인천지방법원 2025타경512404. 인천 남동구 논현동 남동에스디타워지식산업센터 1동 1층 111호입니다. 등기상 소유자는 에스디투주식회사이고, 2021.08.31 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 채권최고액 2,184,000,000원 근저당권이 현재 권리분석의 말소기준입니다. 그 뒤 남동세무서장 압류, 중소기업은행 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 가격 판단을 권리분석과 분리해서 봐야 합니다. 감정가 369,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 258,300,000원입니다. 회차만 보면 감정가의 70%까지 내려왔지만, 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래·추세 자료가 없어 현재 가격이 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 따라서 “1회 유찰 = 가격 메리트”라는 결론은 내리지 않는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512404 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 429-10 남동에스디타워지식산업센터 1동 1층111호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 감정평가상 소매점(현황공실), 소매점(부동산사무실), 일반음식점 이용상태 조사 |
| 소유자 | 에스디투주식회사 · 2021.08.31 소유권이전 · 거래가액 321,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 258,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,864,860,784원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 말소기준 | 2021.08.31 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,184,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.08.19 설정됐던 중소기업은행 근저당권들은 2021.08.31 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 핵심 담보권은 2021.08.31 설정된 을구 5번 근저당권이며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.07.10 압류, 2025.09.01 가압류, 2025.09.16 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 모두 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 케이홀딩스 대표 김종성 | 110호 | 2023.12.26 | 미상 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김종성 | 111호일부 | 2023.03.30 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강명래 | 201호 | 2022.04.05 | 80,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사에는 110호, 111호일부, 201호에 관한 점유관계가 함께 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복된 보증기관 신고를 임차인으로 합산할 문제도 없습니다. 세 점유기록 모두 전입일이 2021.08.31 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
특히 대상 호수와 직접 연결되는 김종성의 111호일부는 2023.03.30 전입, 보증금 20,000,000원, 월차임 2,000,000원으로 확인되고 2025.10.21 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 전입 자체가 말소기준 이후이므로 낙찰자가 보증금을 인수하는 대항력 임차인 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰 70%, 그러나 실거래 시세는 없다
감정가 369,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 258,300,000원입니다. 다음 시나리오는 180,810,000원, 그 다음은 126,566,999원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 258,300,000원 | 1,946,527,462원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 180,810,000원 | 2,022,932,602원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 126,566,999원 | 2,076,416,201원 | 0원 |
중요한 점은 유찰률 자체가 시세 할인율은 아니라는 것입니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래, 거래 추세를 비교할 자료가 없으므로 현재 258,300,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 평가할 수 없습니다. 실거래 검증 없이 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,416,200원 |
| 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,184,000,000원 | 253,883,800원 |
| 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 16,411,262원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 2,200,411,262원, 예상 배당액은 253,883,800원, 미배당은 1,946,527,462원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 부족액과 매수인 인수액은 별개입니다. 매수인 인수는 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 수인분당선 남동인더스파크역 북동측 인근이며, 주변은 공업·산업단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 남동인더스파크역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가에서는 소매점(현황공실), 소매점(부동산사무실), 일반음식점 이용상태가 확인됩니다.
- 건물. 일반철골구조 패널지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2021.07.30입니다. 위생·급배수설비, 내진설계, 주차장, 승강기가 확인됩니다.
- 토지. 3,300.7㎡의 평지·세로장방형 공장용지이며 공업용으로 이용되고, 남서측 약 25미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,772,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·국가산업단지·재생사업지구·산업시설구역·성장관리권역· 지구단위계획구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26부터 2026.08.25까지 지정돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 111호 실제 점유범위 확인. 김종성이 111호일부를 점유하는 것으로 조사됐으므로 현장 점유상태와 인도 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 재확인. 111호일부의 보증금은 20,000,000원이고 확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당관계와 실제 임대차계약서를 원본으로 대조해야 합니다.
- 110호·201호 관계 확인. 현황조사에는 110호와 201호 점유도 함께 나타나고, 말소기준 근저당의 공동담보에도 110호와 201호가 기재돼 있으므로 대상 물건과의 관계를 경매기록에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 비율만 보지 말고 남동에스디타워의 최근 실거래와 현재 매물가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 용도·입주 제한 확인. 일반공업지역·국가산업단지·산업시설구역에 위치한 물건인 만큼 실제 사용 목적과 관련 규제를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 메리트는 별개다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.31 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 111호일부를 포함한 현황조사상 점유자들도 모두 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 현재 최저가 258,300,000원이 감정가 369,000,000원의 70%까지 내려왔다는 사실은 시세 메리트의 증거가 아닙니다. 비교할 최근 실거래 자료가 없기 때문입니다. 따라서 이 물건은 권리는 소멸형, 가격은 검증형으로 보는 것이 적절합니다. 111호 실제 점유상태와 공동담보 관계를 확인하고, 별도의 실거래 시세 검증을 마친 뒤 가격을 판단하는 접근이 필요합니다.
