인천지방법원 2025타경512404. 남동에스디타워지식산업센터 1동 1층110호입니다. 현재 소유자는 에스디투주식회사이고, 2021.08.31 소유권을 이전받았습니다. 이어 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 2,184,000,000원의 근저당권을 설정했는데, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 근저당은 111호와 201호도 공동담보로 두고 있습니다. 그 뒤 2025년 국세 압류, 중소기업은행 가압류 16,411,262원, 임의경매개시결정이 이어졌으나 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 자체보다 점유관계와 가격입니다. 110호에는 주식회사 케이홀딩스 대표 김종성이 2023.12.26 전입한 것으로 조사돼 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 하지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 또 점유부분·전입일·보증금이 특정되지 않은 ‘딩스’라는 주거 점유 기록은 대항력을 단정할 수 없어 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512404 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 429-10 남동에스디타워지식산업센터 1동 1층110호 |
| 용도 / 감정 이용상태 | 기타 · 감정평가에는 소매점(현황공실), 소매점(부동산사무실), 일반음식점 이용상태가 기재됨 |
| 소유자 | 에스디투주식회사 · 2021.08.31 소유권이전 · 거래가액 695,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 801,000,000원 / 560,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,864,860,784원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 토지 | 공장용지 · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
2021.08.19 설정된 중소기업은행 근저당 4건은 2021.08.31 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 에스디투주식회사 앞으로 소유권이 이전되고, 같은 날 새로 설정된 중소기업은행 근저당 2,184,000,000원이 말소기준이 됐습니다. 2023년 국세 압류 역시 2023.11.16 해제로 이미 말소됐고, 현재 남은 2025년 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 110호는 후순위, 위치 미특정 기록은 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 케이홀딩스 대표 김종성 | 110호 | 2023.12.26 | 보증금 미상 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종성 | 111호일부 | 2023.03.30 | 20,000,000원 / 2,000,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2025.10.21 | 없음 |
| 강명래 | 201호 | 2022.04.05 | 80,000,000원 / 4,000,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2025.11.13 | 없음 |
| 딩스 | 미상 · 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
110호에 명확히 특정된 주식회사 케이홀딩스 대표 김종성의 전입일은 말소기준 2021.08.31보다 늦으므로 대항력 없음입니다. 반면 ‘딩스’는 전입일과 보증금, 점유부분이 모두 특정되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 보증금 중복합산 문제는 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 801,000,000원의 70%인 560,700,000원입니다. 2021.08.31 소유권 이전 당시 등기상 거래가액은 695,500,000원이지만, 이 가격은 현재 시장을 나타내는 최근 거래가 아닙니다. 최근 동일·유사 물건의 실거래 비교치가 확인되지 않으므로 최저가가 현 시세보다 저렴하다는 판단은 보류해야 합니다.
감정가에서 1회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 특히 감정 이용상태가 소매점·일반음식점 등이고, 일반공업지역·국가산업단지·산업시설구역 안의 물건이므로 아파트처럼 표준화된 주거 실거래 가격을 전제로 접근해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 560,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,007,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,184,000,000원 | 552,693,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 16,411,262원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 미배당액은 1,647,718,262원입니다. 이는 채권자가 배당으로 회수하지 못하는 금액이지 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동, 수인분당선 남동인더스파크역 북동측 인근이며 주위는 공업·산업단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 남동인더스파크역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가에는 소매점(현황공실), 소매점(부동산사무실), 일반음식점 이용상태가 기재돼 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 패널지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2021.07.30입니다. 주차장·승강기·위생 및 급배수설비·내진설계가 적용돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 25미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·재생사업지구·산업시설구역·성장관리권역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26부터 2026.08.25까지 지정돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 3,300.7㎡, 공시지가 1,772,000원/㎡이며 평지·세로장방·광대로한면 조건입니다.
- 물적 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ‘딩스’ 점유관계 확인. 점유호수·전입일·보증금이 특정되지 않아 대항력 가능성을 닫을 수 없습니다. 110호와의 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 110호 임차보증금 확인. 주식회사 케이홀딩스 대표 김종성은 후순위 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다.
- 다른 호실 보증금 분리. 111호 일부 20,000,000원과 201호 80,000,000원을 본건 110호 인수보증금으로 합산하지 마세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 111호와 201호가 공동담보로 기재돼 있어 실제 배당은 공동담보 관계에 따라 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교치가 없으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 이용·점유 현황 확인. 감정 이용상태가 소매점·부동산사무실·일반음식점으로 기재돼 있으므로 실제 110호의 현재 업종과 공실 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당순위 확인. 2025.07.10 국세 압류가 있으므로 당해세 등 실제 배당순위를 매각 전 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개의 문제
이 사건의 등기구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.31 중소기업은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당모델상 매수인 인수액도 0원입니다. 110호에 특정된 임차인의 전입도 말소기준보다 늦습니다.
그러나 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 점유부분·전입일·보증금이 특정되지 않은 주거 점유 기록이 남아 있고, 최근 실거래 가격도 없어 현재 최저가가 시장가보다 싸다는 근거가 없습니다. 감정가 801,000,000원에서 1회 유찰된 560,700,000원이라는 할인율보다 미상 임차관계를 해소하고 실제 임대·공실 상태와 시장가격을 검증하는 것이 우선입니다. 등기 권리는 정리형이지만, 점유와 가격은 아직 확인형 — 이 사건의 결론은 “권리 일부 합격, 입찰가격은 보류”입니다.
