인천지방법원 2024타경14666. 시티필드 지하1층 비21호 근린시설입니다. 숫자만 보면 감정가 280,000,000원에서 9회 유찰돼 최저매각가가 11,298,000원, 감정가의 약 4%까지 떨어진 극단적인 저가 물건입니다. 하지만 말소기준권리는 2022.06.30 제물포새마을금고 근저당권이고, 현황조사상 (주)일마레시티필드, 윤정우의 신고일은 그보다 앞선 2022.03.03입니다. 보증금은 600,000,000원이고 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다.
이 임차보증금은 배당 가정에서 우선변제 없이 매수인 인수 대상으로 잡혀 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 내려갈수록 싸지는 일반적인 경매가 아니라, 낙찰가가 내려가면 미배당 인수분이 늘어 실질취득 총액이 약 600,000,000원에 머무는 인수형으로 봐야 합니다. 최저가 11,298,000원만 보고 “감정가의 4%니까 싸다”고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경14666 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 매소홀로 262, 지1층비21호 (학익동, 시티필드) |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 소유자 | 주식회사시티필드 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 11,298,000원 (9회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 제물포새마을금고 / 1,686,559,610원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.30 제물포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,536,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 특이사항 | 비20호·비23호와 경계벽을 허물어 인접 호수와 일체로 사용 중 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 6억원 임차보증금이 핵심
등기부의 말소기준은 2022.06.30 제물포새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 한국투자저축은행·참저축은행·하나은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.10.12 웰컴저축은행 가압류는 2023.12.05 이미 말소됐습니다. 2025.03.31에는 1번 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고, 같은 날 느티나무제사차유한회사의 근질권 설정이 추가됐습니다.
임차인 현황 — 대항력·우선변제·승계 확인
| 임차인 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)일마레시티필드, 윤정우 | 지하1층 1,962㎡ | 2022.03.03 | 600,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 有 | 없음 | 인수 위험 |
| 김은숙 | 2층 2010호, 2011호 150.96㎡ | 2024.04.16 | 10,000,000원 / 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 · 2024.12.31 배당요구 | 비승계 |
| 이준학 | 7층 7005호 26.22㎡ | 2024.02.28 | 5,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 · 2024.12.12 배당요구 | 비승계 |
| (주)화진상사, 김근태 | 12층 12014호 27.08㎡ | 2024.05.23 | 5,000,000원 / 495,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 비승계 |
| 고은애 | 13층 13005호 26.22㎡ | 2024.10.21 | 5,000,000원 / 450,000원 | 대항력 없음 | 미상 · 2025.03.24 배당요구 | 비승계 |
임차 관련 기록은 5건입니다. 이 가운데 가격 판단을 바꾸는 것은 말소기준권리보다 앞선 (주)일마레시티필드, 윤정우의 600,000,000원 보증금입니다. 나머지 4건은 신고일이 말소기준일 이후여서 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 각 점유 부분이 2층·7층·12층·13층으로 별도 표시돼 있으므로, 입찰 대상 비21호 및 비20호·비23호와 일체 사용 중인 현장 범위와 실제 점유관계는 원본과 현장에서 다시 맞춰야 합니다.
② 가격 구조 — 11,298,000원이 아니라 약 600,000,000원을 본다
현재 최저매각가는 11,298,000원으로 감정가 280,000,000원의 약 4.0%에 불과합니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 600,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 이 사건의 경제적 취득가는 최저가 자체가 아닙니다.
동일·유사 호실 실거래를 근거로 시세보다 저렴하다고 평가할 자료는 없습니다. 오히려 확인 가능한 비교 기준인 감정가만 놓고 보더라도 실질취득 약 600,000,000원은 감정가의 두 배를 넘습니다. 따라서 9회 유찰이나 감정가 4%라는 숫자에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,298,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 603,364원 |
| 인수 · (주)일마레시티필드, 윤정우 보증금 | 600,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 제물포새마을금고 | 2,536,300,000원 | 10,694,636원 |
| 3. 근저당 · 주식회사한국투자저축은행 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사참저축은행 | 2,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 10,316,300,000원 중 근저당권자들에게 배당되는 금액은 10,694,636원이고, 미배당액은 10,305,605,364원입니다. 임차인 보증금 600,000,000원은 배당액 0원으로 계산돼 매수인 인수 위험이 남습니다. 실질취득 가격 비교는 대항력 인수형 규칙에 따라 약 600,000,000원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 시티필드는 근린시설 집합건물이며, 감정평가 대상은 제1종근린생활시설의 소매점·의원과 제2종근린생활시설의 일반음식점·휴게음식점 등으로 이용되는 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 수인분당선 인하대역 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·대형마트·공장·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철역과 시내버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물로 사용승인일은 2022.01.27이며, 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·에스컬레이터·냉난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반공업지역의 평지·사다리형 토지로 북측 대로변 아스팔트 포장도로에 접하며, 공시지가는 1,654,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다.
- 환금성. 주거가 아닌 근린시설이고 9회 유찰된 물건입니다. 여기에 인접 호실과의 일체 사용 상태와 600,000,000원 대항력 보증금 위험까지 겹쳐 일반적인 저가 상가 경매보다 매수자 검토 범위가 넓습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가를 취득가로 보지 말 것. 11,298,000원이 아니라 대항력 인수형 실질취득 약 600,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 600,000,000원 임차보증금 확인. (주)일마레시티필드, 윤정우의 2022.03.03 신고, 실제 점유 범위, 보증금 존부와 반환관계를 원본 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 비20호·비23호 경계 확인. 경계벽을 철거해 일체 사용 중이므로 비21호의 실제 물리적 범위와 인도 가능한 상태를 확인해야 합니다.
- 후순위 권리 소멸 확인. 2022.06.30 말소기준 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이나, 2025.03.31 근저당권 이전 및 근질권 설정까지 최신 등기 원문과 대조해야 합니다.
- 근린시설 환금성 점검. 감정평가상 주변환경과 교통은 보통이지만 주거용이 아니므로 실제 임대수요와 공실·관리비·영업 가능 용도를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 근거 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 말 것. 감정가 대비 최저가 비율은 매우 낮지만 실질취득은 감정가의 약 214.3%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “9회 유찰·감정가 4%”보다 6억원 인수가 먼저다
이 물건은 표면적으로는 경매에서 가장 눈에 띄는 숫자를 갖고 있습니다. 감정가 280,000,000원에서 9회 유찰돼 최저가가 11,298,000원까지 내려왔습니다. 하지만 2022.03.03 신고된 대항력 임차인의 보증금 600,000,000원이 말소기준권리 2022.06.30보다 앞서고, 배당으로 회수되지 않는 구조입니다.
따라서 가격의 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 600,000,000원입니다. 이는 감정가 280,000,000원의 약 214.3%이고, 추가 유찰이 되더라도 대항력 인수형에서는 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수부담이 커져 총 취득 부담이 크게 달라지지 않습니다. 여기에 비20호·비23호와 경계벽을 철거해 일체 사용 중이라는 물리적 확인 과제와 근린시설이라는 환금성 특성까지 겹칩니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 실질가격은 높고, 권리·점유 확인 부담까지 큰 사건으로 보는 것이 맞습니다.
