11,459,000원
인천지방법원 2024타경14666. 인천 미추홀구 학익동 시티필드 지하1층 비20호 근린시설입니다. 감정가 284,000,000원이 9회 유찰되어 최저매각가는 11,459,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 극히 일부 가격에 살 수 있는 물건처럼 보이지만, 이 사건의 실질적인 가격은 최저가가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차보증금 600,000,000원이 있기 때문입니다.
등기상 말소기준은 2022.06.30 제물포새마을금고의 근저당권입니다. 이후 설정된 한국투자저축은행·흥국저축은행·인성저축은행 관련 근저당, 참저축은행 근저당, 하나은행 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사상 (주)일마레시티필드, 윤정우의 대항력 기준일은 2022.03.03으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 배당표도 이 보증금 600,000,000원을 매수인 전액 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경14666 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 매소홀로 262, 지1층비20호 (학익동,시티필드) |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 소유자 | 주식회사시티필드 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 11,459,000원 |
| 유찰 | 9회 · 현재 최저가율 4.03% |
| 신청채권자 / 청구 | 제물포새마을금고 / 1,686,559,610원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인일 | 2022.01.27 |
| 현재 이용 | 공부상 제1·2종근린생활시설로 구성된 건물 내 근린시설 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 선순위 임차인은 남는다
말소기준은 2022.06.30 제물포새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당은 2025.03.31 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고 같은 날 느티나무제사차유한회사 앞으로 근질권도 설정됐습니다. 말소기준 이후의 후순위 근저당권들은 매각으로 소멸합니다. 2023.10.12 웰컴저축은행 가압류는 2023.12.05 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 11,459,000원이 아니라 600,000,000원 인수를 봐야 한다
| 임차인 | 점유 부분 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)일마레시티필드, 윤정우 | 지하1층 1,962 평방미터 | 대항력 있음 2022.03.03 | 우선변제 없음 | 600,000,000원 | 매수인 승계 600,000,000원 |
| 김은숙 | 2층 2010호,2011호 150.96평방미터 | 대항력 없음 2024.04.16 | 미상 배당요구 2024.12.31 | 10,000,000원 월 800,000원 | 승계 없음 |
| 이준학 | 7층 7005호 26.22 평방미터 | 대항력 없음 2024.02.28 | 미상 배당요구 2024.12.12 | 5,000,000원 월 500,000원 | 승계 없음 |
| (주)화진상사, 김근태 | 12층 12014호 27.08평방미터 | 대항력 없음 2024.05.23 | 미상 | 5,000,000원 월 495,000원 | 승계 없음 |
| 고은애 | 13층 13005호 26.22평방미터 | 대항력 없음 2024.10.21 | 미상 배당요구 2025.03.24 | 5,000,000원 월 450,000원 | 승계 없음 |
조사된 임차관계 가운데 본건과 직접 맞닿는 핵심은 지하1층을 점유하는 (주)일마레시티필드, 윤정우입니다. 다른 임차관계는 각각 2층·7층·12층·13층의 별도 호실로 기재되어 있습니다. 선순위 임차인은 보증금 600,000,000원에 대해 배당받는 금액이 없고, 배당계산상 600,000,000원 전액을 매수인이 인수합니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 11,459,000원 | 600,000,000원 | 11,459,000원 + 600,000,000원 |
| 10회 유찰 시 | 8,021,299원 | 600,000,000원 | 8,021,299원 + 600,000,000원 |
| 11회 유찰 시 | 5,614,909원 | 600,000,000원 | 5,614,909원 + 600,000,000원 |
동일 조건의 실거래 시세가 제시되지 않아 시세 대비 가격 우위는 판단하기 어렵습니다. 다만 이 사건에서는 그보다 앞서 실질취득가가 감정가 284,000,000원을 크게 넘어서는 구조라는 점을 먼저 봐야 합니다. 현재 최저가만 가격 기준으로 사용하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,459,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 606,262원 |
| 인수 · (주)일마레시티필드, 윤정우 보증금 | 600,000,000원 | 0원 매수인 인수 600,000,000원 |
| 2. 근저당 · 제물포새마을금고 | 2,536,300,000원 | 10,852,738원 |
| 3. 근저당 · 주식회사한국투자저축은행 등 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사참저축은행 | 2,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금 11,459,000원 중 집행비용 606,262원을 제외한 10,852,738원이 선순위 근저당에 배당되고, 채권자 총 미배당은 10,305,447,262원입니다. 대항력 임차보증금 600,000,000원은 배당액 0원으로 전액 매수인 인수 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 인하대역 남동측 인근으로, 주변에 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·대형마트·중·소규모 공장·학교가 혼재합니다.
- 교통. 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물로 사용승인일은 2022.01.27이며, 승강기·에스컬레이터·냉난방·소화전·화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 용도. 감정대상 건물은 공부상 제1종근린생활시설과 제2종근린생활시설 등으로 이용되고 있습니다.
- 토지. 일반공업지역의 평탄한 사다리형 토지이며 북측 대로변 아스팔트 포장도로에 접합니다. 토지면적은 7,356.0㎡, 공시지가는 1,654,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 대로2류에 접합니다.
- 환금성. 근린시설인 데다 9회 유찰됐고, 본건 비20호가 비21호·비23호와 경계벽을 철거해 일체 사용 중이어서 독립 이용과 재매각 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 낙찰가 11,459,000원에 선순위 임차보증금 600,000,000원이 더해지는 구조입니다.
- 선순위 임대차 원본 확인. (주)일마레시티필드, 윤정우의 임대차계약서·대항력 유지 여부·보증금 잔액·점유현황을 직접 확인해야 합니다.
- 경계벽 철거 상태 확인. 비21호·비23호와 일체 사용 중이므로 비20호 단독 인도와 독립 영업이 가능한지 현장 실측·도면·관리주체 확인이 필요합니다.
- 점유 범위 확인. 선순위 임차관계는 지하1층 1,962 평방미터로 기재되어 있어 실제 비20호를 포함한 점유 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 후순위 권리와 인수를 구분. 후순위 근저당의 거액 미배당은 원칙적으로 매수인 인수와 다르지만, 선순위 임차보증금 600,000,000원은 별도로 승계되는 구조입니다.
- 9회 유찰 원인 점검. 감정가 284,000,000원에서 최저가 11,459,000원까지 내려온 만큼 권리·점유·물리적 이용상태와 환금성을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 현장 상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 4.03%”가 이 물건의 가격이 아니다
이 사건은 최저가만 보면 매우 싸 보이지만, 권리분석을 거치면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 말소기준권리보다 앞선 2022.03.03 대항력 임차인이 있고, 보증금 600,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다. 현재 최저가 11,459,000원에 낙찰받는다고 해도 실질취득 부담은 611,459,000원입니다.
더 유찰되어 낙찰가가 내려가더라도 인수액 600,000,000원이 유지되는 한 총 부담은 사실상 600,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 9회 유찰, 근린시설이라는 용도, 비21호·비23호와 경계벽을 철거해 일체로 사용 중인 상태까지 겹칩니다. 동일 조건의 실거래 시세가 없어 시세 대비 가격 메리트를 별도로 인정할 근거도 없습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 600,000,000원의 선순위 임차보증금을 인수하고도 경제성이 있는가입니다.
