인천지방법원 2025타경512653. 원당동 이안테라디움검단101 주건축물제1동 2층 211-1호입니다. 감정요항표상 건물은 지하6층·지상12층 규모의 근린생활시설 및 오피스텔 복합용도 건물이고, 본건은 현재 공실상태로 내부공사 준비 중입니다. 각 호실 사이 내부벽체는 철거된 상태입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 감정 이용상태와 매각물건명세서에는 벽체가 없는 오픈형 상가 및 근린생활시설 현황이 확인됩니다.
권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2024.03.21. 설정된 국민은행 근저당권 602,400,000원이 말소기준이고, 2025.09.23. 유케이제십일차유동화전문 유한회사가 임의경매를 신청했습니다. 현재 회차 배당가정에서는 매각대금 157,500,000원에서 집행비용을 제외한 154,495,000원이 근저당권에 배당되며 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512653 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당동 1041-10 이안테라디움검단101,주건축물제1동 2층211-1호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설 · 현재 공실 · 내부공사 준비중 · 각 호실간 내부벽체 철거 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층 지상12층 · 근린생활시설 및 오피스텔 복합용도 건물 |
| 소유자 | 류준혁 · 2024.03.21. 소유권이전 · 거래가액 676,189,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 157,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십일차유동화전문 유한회사(양도인: 주식회사 국민은행) / 525,818,187원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2024.02.13. 신한자산신탁 명의로 소유권보존·신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2024.03.21. 주식회사그라운드케이를 거쳐 류준혁에게 소유권이전되었습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 602,400,000원이 말소기준입니다. 2025.08.01. 인천광역시 서구 압류는 2025.09.15. 해제돼 말소됐으며, 2025.09.23. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 현황 리스크 — 211호 3분할과 개별 표시 문제
이 물건의 핵심 확인사항은 가격보다도 개별 호의 물리적 특정입니다. 매각물건명세서와 감정평가 내용에 따르면 종전 제211호 건물을 3개 호수로 분할해 각 호별로 대지권 등기를 했지만, 대지권등록부는 여전히 종전 211호 전체로 등록되어 있습니다. 또한 본건 개별 호에 대한 건축물 관련 도면이 없어 인근 탐문에 의거 각 개별 호의 위치를 파악했습니다.
| 확인 항목 | 현황 | 입찰 의미 |
|---|---|---|
| 내부벽체 | 각 호실간 내부벽체 철거 | 현재 오픈형 상태에서 211-1호 경계 확인 필요 |
| 대지권등록부 | 종전 211호 전체로 등록 | 분할된 개별 호와 등록현황 대조 필요 |
| 건축물 관련 도면 | 본건 개별 호 도면 부재 | 인근 탐문으로 개별 호 위치 파악 |
| 경계·건물번호 표지 | 시행령상 요건 미구비 | 매수인이 이를 구비할 필요성 있음 |
③ 예상배당표 (매각가 157,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,005,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 602,400,000원 | 154,495,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 157,500,000원에서는 근저당권 채권최고액 602,400,000원 중 154,495,000원이 배당되고, 미배당액은 447,905,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 157,500,000원 | 154,495,000원 | 447,905,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 110,250,000원 | 107,906,500원 | 494,493,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 77,175,000원 | 75,385,850원 | 527,014,150원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금과 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 근저당권 부족배당 자체를 매수인 부담으로 더해 실질취득가를 계산할 구조는 아닙니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가의 70%라는 이유만으로 현재 최저가가 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원당동 아라동행정복지센터 서측 인근, 인천검단 택지개발지역 내 상업지대입니다.
- 교통. 인천검단지구 대규모 택지개발지역 내에 있고 시내버스정류장이 인접해 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 부지는 정방형·등고평탄하고 복합용도 건물 부지로 이용 중이며 북측 중로, 남측 광로에 양면접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되며 공시지가는 3,645,000원/㎡입니다.
- 토지거래 허가구역. 2025.08.26.-2026.08.25. 토지거래에 관한 허가구역으로 기재돼 있어 매각기일 2026.08.21. 기준 관련 적용사항을 원본으로 확인해야 합니다.
- 시설. 일반적인 상하수도설비 및 공동 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 211-1호 현장 특정. 개별 건축물 도면이 없고 내부벽체도 철거된 상태이므로 매각 대상 위치와 면적 경계를 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
- 표지 설치. 집합건물 시행령상 경계표지·건물번호표지 요건을 갖추지 못해 매수인이 이를 구비할 필요성이 명시돼 있습니다.
- 대지권 대조. 각 호별 대지권 등기는 되어 있으나 대지권등록부가 종전 211호 전체로 등록돼 있으므로 원본 서류 간 대응관계를 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 재확인. 현재 공실로 조사됐지만 임대차관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각기일 전 실제 점유를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 157,500,000원은 감정가의 70%이나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 규제 확인. 매각기일은 2026.08.21., 토지거래 허가구역 기재기간은 2025.08.26.-2026.08.25.이므로 실제 입찰·취득에 적용되는 사항을 관련 원본과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건 특정은 단순하지 않다
이 사건은 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 하지만 권리관계가 단순하다고 해서 입찰 난도까지 낮은 물건은 아닙니다. 종전 211호를 3개 호수로 나눴고, 개별 도면이 없으며 내부벽체가 철거돼 있고, 경계표지·건물번호표지 요건도 미비합니다. 게다가 현재는 공실이지만 임대차관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
등기상 인수 위험은 낮지만 현황 확인 부담은 높습니다. 감정가 225,000,000원에서 1회 유찰돼 157,500,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없고, 실거래 비교자료도 없습니다. 이 물건의 판단축은 ‘몇 % 할인됐는가’보다 211-1호를 현장에서 명확히 특정할 수 있는가, 분할·표지 문제를 감당할 수 있는가에 있습니다.
