128,870,000원
인천지방법원 2025타경724. 인천 서구 오류동 블루텍 지하2층 공존-비231호로, 감정평가상 지식산업센터로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 박지현은 2021.08.27 앞선 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 174,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 바로 이 근저당권입니다.
등기만 보면 현재 말소기준권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 양재용 소유 당시 설정된 2019년 국민은행 근저당과 인천신용보증재단 가압류, 2020년 경매개시결정은 2021.08.27 앞선 경매 매각 과정에서 말소된 기록이 있습니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기보다 다수 점유자의 실제 점유관계와 강현규의 전입일입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경724 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 지하2층 공존-비231호 도로명: 인천광역시 서구 보듬로 158 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 기타(지식산업센터) · 지하2층 |
| 소유자 | 박지현 (2021.08.27 임의경매로 인한 매각 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 128,870,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 963,189,032원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.27 국민은행 근저당권 · 채권최고액 174,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 현재 기준은 2021년 국민은행 근저당
2019년 근저당과 2020년 가압류·경매개시결정은 2021.08.27 앞선 경매 매각으로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 같은 날 새로 설정된 국민은행 근저당 174,000,000원입니다. 2025.02.06 이번 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유자 분석 — 실제 9명, 1명은 대항력 판정 불가
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 테크하드, 최형준 | 2023.09.04 | 16,000,000원 / 1,600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배상구 | 2025.02.20 | 5,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강현규 | 미상 | 15,000,000원 / 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| HTET LIN | 2025.02.04 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YE LWIN | 2025.02.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NGUYEN VIET TRAM | 2023.12.13 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 반미사이공, NGUYEN THE TOA | 2022.04.07 | 18,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현태 | 2022.12.29 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| AUNG KO WIN | 2023.05.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인·점유자는 9명입니다. 전입일이 확인된 8명은 모두 말소기준권리인 2021.08.27보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 그러나 강현규는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제권은 모두 미상입니다.
② 가격과 회차 — 감정가 49%지만 시세 근거는 없다
현재 최저매각가는 128,870,000원으로 감정가 263,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰됐다는 사실만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 가격이 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 지하2층 지식산업센터라는 개별성과 다수 점유관계를 함께 반영해야 하므로, 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 바꿔 읽으면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 모형 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 128,870,000원 | 126,265,820원 | 671,334,180원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 90,209,000원 | 88,185,238원 | 709,414,762원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 63,146,299원 | 61,609,666원 | 735,990,334원 | 0원* |
* 인수 모형은 확인된 권리관계에 따른 계산값입니다. 강현규의 전입일·대항요건 확인 결과에 따라 실제 인수 위험은 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,604,180원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 573,600,000원 | 126,265,820원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 인천신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 174,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당액은 집행비용 2,604,180원을 제외한 126,265,820원이 국민은행 근저당에 배당되고, 채권자 미배당액은 총 671,334,180원으로 계산됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액은 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 일련번호(가~라)는 공장형 지식산업센터로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 검단양촌IC 남서측 인근이며, 주위에는 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 차량 및 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로, 복합판넬·페어글라스 외벽과 하이샷시 창호이며 위생·급배수·화재탐지·승강기·소화전·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 건물은 북서측·북동측·남서측 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티풀파크)·일반산업단지·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 공시지가는 939,500원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없고 이미 2회 유찰된 지하2층 지식산업센터이므로, 감정가 할인율보다 실제 임대수요와 매매사례 확인이 우선입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강현규 전입일 확인. 전입일과 점유개시일이 2021.08.27보다 앞서는지 확인해야 대항력과 인수 여부를 확정할 수 있습니다.
- 점유부분 특정. 9명의 임차인·점유자가 공존-비231호의 어느 부분을 실제로 점유하는지 현황도와 임대차계약서로 대조하세요.
- 미상 보증금 확인. HTET LIN, YE LWIN, NGUYEN VIET TRAM, AUNG KO WIN의 보증금과 차임이 확인되지 않았습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 모든 점유자의 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 순위를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 대조. 2021.08.27 말소 기록과 예상배당표에 포함된 과거 근저당·가압류의 관계를 최신 매각물건명세서와 채권계산서로 확인하세요.
- 청구액 확인. 신청채권자 청구액 963,189,032원과 본 호실 근저당 채권최고액 174,000,000원의 차이가 크므로 청구채권 범위와 관련 물건을 확인하세요.
- 시세 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물 지하층·유사 호실의 매매가와 임대료, 공실 상태를 직접 조사해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 다수 점유자와의 인도 협의, 집기·영업시설 처리 및 인도명령 절차에 필요한 시간과 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·임대차계약서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 미상 점유자 한 명이 더 중요하다”
현재 최저가는 감정가의 49%인 128,870,000원입니다. 그러나 실거래 시세가 없어 이 가격이 시장보다 낮은지 확인되지 않았고, 현황조사상 실제 임차인·점유자가 9명에 달합니다. 그중 8명은 전입일이 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없지만, 강현규는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
현재 등기상 선순위 인수권리는 확인되지 않고 배당 모형상 매수인 인수도 0원이지만, 이를 최종 결론으로 사용하려면 강현규의 전입일과 임대차 원본 확인이 선행돼야 합니다. 또한 예상배당표에 과거 경매로 말소된 근저당·가압류가 포함돼 있어 배당관계도 재검증이 필요합니다. 등기는 비교적 단순하지만 점유는 복잡하고, 가격은 시세 근거가 없습니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 미상 점유관계와 실제 시장가를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
