인천지방법원 2025타경512653. 인천 서구 원당동의 이안테라디움검단101 주건축물제1동 2층 211-3호입니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용되는 집합건물 내 상가이며, 현재는 공실 상태로 내부공사를 준비 중입니다. 사건의 말소기준권리는 2024년 3월 21일 설정된 국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 602,400,000원입니다. 현재 등기상 소유자는 류준혁이며, 경매개시결정에는 국민은행의 양수인인 유케이제십일차유동화전문유한회사가 채권자로 기재되어 있습니다.
이 사건을 이해하는 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 최저매각가가 감정가의 34.3%까지 내려갔지만 이를 확인된 실거래 시세 대비 할인율로 볼 수는 없습니다. 둘째, 물리적으로 연결된 상가를 등기상 별개 호실로 취득하는 구조여서 낙찰 후 경계표지 설치, 호실 식별, 실제 점유 범위 및 관리 문제가 발생할 수 있습니다. 권리 말소 가능성과 상가의 실제 사용 가능성은 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512653 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당동 1041-10 이안테라디움검단101, 주건축물제1동 2층 211-3호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 검단구 원당대로 983 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 내 근린생활시설(상가) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 6층, 지상 12층 복합용도 건물 · 대상 2층 |
| 현재 상태 | 공실 · 내부공사 준비 중 · 호실 간 벽체 철거 |
| 소유자 | 류준혁 (2024.03.21 소유권이전) |
| 등기상 거래가액 | 676,189,900원 (종전 211호에서 분할·전사된 소유권 등기) |
| 감정가 | 224,000,000원 |
| 최저매각가 | 76,832,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 유케이제십일차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 국민은행) |
| 청구금액 | 525,818,187원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 임대차 | 미상 현황상 공실 · 임대차관계 추가 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 말소기준, 압류는 이미 해제
말소기준권리는 2024.03.21 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 602,400,000원이며, 이 사건의 예상배당에서는 해당 근저당권을 채권최고액 기준으로 계산하고 있습니다. 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
2025.08.01 인천광역시 서구가 설정한 압류는 2025.09.15 해제로 등기상 이미 말소되었습니다. 따라서 이 압류 자체를 매수인이 그대로 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 조세채권의 배당 순위나 당해세 등은 등기상 압류 말소 여부만으로 모두 확정되지 않으므로 별도로 확인해야 합니다.
② 점유·임대차 — 공실이지만 대항력은 별도 확인
감정평가 및 현황조사에서 대상 상가는 공실로 파악됩니다. 내부공사를 준비 중이고 각 호실 간 벽체가 철거된 상태입니다. 반면 임대차관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현황상 공실이라는 사정만으로 과거 임대차나 권리관계의 부존재까지 확정할 수는 없습니다.
| 점검 항목 | 확인 내용 | 판정 |
|---|---|---|
| 현황 점유 | 공실 · 내부공사 준비 중 | 공실 확인 |
| 임대차관계 | 임대차관계 미상 | 확인 필요 |
| 대항력·우선변제 | 확정된 임차권 정보 없음 | 판정 유보 |
| 예상 인수액 | 0원 | 잠정 0원 |
상가 임차인의 대항력은 단순한 현장 점유 여부뿐 아니라 사업자등록, 점유 시점, 말소기준권리와의 선후관계 등을 함께 살펴야 합니다. 이 사건은 구체적인 임차인의 보증금이나 확정일자, 사업자등록 정보가 확인되지 않으므로 대항력 있는 임차인이 존재한다고도, 전혀 없다고도 단정하지 않는 것이 적절합니다.
③ 감정가와 유찰 — 34.3%가 곧 저평가는 아니다
감정가는 224,000,000원입니다. 3회 유찰된 현재 최저매각가는 76,832,000원으로, 감정가의 34.3% 수준입니다. 감정가와 최저가의 차이는 크지만, 동종 상가의 실제 거래가격과 임대수익에 관한 비교 기준이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 76,832,000원 | 34.3% | 현재 회차 |
| 4회 유찰 시 | 53,782,400원 | 24.01% | 가정 |
| 5회 유찰 시 | 37,647,680원 | 16.81% | 가정 |
4회·5회 유찰 시 금액은 가정 시나리오입니다. 실제 다음 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,832,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,782,976원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사 국민은행 | 602,400,000원 | 75,049,024원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 76,832,000원 |
최저매각가 76,832,000원을 기준으로 집행비용 1,782,976원을 제외하면 근저당권 배당재원은 75,049,024원입니다. 채권최고액 기준 예상 미배당액은 527,350,976원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 단순 계산한 추정치입니다. 공동담보 배당, 실제 피담보채권액, 채권양도 및 배당채권자 귀속 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권의 미배당액은 매수인이 인수하는 금액과 다릅니다.
| 시나리오 | 채권자 예상배당 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 75,049,024원 | 527,350,976원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 52,414,317원 | 549,985,683원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 36,570,022원 | 565,829,978원 | 0원 |
⑤ 가장 중요한 특수사항 — 벽체 없는 상가와 구분소유 경계
이 사건에서 가격보다 먼저 확인해야 할 부분입니다. 대상 상가는 원래 211호 건물을 211-1호, 211-2호, 211-3호로 나눈 구조입니다. 각 호실별 대지권 등기는 이루어졌지만, 대지권등록부는 종전 211호 전체로 등록되어 있습니다.
또한 개별 호실의 건축물 관련 도면이 없어 인근 탐문을 통해 호실 위치를 파악한 것으로 기재되어 있습니다. 현장에서는 각 호실 사이의 내부 벽체가 철거되어 오픈형 상가로 이용되는 상태입니다.
따라서 낙찰 전 211-3호의 실제 위치와 독립적인 구분 범위를 확인하고, 낙찰 후 경계표지 설치 및 호실 식별에 필요한 절차·비용·협의 가능성을 검토해야 합니다. 등기상 별도 호실이라는 이유만으로 현장에서 즉시 독립 점포로 사용 가능한 것은 아닙니다.
| 쟁점 | 확인된 상태 | 실무상 영향 |
|---|---|---|
| 호실 구분 | 종전 211호를 3개 호수로 분할 | 211-3호의 정확한 구분 범위 확인 필요 |
| 내부 벽체 | 각 호실 간 벽체 철거 | 독립 사용을 위한 추가 공사 가능성 |
| 개별 도면 | 개별 호실 관련 건축물 도면 부재 | 점포 경계 확인 및 관리에 불확실성 |
| 대지권등록부 | 종전 211호 전체로 등록 | 호실별 등기와 등록부 대조 필요 |
| 경계·번호 표지 | 시행령상 요건 미구비 | 매수인의 요건 구비 필요성 |
| 공동담보 | 211-1호·211-2호 공동담보 기재 | 공동담보 및 배당 관계 확인 필요 |
이러한 특수사항은 단순한 인테리어 비용에 그치지 않을 수 있습니다. 실제 사용 면적의 식별, 다른 호실 소유자와의 관계, 개별 임대차계약 체결 가능성, 매수인에게 다시 매도할 때의 설명 부담 등에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원당동 아라동행정복지센터 서측 인근에 위치하며, 인천검단 택지개발지역 내 상업지대에 속하는 근린생활시설입니다.
- 교통. 인천검단지구 대규모 택지개발지역 안에 있고 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 지하 6층·지상 12층의 철근콘크리트구조 복합용도 건물입니다. 근린생활시설과 오피스텔이 함께 있으며, 일반적인 상하수도설비와 공동 위생설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북측 중로, 남측 광로에 접하고 있으며 토지는 대체로 평탄합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 속합니다. 역사문화환경보존지역 등 토지이용 제한사항도 확인됩니다.
- 토지규모. 토지면적 2,081.0㎡, 공시지가 3,645,000원/㎡이며 지목은 대(垈)입니다. 이는 건물 부지에 관한 정보로, 대상 호실의 전용면적이나 단독 소유 토지면적을 의미하지 않습니다.
- 토지거래허가 관련. 토지이용 자료에는 2025.08.26~2026.08.25의 허가구역 지정기간이 기재되어 있습니다. 해당 기간이 경과한 뒤의 지정·연장 여부와 이 경매 취득에 대한 적용관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 상업지 입지라는 장점과 별개로 내부 벽체 철거, 호실 경계 및 개별 도면 부재가 일반 상가보다 매수 수요를 제한할 가능성이 있습니다. 실제 환금성은 인근 동종 점포의 거래사례와 임대수요 조사 후 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호실 위치 실측. 211-3호의 정확한 위치와 경계, 실제 구분 면적을 현장에서 확인하고 등기 및 관련 서류와 대조하세요.
- 경계표지 설치 가능성. 시행령 제2조·제3조에 따른 경계표지 및 건물번호표지 구비 방법과 비용을 확인하세요.
- 벽체 복구·내부공사. 독립 점포로 사용하는 데 필요한 벽체 설치, 내부 설비, 소방 관련 사항 등을 관계 기관 및 전문가와 확인하세요.
- 다른 호실과의 관계. 211-1호·211-2호의 소유관계, 현재 이용 방식, 출입 및 설비 공유 여부와 공동담보 관계를 확인하세요.
- 임대차·점유. 현황상 공실이지만 임대차관계는 미상입니다. 상가건물 임대차 관련 현황과 사업자등록, 실제 점유자를 확인하세요.
- 채권양도 및 배당. 국민은행 근저당권과 유케이제십일차유동화전문유한회사의 채권양수 관계, 공동담보의 처리 및 최종 배당관계를 확인하세요.
- 관리비·조세. 공용부분 미납 관리비, 당해세 등 별도 부담 가능성을 확인하세요.
- 실거래·임대수익. 동종 근린생활시설의 최근 실거래가격, 임대료, 공실 기간과 매도 소요기간을 조사한 뒤 입찰가격 상한을 설정하세요.
- 토지이용 제한. 토지거래허가구역의 최신 지정 여부, 지구단위계획과 기타 용도·이용 제한을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관련 도면을 직접 대조하세요.
맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 실제 취득할 공간이 중요하다”
이 물건은 3회 유찰로 최저매각가가 76,832,000원까지 내려왔습니다. 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원이고, 등기상 말소기준권리 이후의 권리관계 역시 비교적 단순합니다.
그렇지만 가격이 크게 내려온 사실이 곧 투자 기회라는 의미는 아닙니다. 이 사건은 독립된 호실의 경계를 현장에서 명확하게 확인하기 어렵고, 내부 벽체가 철거되어 있으며, 경계표지와 건물번호표지 요건도 갖추지 못했습니다. 임대차관계 역시 미상입니다.
특히 동종 상가의 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서 감정가 대비 할인율만으로 저평가 또는 적정 응찰가를 판단할 근거는 부족합니다. 이미 3회 유찰된 사실은 시장 수요와 물건의 특수성을 함께 살펴봐야 한다는 신호입니다.
결론은 ‘권리상 인수는 잠정 0원, 가격 매력은 판단 보류’입니다. 211-3호의 구분소유 경계와 독립 사용 가능성을 먼저 확인하고, 필요한 공사비와 동종 상가 시세·임대수익을 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다. 낙찰가보다 중요한 것은 낙찰 후 실제로 사용할 수 있고 다시 팔 수 있는 상가인지입니다.
