인천지방법원 2025타경512404. 인천 남동구 논현동에 위치한 남동에스디타워지식산업센터 제1동 2층 201호입니다. 소유자는 에스디투주식회사이고, 2021년 8월 31일 설정된 중소기업은행 근저당권 2,184,000,000원이 말소기준권리입니다. 중소기업은행이 청구금액 1,864,860,784원으로 임의경매를 신청했고, 그 결과 매각절차가 진행 중입니다.
감정가와 최저가의 차이가 매우 크기 때문에 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 감정가 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 전혀 다른 지표입니다. 특히 이 물건은 일반 아파트가 아니라 산업단지 내 지식산업센터 소재 집합건물입니다. 실제 이용 가능한 용도, 점유 상태, 매수 수요, 임대수익을 확인하지 않고 감정가만으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512404 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 429-10 남동에스디타워지식산업센터 제1동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 은봉로 55 |
| 물건종류 | 집합건물 · 지식산업센터 소재 · 기타 |
| 감정평가 이용상태 | 소매점(현황 공실), 소매점(부동산사무실), 일반음식점 기재 — 201호와의 대응관계 확인 필요 |
| 소유자 | 에스디투주식회사 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2021.08.31 · 매매원인 2021.08.24 · 등기상 거래가액 1,284,000,000원 |
| 감정가 | 1,447,000,000원 |
| 최저매각가 | 496,321,000원 (감정가의 34.3%, 3회 유찰) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 경매 청구금액 | 1,864,860,784원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.31 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,184,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 등기 확인일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유와 조세채권은 확인 필요
권리의 출발점은 2021.08.31 중소기업은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이므로 그 이후 설정된 압류·가압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021년 8월 19일 설정됐던 중소기업은행의 이전 근저당권 4건은 같은 해 8월 31일 이미 말소됐으므로, 현재 살아 있는 선순위 근저당권으로 합산해서는 안 됩니다.
현재 남아 있는 후순위 권리로는 국세 관련 압류, 중소기업은행 가압류, 남동구의 지방세·교통행정 관련 압류 등이 있습니다. 이들의 등기상 권리는 매각으로 소멸 예정이지만, 조세채권의 실제 배당순위와 금액에 따라 예상배당 결과는 달라질 수 있습니다. 등기 말소와 세금의 배당상 우선순위는 구분해서 판단해야 합니다.
임차인 분석 — 201호 임차인은 말소기준 이후 전입
현황조사 등에 등장하는 임차관계는 201호 외에 110호와 111호 일부에 관한 기재를 포함합니다. 매각 대상 201호의 임차인으로 확인되는 사람은 강명래 1명입니다. 다른 호실의 임차관계를 201호의 보증금 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입·보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 강명래 201호 · 매각 대상 |
2022.04.05 보증금 80,000,000원 월차임 4,000,000원 |
대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 확정일자 미상 2025.11.13 배당요구 |
승계 없음 |
| 주식회사 케이홀딩스 대표 김종성 110호 · 다른 호실 |
2023.12.26 보증금 미상 월차임 500,000원 |
대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 확정일자·배당요구 미확인 |
승계 없음 |
| 김종성 111호 일부 · 다른 호실 |
2023.03.30 보증금 20,000,000원 월차임 2,000,000원 |
대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 확정일자 미상 2025.10.21 배당요구 |
승계 없음 |
대항력 표시는 기재된 전입일과 2021.08.31 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 한 판단입니다. 실제 점유·사업자등록 등 적용 요건, 임대차 목적물의 일치 여부 및 권리변동은 별도 확인이 필요합니다.
중소기업은행 근저당권에는 110호와 111호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 해당 호실들에 관한 임차인 기재가 등장하는 배경과 공동담보의 매각 범위는 구분해서 확인해야 합니다. 110호의 보증금 미상액을 임의로 추정하거나, 111호의 보증금 20,000,000원을 201호의 추가 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
② 가격 분석 — 감정가 할인율과 시장가격은 다르다
이 물건의 감정가는 1,447,000,000원입니다. 3회 유찰된 현재 최저매각가는 496,321,000원으로, 감정가의 34.3% 수준입니다. 하지만 인근 유사 용도·면적·층의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 가격이 실제 시장에서 저렴한지 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 가격 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 1,447,000,000원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 496,321,000원 | 34.3% | 3회 유찰 |
| 4회 유찰 시 | 347,424,700원 | 24.01% | 가정 시나리오 |
| 5회 유찰 시 | 243,197,289원 | 16.81% | 가정 시나리오 |
현재 배당모형상 인수액은 0원이므로, 최저가 낙찰을 가정한 권리 인수액 포함 실질취득금액은 496,321,000원입니다. 다만 취득 관련 세금, 명도비용, 미납 관리비 등은 별도입니다. 이 금액이 실제 시세보다 낮은지 여부는 아직 입증되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 496,321,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,363,210원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 2,184,000,000원 | 488,957,790원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 16,411,262원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 2,200,411,262원 | 488,957,790원 |
집행비용은 추정치이며, 중소기업은행 근저당의 채권최고액을 기준으로 한 배당모형입니다. 국세·지방세의 우선배당, 임차인의 최우선변제 가능성 등은 반영되지 않아 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 7,363,210원을 제외한 488,957,790원이 중소기업은행 근저당권에 배당되는 모형입니다. 근저당권과 가압류의 채권액 합계는 2,200,411,262원으로, 예상 미배당액은 1,711,453,472원입니다.
여기서 중요한 점은 채권자의 미배당액과 낙찰자의 권리 인수액은 다르다는 것입니다. 중소기업은행이 채권액을 전부 회수하지 못하더라도, 해당 근저당권이 매각으로 소멸한다면 그 미회수액이 자동으로 매수인의 채무가 되지는 않습니다. 현재 모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
회차별 배당 시나리오
| 구분 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 496,321,000원 | 488,957,790원 | 1,711,453,472원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 347,424,700원 | 341,760,754원 | 1,858,650,508원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 | 243,197,289원 | 238,992,527원 | 1,961,418,735원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 수인분당선 남동인더스파크역 북동측 인근입니다. 주위는 산업단지와 공업시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 남동인더스파크역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 일반철골구조 패널지붕 10층 건물로, 사용승인일은 2021.07.30입니다. 위생·급배수설비, 주차장, 승강기 및 내진설계 적용 사항이 기재돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 25m의 포장도로에 접하며, 토지는 평지의 세로장방형 공장용지로 기재되어 있습니다.
- 토지이용. 일반공업지역, 국가산업단지, 산업시설구역, 재생사업지구, 지구단위계획구역 및 성장관리권역 등에 포함됩니다. 실제 영업 가능 업종과 입주자격을 확인해야 합니다.
- 토지가격. 공시지가 1,772,000원/㎡, 토지 전체 면적 3,300.7㎡입니다. 이는 부지에 관한 기재로서 201호의 대지권 면적이나 개별 시세를 뜻하지 않습니다.
- 규제. 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재돼 있으며, 대상은 외국인 등으로 한정되고 기재된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 입찰 및 취득 시점에 적용되는 규제 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 공부 일치. 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐으나, 매각 대상 201호와 건물 구조·이용상태 항목의 호실 대응관계는 원본 확인이 필요합니다.
- 환금성. 산업단지 내 집합건물은 용도·층·호실별 수요가 달라질 수 있습니다. 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮아도 향후 재매각 가능성이나 적정 매수층을 확인한 것은 아니므로 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각목록과 감정평가 대상 일치 확인. 매각 주소는 제2층 제201호인데 감정요항의 건물 구조에는 제1층 제101호 외 2개호가 등장합니다. 원본 감정평가서와 물건목록에서 평가 대상과 매각 범위, 호실별 평가금액을 대조해야 합니다.
- 201호 점유자 확인. 강명래의 보증금 80,000,000원, 월차임 4,000,000원, 전입일 2022.04.05, 배당요구일 2025.11.13을 확인하고 임대차계약 및 실제 점유 상태를 점검해야 합니다.
- 임차인 대항력·우선변제 재확인. 말소기준보다 늦은 전입일이 확인되지만, 실제 사업자등록·점유 요건과 확정일자 및 매각물건명세서 기재사항을 최종 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 중소기업은행 근저당의 공동담보로 기재된 110호·111호와 매각 대상 201호의 관계를 구분하고, 공동담보목록과 매각목록을 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 배당 검증. 압류 3건의 세목, 법정기일, 실제 체납액 및 당해세 해당 여부를 확인해 예상배당의 정확도를 점검해야 합니다.
- 산업시설·영업 용도 점검. 일반공업지역·국가산업단지·산업시설구역의 입주 가능 업종, 용도 적합성, 실제 영업 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래와 임대 시세 확인. 동일 건물 또는 유사한 지식산업센터의 같은 용도·층·면적 거래를 기준으로 496,321,000원이 적정한지 판단해야 합니다. 감정가 대비 34.3%라는 사실만으로 입찰가를 결정하지 않아야 합니다.
- 관리비·명도비용 확인. 공용부분 관리비 체납, 점유자의 퇴거 협의, 내부 시설 상태에 따른 추가 지출을 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 2026.11.05 매각기일 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 낙찰 기회”보다 중요한 것은 실제 가치
이 물건은 감정가 1,447,000,000원에서 최저가 496,321,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 말소기준권리 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 201호 임차인 강명래 역시 기재된 전입일이 말소기준권리보다 늦어 현재 분석상 보증금 인수 대상은 아닙니다.
그러나 이번 사건의 핵심은 권리 인수액보다 목적물의 실제 가치와 이용 가능성에 있습니다. 매각 주소는 201호인 반면 감정요항표의 일부 기재에는 다른 층과 호실이 등장하고, 주변 유사 거래의 최근 시세도 확인되지 않았습니다. 산업단지 내 용도 제한 가능성과 실제 점유 상태 역시 검증이 필요합니다.
따라서 권리 인수 부담은 상대적으로 제한적이지만, 가격 적정성과 목적물 확인에 관한 불확실성은 큽니다. 3회 유찰이라는 숫자만으로 저평가 물건이라 판단할 수 없습니다. 결론은 조건부 보류. 201호의 정확한 평가·매각 범위, 실제 점유, 이용 가능 용도, 최근 시장가격을 확인한 뒤에야 합리적인 응찰가를 정할 수 있습니다.
