인천지방법원 2025타경512404. 인천 남동구 논현동 남동에스디타워지식산업센터 제1동 1층 111호가 대상입니다. 감정평가상 건물은 일반음식점으로 이용 중인 것으로 기재되어 있고, 토지는 일반공업지역 및 국가산업단지 관련 지정에 포함되어 있습니다. 일반 주거용 부동산과는 수요층과 임대·매각 판단 기준이 다를 수 있습니다.

권리의 중심은 2021년 8월 31일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,184,000,000원이며, 등기상 공동담보로 같은 건물의 제1층 제110호와 제2층 제201호도 기재되어 있습니다. 이후 2025년의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 공동담보 관계가 있으므로 채권최고액 전체가 본건 한 호실의 실제 채무액이라는 뜻은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸

말소기준권리는 을구 5번 중소기업은행 근저당권입니다. 갑구 5번 압류, 갑구 6번 중소기업은행 가압류, 갑구 7번 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 갑구 3번 압류는 2023년 11월 16일 해제에 따른 말소 내역이 등기부에 기재되어 있습니다.

② 임차관계 — 대상 111호와 별도 호실을 구분

임차관계는 3건이 기재되어 있습니다. 이 중 본건 111호와 직접 대응하는 항목은 김종성의 111호 일부 점유입니다. 주식회사 케이홀딩스 대표 김종성의 110호와 강명래의 201호는 각각 다른 호실로 기록되어 있으므로, 해당 보증금을 본건 111호의 인수액에 합산하지 않습니다.

세 임차관계 모두 전입일이 말소기준권리일인 2021년 8월 31일 이후로 기재되어 있고, 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 우선변제 관련 정보는 확정되지 않았으므로, 대항력 없음만으로 배당 가능성까지 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격·시장성 — 최저가 하락과 시세 메리트는 별개

현재 최저매각가는 126,567,000원으로 감정가 369,000,000원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰을 거쳐 가격이 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 수치가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 특히 본건은 지식산업센터 내 1층 일반음식점 이용 물건이므로, 주거용 부동산의 가격 비교를 그대로 적용하기보다 해당 호실의 실제 임대수요와 거래 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

회차별 시나리오에서는 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당액이 증가합니다. 이는 채권 회수 측면의 변화이지, 해당 가격이 실제 시장가격보다 저렴하다는 증거는 아닙니다. 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 임대수익과 공실 가능성, 관리비 및 향후 매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 126,567,000원 가정)

현재 최저매각가를 가정한 배당자료상 집행비용 2,571,938원을 제외한 123,995,062원이 중소기업은행 근저당권에 배당됩니다. 중소기업은행 가압류에는 배당이 없고, 소유자 잔여금도 0원으로 산정되어 있습니다. 채권자 총 청구액은 2,200,411,262원, 총 배당액은 123,995,062원, 미배당액은 2,076,416,200원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 수인분당선 남동인더스파크역 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 공업·산업단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 수인분당선 남동인더스파크역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물·설비. 일반철골구조 패널지붕 10층 건물이며, 사용승인일은 2021.07.30입니다. 위생 및 급배수설비, 주차장, 승강기 등이 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 기호 가는 소매점(현황공실), 기호 나는 소매점(부동산사무실), 기호 다는 일반음식점 이용으로 기재되어 있습니다. 본건 111호의 실제 영업·점유 상태와 조사 시점 이후의 변동은 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지·도로. 세장형 평지 토지로 공장(아파트형공장) 건부지에 해당하며, 남서측으로 노폭 25미터 내외의 포장도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역·규제. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지 및 산업시설구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역은 외국인 등에 한정된 지정으로 기재되어 있으므로 적용 대상과 현행 지정 여부를 확인해야 합니다.
• 공부·위반사항. 감정평가에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 이용 및 내부 구획은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 산업단지 내 지식산업센터의 1층 일반음식점 이용 물건입니다. 주거용 부동산과 다른 임차수요·업종 제한·매수층을 고려해야 하며, 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 환금성을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서. 2026.11.05 매각기일에 앞서 본건 111호의 임차인, 점유 범위, 보증금, 확정일자 및 배당요구 내용을 원본과 대조하세요.
• 본건 임차인. 김종성의 111호 일부 임대차는 보증금 20,000,000원, 월차임 2,000,000원으로 기재되어 있습니다. 대항력 없음으로 분류되어 있으나 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 별도 호실 구분. 110호와 201호의 임차관계는 본건 111호와 구분해야 합니다. 특히 110호는 보증금이 미상으로 기재되어 있으므로 공동담보와 임차관계의 범위를 확인하세요.
• 공동담보. 중소기업은행 근저당권에는 110호와 201호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 채권최고액과 실제 피담보채무, 다른 호실의 권리관계를 구분해 확인하세요.
• 실거래·임대수익. 감정가 대비 최저가 비율만으로 입찰가를 정하지 마세요. 유사 호실의 실제 거래가, 공실 여부, 임대조건 및 관리비를 확인해 수익성과 재매각 가능성을 검토해야 합니다.
• 현장 확인. 일반음식점 이용 여부, 실제 영업 상태, 점유자, 내부 구조와 출입 동선 등을 확인하세요. 감정평가 당시의 이용상태와 현재 상태가 다를 수 있습니다.
• 규제 확인. 일반공업지역, 국가산업단지 및 산업시설구역 등의 지정과 해당 호실에서 가능한 실제 이용 용도를 확인하세요. 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 현행 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 배당·비용 검토. 배당표는 현재 최저가를 가정한 추정치입니다. 실제 집행비용, 당해세, 임차인 우선변제 및 공동담보 관련 사항에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 현장을 함께 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 검증된 시세 메리트”

이 사건은 3회 유찰로 최저매각가가 126,567,000원까지 내려왔고, 등기상 말소기준 이후의 압류·가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 배당자료상 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 있습니다.

그러나 가격이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 투자 매력이 입증되지는 않습니다. 비교 가능한 실거래 수치가 없고, 본건은 지식산업센터 내 일반음식점 이용 물건입니다. 111호 일부 임차인의 우선변제 여부, 공동담보 관계, 실제 점유 및 업종별 임대수요를 확인해야 합니다.

권리상 인수 위험은 낮게 산정되지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요합니다. 입찰 전 원본 서류와 현장을 확인하고, 유사 호실의 거래·임대조건을 근거로 응찰 상한을 정하는 것이 중요합니다.