인천지방법원 2025타경512653. 원당동 이안테라디움검단101 주건축물제1동 2층 211-2호입니다. 감정평가상 건물은 지하6층·지상12층 규모의 근린생활시설 및 오피스텔 복합용도 건물이고, 대상 호실은 현재 공실로 내부공사를 준비 중인 상태입니다. 소유자는 류준혁이며, 2024.03.21. 소유권이전과 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 매각으로 소멸하는 구조여서, 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 접근하기 어렵습니다. 211호를 211-1호·211-2호·211-3호 3개 호수로 분할해 각 호별 대지권 등기는 되어 있으나, 대지권등록부는 종전 211호 전체로 등록되어 있습니다. 더구나 현재 각 호실 간 내부벽체가 철거돼 있고 본건 개별 호에 대한 건축물 관련 도면이 없어 인근 탐문을 통해 위치를 파악했습니다. 매각물건명세서는 집합건물의 경계표지와 건물번호표지 요건도 갖추지 못해 매수인이 이를 구비할 필요성이 있다고 적고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512653 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당동 1041-10 이안테라디움검단101,주건축물제1동 2층211-2호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 현재 공실 · 내부공사 준비중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층 지상12층 근린생활시설 및 오피스텔 복합용도 건물 |
| 소유자 | 류준혁 · 2024.03.21. 소유권이전 · 등기상 거래가액 676,189,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 156,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구액 | 525,818,187원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준권리는 2024.03.21. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 602,400,000원입니다. 이후 2025.08.01. 인천광역시 서구 압류가 있었지만 2025.09.15. 해제로 이미 말소됐고, 2025.09.23. 유케이제십일차유동화전문 유한회사가 신청한 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·구분 상태 — 이 사건의 핵심 리스크
감정평가 당시 대상은 공실이고 내부공사를 준비 중이며, 211-1호·211-2호·211-3호 사이 내부벽체가 철거된 상태입니다. 임대차관계는 미상으로 조사됐습니다.
- 현재 상태. 벽체 없는 오픈형 상가로 내부공사 준비중이며 공실상태입니다.
- 구분 문제. 211호를 3개 호수로 분할했지만 각 호실간 내부벽체가 철거돼 있습니다.
- 도면 문제. 본건 개별 호 건축물 관련 도면이 부재해 인근 탐문으로 위치를 파악했습니다.
- 표지 문제. 경계표지·건물번호표지 요건을 갖추지 못해 매수인의 구비 필요성이 명시돼 있습니다.
- 임대차. 감정평가상 임대차관계는 미상입니다.
③ 가격 — 30% 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 224,000,000원, 현재 최저매각가는 156,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰로 가격 자체는 감정가보다 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 확인할 수 없습니다.
등기상 소유권이전 당시 거래가액은 676,189,900원으로 기재돼 있습니다. 다만 등기 내용에는 211호에서 구분으로 전사됐다는 내용과 211-1호·211-3호 공동담보 내용이 함께 확인되므로, 이 금액만 가지고 현재 211-2호의 개별 시장가격을 판단하기보다는 현장 구분상태와 별도의 가격 검증을 우선하는 편이 안전합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 156,800,000원 | 70% | 448,595,200원 |
| 2회 유찰 시 | 109,760,000원 | 49% | 494,976,640원 |
| 3회 유찰 시 | 76,832,000원 | 34.3% | 527,350,976원 |
④ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,995,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 602,400,000원 | 153,804,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 602,400,000원 중 153,804,800원이 배당되고, 미배당액은 448,595,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아라동행정복지센터 서측 인근, 인천검단 택지개발지역 내 상업지대에 위치합니다.
- 교통. 인천검단지구 대규모 택지개발지역 내 소재하며 시내버스정류장이 인접해 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 북측으로 중로, 남측으로 광로에 양면 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 2025.8.26-2026.8.25 토지거래에 관한 허가구역 내 토지입니다.
- 토지. 토지면적 2,081.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지이며 공시지가는 3,645,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 211-2호 실제 경계 확인. 내부벽체가 철거된 상태이므로 현장에서 211-1·211-2·211-3호의 실제 위치와 사용범위를 우선 확인해야 합니다.
- 도면·표지 확인. 개별 호 건축물 관련 도면 부재 및 경계표지·건물번호표지 미구비 상태를 확인하고 구비 가능성을 검토해야 합니다.
- 대지권 서류 대조. 각 호별 대지권 등기와 종전 211호 전체로 등록된 대지권등록부의 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 임대차 재확인. 현황은 공실이지만 임대차관계는 미상으로 조사돼 매각물건명세서와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 주변 근린생활시설 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래에 관한 허가구역 지정기간은 2025.8.26-2026.8.25로 기재돼 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 경계다
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2024.03.21. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 낙찰 판단의 난도는 권리보다 물건 자체에서 올라갑니다. 대상 211-2호는 211호에서 3개 호수로 분할됐지만 내부벽체가 철거되어 있고, 개별 호 도면이 없으며 경계표지·건물번호표지도 요건을 갖추지 못했습니다.
감정가 224,000,000원에서 한 차례 유찰돼 156,800,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없는 만큼 70%라는 할인율 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건은 “권리상 인수 0”을 확인한 뒤, 실제 구분경계와 서류 정합성, 보완 필요성, 그리고 별도의 상가 가격 검증을 통과할 때 비로소 응찰 여부를 판단할 수 있는 유형입니다.
