — 임차권등기 확인 필요

임차인	점유	보증금	판정
최경아	본건 전부분	미상	대항력 없음
진유미	본건 전부분	미상	대항력 없음
양정규	본건 전부분	미상	대항력 없음
김현진	건물전부	220,000,000원	전입 미상 · 대항력 판정 불가

⚠️ 핵심 리스크 김현진의 임차권등기는 2023.08.23 설정됐으며 임차보증금은 220,000,000원입니다. 등기상 경매로 소멸 예정이지만, 실제 배당 및 대항력 여부는 원본 서류 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 317,238,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	5,241,332원
화원새마을금고 근저당	468,000,000원	311,996,668원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최저가

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸 예정이며, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 확인 관점 임차권등기와 다수 점유자가 있어 낙찰 전 임차인 권리와 배당 관계를 반드시 확인해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 김현진 임차권등기 220,000,000원의 배당 가능성과 대항력 여부 확인.
점유 확인. 현황조사상 여러 점유자가 있어 실제 사용관계 확인 필요.
가격 판단. 현재 최저가는 감정가 대비 70% 수준으로 유찰 후 가격 구간에 진입.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인.

맺으며 — “가격은 내려왔지만 권리는 확인해야 한다”

이 물건은 1회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 일반적인 깨끗한 물건과는 다릅니다. 핵심은 임차권등기 220,000,000원입니다. 말소기준권리 이후 권리는 정리되는 구조지만, 임차관계와 배당 여부를 확인한 뒤 접근해야 합니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

유찰 후 가격은 내려왔지만, 임차권등기 리스크를 확인해야 하는 애월 연립

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 기준 이후 권리는 소멸

② 임차관계 — 임차권등기 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 317,238,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 내려왔지만 권리는 확인해야 한다”

사건 개요

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물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

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현장 사진 (34장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	4억 5,319만원
2	2026-08-25	유찰	3억 1,723만원
3	2026-10-06	대기	2억 2,206만원