인천지방법원 2025타경724. 인천 서구 오류동 블루텍 4층 공존-415호로, 감정평가상 지식산업센터로 이용 중인 집합건물입니다. 등기 흐름은 한 차례 경매를 거쳐 재정리된 이력이 있습니다. 이한광이 2018.12.07. 거래가 436,877,000원에 취득한 뒤 국민은행 근저당과 가압류·압류가 설정됐고, 2021.06.29. 임의경매 매각으로 박지현이 소유권을 취득하면서 당시 권리들이 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 국민은행 근저당 350,400,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 등기만 보면 2025.02.06. 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2025년 보전처분과 회생절차개시 등기도 회생절차 폐지에 따라 2026.04.14. 말소됐습니다. 따라서 등기부상 핵심은 비교적 선명하지만, 점유관계와 예상배당 순위에는 반드시 재확인할 부분이 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경724 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 4층공존-415호 도로명: 인천광역시 서구 보듬로 158 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 기타 · 감정평가상 지식산업센터로 이용 중 · 15층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 박지현 (2021.06.29. 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 457,000,000원 / 223,930,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 963,189,032원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.29. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 350,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2021년 국민은행 근저당
2018년 국민은행 근저당과 인천신용보증재단·기술보증기금의 가압류, 인천광역시 서구 압류는 2021.06.29. 선행 경매 매각으로 말소됐습니다. 박지현이 소유권을 취득한 직후 설정된 을구 5번 국민은행 근저당이 이번 경매의 말소기준권리이며, 2025.02.06. 경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 8건은 대항력 없음, 2건은 가능·미상
현황조사와 매각물건명세서에는 점유·임차 관계가 총 10건 기재돼 있습니다. 이 중 전입일이 확인된 8건은 모두 말소기준권리인 2021.06.29. 이후이므로 대항력 없음으로 분류됩니다. 반면 강현규와 테크하드는 전입일이 확인되지 않아 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다.
| 점유·임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 테크하드, 최형준 | 2023.09.04 | 16,000,000원 / 1,600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배상구 | 2025.02.20 | 5,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강현규 | 미상 | 15,000,000원 / 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| HTET LIN | 2025.02.04 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| YE LWIN | 2025.02.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| NGUYEN VIET TRAM | 2023.12.13 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 반미사이공, NGUYEN THE TOA | 2022.04.07 | 18,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현태 | 2022.12.29 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| AUNG KO WIN | 2023.05.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 테크하드 (주거) | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 분석 — 감정가 49%지만 시세보다 싸다고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 223,930,000원으로 감정가 457,000,000원의 49%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 두 차례 유찰됐다는 사실은 감정가와 이전 최저가에서 매수 수요가 성립하지 않았음을 보여주지만, 적정 시세가 223,930,000원보다 높다는 근거가 되지는 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 223,930,000원 | 219,994,980원 | 917,374,142원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 156,751,000원 | 153,756,486원 | 983,612,636원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 109,725,700원 | 107,389,540원 | 1,029,979,582원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 223,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,935,020원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 408,000,000원 | 219,994,980원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사이안뷰디앤씨 | 40,800,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 인천신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 288,169,122원 | 0원 |
| 6. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 350,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 기준 채권 총액은 1,137,369,122원, 채권자 배당액은 219,994,980원, 미배당액은 917,374,142원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가서상 일련번호(가~라)는 공장형 지식산업센터로 이용 중입니다. 본 호는 철근콘크리트구조 15층 건물 중 4층 공존-415호입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 검단양촌IC 남서측 인근으로, 주위에 지식산업센터, 업무시설과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·승강기·소화전 설비와 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 가장형 평지의 공업용 건부지이며, 건물은 북서측·북동측·남서측 포장도로에 각각 접합니다. 토지면적은 26,441.9㎡, 공시지가는 939,500원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역, 뷰티풀파크 지구단위계획구역, 일반산업단지, 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역에 포함되며 대로3류와 중로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지식산업센터는 사용 목적과 입주 가능 업종, 임대수요 및 관리비 부담에 따라 거래성이 달라집니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강현규·테크하드 확인. 실제 전입 또는 점유 개시일, 임대차계약서, 보증금, 점유 범위와 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. HTET LIN, YE LWIN, NGUYEN VIET TRAM, AUNG KO WIN과 테크하드의 보증금·월세 및 계약관계를 확인하세요.
- 중복 기재 여부 확인. 주식회사 테크하드·최형준과 테크하드의 관계, 각 기재가 같은 점유관계를 의미하는지 확인해야 실제 점유자 수와 명도 범위를 정할 수 있습니다.
- 배당순위 재검증. 2018년 근저당이 2021년 선행 경매로 말소된 등기 이력과 예상배당표가 일치하지 않으므로 최신 등기부·매각물건명세서·채권계산서를 대조하세요.
- 회생절차 말소 확인. 2025년 보전처분과 회생절차개시가 2026.04.14. 말소된 상태가 최신 등기에도 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 지식산업센터 사용 검토. 일반산업단지·일반공업지역·지구단위계획 및 토지거래계약 허가구역과 관련된 입주·사용 요건을 확인하세요.
- 가격 검증. 같은 블루텍 건물과 인근 지식산업센터의 실제 매매·임대 사례, 공실, 관리비와 수익률을 조사한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 점유자 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 확인할 권리가 더 많다
이 물건의 등기부상 현재 말소기준은 2021.06.29. 국민은행 근저당으로 비교적 명확합니다. 선행 경매에서 과거 근저당과 가압류·압류가 말소됐고, 회생절차 관련 등기도 폐지 후 정리됐습니다. 그러나 점유·임차 기재가 10건에 이르고, 그중 강현규와 테크하드는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
여기에 실거래 비교자료가 없어 최저가 223,930,000원이 시세보다 낮은지 판단할 수 없고, 예상배당표에는 이미 말소된 것으로 기재된 2018년 근저당이 우선 배당되는 불일치도 있습니다. 따라서 이 사건은 등기상 말소 구조만 보고 접근할 물건이 아니라, 점유자 원본 확인과 배당순위 재검증이 먼저인 물건입니다. 결론은 명확합니다. 감정가 49%는 관심 요소일 뿐, 안전성과 가격 메리트의 증거는 아닙니다.
