인천지방법원 2025타경512404. 인천 남동구 논현동 남동에스디타워지식산업센터 1동 2층201호입니다. 등기상 소유자는 에스디투주식회사이며, 2021.08.24. 매매를 원인으로 2021.08.31. 소유권을 이전받았습니다. 당시 거래가액은 1,284,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 2,184,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다.
말소기준보다 앞서 설정됐던 중소기업은행 근저당 4건은 2021.08.31. 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 국세 압류, 중소기업은행 가압류, 임의경매개시결정, 남동구 압류가 이어졌지만 현재 남아 있는 후순위 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기상 매수인이 승계할 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512404 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 429-10 남동에스디타워지식산업센터 1동 2층201호 |
| 용도 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 소매점(현황공실)·소매점(부동산사무실)·일반음식점 이용 |
| 소유자 | 에스디투주식회사 · 2021.08.24. 매매 · 거래가액 1,284,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,447,000,000원 / 1,012,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 1,864,860,784원 |
| 말소기준 | 2021.08.31. 을구 5번 중소기업은행 근저당 · 채권최고액 2,184,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2021.08.31. 중소기업은행 근저당입니다. 채권최고액은 2,184,000,000원이고, 채무자는 에스디투주식회사입니다. 이 근저당은 제1동 제1층 제110호·제111호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 현재 최저가 1,012,900,000원은 이 채권최고액보다 낮아, 배당 시나리오상 근저당권자에게도 전액 배당이 되지 않습니다.
② 임차관계 — 3건 모두 대항력 없음
| 임차인·점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 케이홀딩스 대표 김종성 | 110호 | 2023.12.26 | 보증금 미상 / 500,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종성 | 111호일부 | 2023.03.30 | 20,000,000원 / 2,000,000원 | 2025.10.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강명래 | 201호 | 2022.04.05 | 80,000,000원 / 4,000,000원 | 2025.11.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 임차관계의 전입일은 모두 말소기준일인 2021.08.31.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 세 건 모두 대항력 없음이며, 김종성과 강명래는 각각 2025.10.21., 2025.11.13. 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 주식회사 케이홀딩스 대표 김종성의 보증금도 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,012,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,529,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 2,184,000,000원 | 1,000,371,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 16,411,262원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 12,529,000원을 제외한 1,000,371,000원이 중소기업은행 근저당에 배당되는 시나리오입니다. 채권총액 2,200,411,262원 대비 미배당액은 1,200,040,262원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,012,900,000원 | 1,000,371,000원 | 1,200,040,262원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 709,030,000원 | 699,539,700원 | 1,500,871,562원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 496,320,999원 | 488,957,789원 | 1,711,453,473원 | 0원 |
가격이 내려가더라도 이 사건의 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 대신 매각대금 감소분만큼 중소기업은행 등 채권자의 미배당이 커지는 구조입니다. 현재 회차에서도 신청채권액 1,864,860,784원 가운데 배당 예상액은 1,000,371,000원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 남동인더스파크역 북동측 인근이며, 주위는 공업·산업단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 남동인더스파크역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 당시 소매점(현황공실), 소매점(부동산사무실), 일반음식점으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 패널지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2021.07.30.입니다. 위생·급배수설비, 내진설계, 주차장, 승강기가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 25미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·국가산업단지·재생사업지구·산업시설구역·지구단위계획구역 등에 해당하며, 토지는 공장용지입니다.
- 토지. 토지면적 3,300.7㎡, 공시지가 1,772,000원/㎡, 평지·세로장방·광대로한면 조건입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 5번 중소기업은행 근저당 2,184,000,000원이 말소기준이며 이후 압류·가압류·경매개시는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본에서 최종 대조하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당순위를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 201호 점유. 강명래는 보증금 80,000,000원·월세 4,000,000원, 2022.04.05. 전입으로 조사됐고 대항력은 없습니다. 실제 점유와 명도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 110·111호 관계. 주식회사 케이홀딩스 대표 김종성은 110호, 김종성은 111호 일부로 조사돼 있습니다. 공동담보 기재와 점유관계를 함께 대조하세요.
- 보증금 미상 임차관계. 주식회사 케이홀딩스 대표 김종성의 보증금은 미상이고 확정일자도 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차 원문을 점검하세요.
- 실제 이용상태. 소매점 공실·부동산사무실·일반음식점 이용이 혼재하므로 현재 영업·공실 상태와 내부 구조를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 배당·점유 확인은 필요
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.31. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차관계 3건 역시 모두 말소기준일 이후 전입이라 대항력이 없고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 1,012,900,000원에서도 채권총액에 비해 배당재원이 부족해 1,200,040,262원의 미배당이 발생합니다. 여기에 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수는 0원, 그러나 세금 배당순위와 현장 점유는 확인해야 하는 사건”으로 보는 것이 적절합니다.
