156,800,000원
인천지방법원 2025타경512653. 이안테라디움검단101 주건축물제1동 2층 211-3호입니다. 감정평가상 건물은 지하6층·지상12층 규모의 근린생활시설 및 오피스텔 복합용도 건물이고, 본건은 현재 공실로 내부공사를 준비하는 상태입니다. 특히 211-1호·211-2호·211-3호 사이의 내부벽체가 철거돼 오픈형으로 연결돼 있습니다.
소유자는 류준혁이며, 2024.03.21. 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 등기에는 2024.03.15. 매매를 원인으로 거래가액 676,189,900원이 기재돼 있지만, 이 내용은 구분 전 211호에서 전사된 등기 내용입니다. 같은 날 국민은행의 채권최고액 602,400,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당에는 211-1호와 211-2호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512653 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당동 1041-10 이안테라디움검단101,주건축물제1동 2층211-3호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 및 오피스텔 복합용도 건물 내 호실 · 현재 공실 · 내부벽체 철거 상태 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하6층 지상12층 · 외벽 석재 등 마감 · 강화유리 창호 |
| 소유자 | 류준혁 · 2024.03.21. 소유권이전 · 등기상 거래가액 676,189,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 156,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 525,818,187원 |
| 경매신청채권자 | 유케이제십일차유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 국민은행) |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2024.03.21. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 602,400,000원이고 채무자는 류준혁입니다. 이후 2025.08.01. 인천광역시 서구의 압류가 있었지만 2025.09.15. 해제로 말소됐으며, 2025.09.23. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 현황은 공실로 조사됐습니다. 다만 감정평가상 임대차관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 및 매각 관련 원문에서 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 이 사건의 핵심 — 211-3호를 어떻게 특정할 것인가
가격보다 먼저 확인해야 할 사항은 물리적 호실 경계입니다. 감정평가 및 매각물건명세서에는 211호 건물을 3개 호수로 분할해 각 호별 대지권 등기는 돼 있으나, 대지권등록부는 종전 211호 전체로 등록돼 있다고 기재돼 있습니다.
따라서 이 사건은 “근저당이 얼마 남느냐”보다 경매 대상 211-3호의 위치·범위·경계를 실제로 특정할 수 있느냐가 더 중요한 실사 포인트입니다. 등기상 인수 0원이라는 사실만으로 물건 자체의 확인 리스크까지 사라지는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,995,200원 |
| 근저당권 · 주식회사국민은행 | 602,400,000원 | 153,804,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 602,400,000원 중 153,804,800원이 배당되고 448,595,200원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 448,595,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 494,976,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 76,832,000원 | 75,049,024원 | 527,350,976원 | 0원 |
현재 회차는 감정가 224,000,000원의 70%인 156,800,000원입니다. 이후 시나리오는 109,760,000원, 76,832,000원으로 내려가지만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로 국민은행 근저당의 미배당은 448,595,200원에서 494,976,640원, 527,350,976원으로 증가합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아라동행정복지센터 서측 인근, 인천검단 택지개발지역 내 상업지대에 위치합니다.
- 교통. 인천검단지구 대규모 택지개발지역 내에 있고 시내버스정류장이 인접해 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 중로, 남측으로 광로에 양면접하며, 토지 자료에는 광로3류·중로2류·보행자전용 특수도로 접함으로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지이며 토지면적은 2,081.0㎡, 공시지가는 3,645,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가구역. 2025.8.26-2026.8.25 기간의 토지거래에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공실 상태. 현재 공실이며 내부공사 준비 중이고 각 호실 사이 내부벽체가 철거돼 있습니다.
- 공부 차이. 211호를 3개 호수로 분할해 각 호별 대지권 등기를 했으나 대지권등록부는 종전 211호 전체로 등록돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 211-3호 위치 직접 확인. 개별 호 건축물 관련 도면이 없고 감정평가도 인근 탐문으로 위치를 파악했습니다. 현장에서 경매 대상 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 내부벽체 상태 확인. 211-1·211-2·211-3호 사이 벽체가 철거된 오픈형 상태이므로 실제 사용구획과 분리 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 경계·건물번호표지 확인. 관련 시행령상의 경계표지와 건물번호표지 요건이 미구비 상태이고 매수인이 이를 구비할 필요성이 명시돼 있습니다.
- 대지권 자료 대조. 각 호별 대지권 등기는 있으나 대지권등록부는 종전 211호 전체로 등록돼 있다는 차이를 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 재확인. 현황은 공실이고 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대차관계는 미상입니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 211-1호와 211-2호가 공동담보로 기재돼 있으므로 근저당 원문과 공동담보 관계를 함께 대조해야 합니다.
- 시장가격 별도 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘대상 물건 특정’이 먼저다
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.03.21. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 정리되며 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건의 실제 난점은 등기부 밖에 있습니다.
211호를 3개 호수로 나눴으나 개별 호 건축물 도면이 없고, 현재는 각 호실 사이 벽체까지 철거돼 오픈형으로 연결돼 있습니다. 경계표지와 건물번호표지 요건도 갖추지 못한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 “권리가 소멸한다”는 판단과 “내가 낙찰받는 211-3호가 현장에서 명확히 특정된다”는 판단은 별개의 문제입니다.
또한 실거래 비교 자료가 없으므로 최저가 156,800,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 이 사건은 권리상 인수 0원은 장점이지만, 호실 특정·경계·공부 차이·공실 근린생활시설의 환금성 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
