인천지방법원 2024타경14666. 인천 미추홀구 학익동 시티필드 지하1층 비23호 근린시설입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.06.30. 설정된 제물포새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 2,536,300,000원입니다. 이후 한국투자저축은행·참저축은행·하나은행 근저당과 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기 권리보다 더 중요한 변수가 있습니다. 현황조사상 (주)일마레시티필드, 윤정우의 점유가 2022.03.03.로 확인되고 보증금은 600,000,000원입니다. 전입 시점이 말소기준 2022.06.30.보다 앞서 대항력이 있으며, 예상배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인에게 인수되는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 16,464,000원이라는 최저가보다 600,000,000원 인수 위험이 이 물건의 가격을 사실상 지배합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경14666 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 매소홀로 262, 지1층비23호 (학익동, 시티필드) |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 지하1층 비23호 |
| 소유자 | 주식회사시티필드 |
| 감정가 / 최저가 | 408,000,000원 / 16,464,000원 (9회 유찰) |
| 청구금액 | 1,686,559,610원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.30. 제물포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,536,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 · 사용승인일 2022.01.27. |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 6억 임차보증금이 남는다
최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.10.12. 웰컴저축은행의 2,000,000,000원 가압류도 2023.12.05. 말소됐습니다. 말소기준은 2022.06.30. 제물포새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 3,000,000,000원·2,500,000,000원· 2,280,000,000원 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 2025.03.31.에는 1번 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 그 근저당권부채권에 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정되어 있습니다. 등기 순위보다 매수인에게 직접적인 영향을 주는 부분은 말소기준보다 앞선 임차관계입니다.
임차관계 — 실제 위험은 첫 번째 점유자
| 임차인 / 점유자 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)일마레시티필드, 윤정우 | 지하1층 1,962평방미터 | 2022.03.03. | 600,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 김은숙 | 2층 2010호, 2011호 150.96평방미터 | 2024.04.16. | 10,000,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이준학 | 7층 7005호 26.22평방미터 | 2024.02.28. | 5,000,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)화진상사, 김근태 | 12층 12014호 27.08평방미터 | 2024.05.23. | 5,000,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 고은애 | 13층 13005호 26.22평방미터 | 2024.10.21. | 5,000,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
김은숙은 2024.12.31., 이준학은 2024.12.12., 고은애는 2025.03.24. 배당요구가 접수되어 있습니다. 이들 점유자는 전입 시점이 모두 2022.06.30. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 가장 큰 보증금인 (주)일마레시티필드, 윤정우 600,000,000원은 말소기준보다 앞선 점유로 매수인 인수 가능성이 아니라, 제공된 예상배당상 전액 인수로 계산된 핵심 위험입니다.
② 가격 구조 — 9회 유찰의 숫자보다 ‘6억 인수’를 먼저 본다
감정가는 408,000,000원인데 현재 최저가는 16,464,000원, 감정가의 4.04%까지 내려왔습니다. 표면적으로는 매우 낮아 보이지만, 매수인 인수액이 600,000,000원이므로 이 가격 하락은 매수인의 실질 부담을 그대로 낮춰 주지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 4.04% | 16,464,000원 | 15,767,648원 | 10,300,532,352원 | 600,000,000원 |
| 10회 유찰 시 · 2.82% | 11,524,800원 | 10,917,354원 | 10,305,382,646원 | 600,000,000원 |
| 11회 유찰 시 · 1.98% | 8,067,359원 | 7,522,147원 | 10,308,777,853원 | 600,000,000원 |
현재 회차뿐 아니라 10회·11회 유찰 가정에서도 매수인 인수액은 600,000,000원으로 동일합니다. 따라서 16,464,000원에서 11,524,800원, 8,067,359원으로 최저가가 더 내려가는 것만 보고 투자 매력이 커졌다고 판단할 수 없습니다. 최저가가 낮아지는 속도와 별개로 대항력 보증금 인수 위험이 그대로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,464,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 696,352원 |
| 인수 · (주)일마레시티필드, 윤정우 보증금 | 600,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 제물포새마을금고 | 2,536,300,000원 | 15,767,648원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사한국투자저축은행 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 주식회사참저축은행 | 2,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 10,316,300,000원 중 채권자 예상배당은 15,767,648원, 미배당은 10,300,532,352원입니다. 대항력 임차보증금 600,000,000원은 배당 0원, 매수인 인수 600,000,000원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 인하대역 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·대형마트·중·소규모 공장·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물로 사용승인일은 2022.01.27.이며, 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·에스컬레이터·냉난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태에는 제1종근린생활시설 소매점·의원, 제2종근린생활시설 일반음식점·휴게음식점 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반공업지역 · 잡종지 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면, 토지면적 7,356㎡, 공시지가 1,654,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·일반공업지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 대로2류에 접합니다.
- 환금성. 현재까지 9회 유찰됐고, 지하 근린시설에 인접 호수와 일체 사용 상태까지 겹쳐 입찰 전 실제 이용성과 매각 후 독립 사용 가능성 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 6억 대항력 임차보증금. 2022.03.03. 점유가 말소기준 2022.06.30.보다 앞섭니다. 예상배당에서도 600,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산되어 있으므로 최우선 확인 대상입니다.
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 16,464,000원은 감정가의 4.04%지만 실질취득 판단은 약 600,000,000원 수준으로 해야 합니다.
- 추가 유찰도 같은 문제. 10회 유찰 11,524,800원, 11회 유찰 8,067,359원 시나리오에서도 매수인 인수액은 600,000,000원입니다.
- 점유범위 확인. 대항력 임차관계의 점유 부분이 지하1층 1,962평방미터로 조사되어 있으므로 실제 비23호와의 점유·사용 관계를 확인해야 합니다.
- 경계벽 철거. 비20호·비21호와 경계벽을 허물어 인접 호수와 일체 사용 중이라는 기재가 있으므로 독립 호실 복구·사용 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 후순위 근저당. 한국투자저축은행·참저축은행·하나은행 근저당은 말소기준 이후로 매각 소멸 구조지만, 기준권리 자체의 이전 및 근질권 설정 내역도 원본 등기와 대조해야 합니다.
- 배당요구. 김은숙·이준학·고은애의 배당요구 접수와 각 점유현황을 매각물건명세서·현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,646만원짜리 물건”이 아니라 “6억 인수형 물건”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 16,464,000원이 아닙니다. 600,000,000원입니다. 9회 유찰로 감정가 408,000,000원의 4.04%까지 내려왔지만, 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차관계가 있고 예상배당상 보증금 전액이 매수인에게 인수됩니다. 그래서 입찰가가 더 내려가도 실질취득 판단은 약 600,000,000원 수준에서 벗어나지 않습니다.
여기에 지하 근린시설이라는 용도, 9회 유찰 이력, 비20호·비21호와 경계벽을 허문 일체 사용 상태가 함께 존재합니다. 후순위 담보권이 소멸한다는 이유만으로 안전한 사건으로 볼 수 없습니다. 권리 핵심은 6억 인수, 물건 핵심은 독립 사용 가능성입니다. 현재 최저가의 낮은 숫자만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 금물입니다.
