매력지수 B등급 · 4회 유찰로 가격은 낮아졌으나 근린생활시설 활용성과 환금성 확인이 필요한 물건
인수 위험은 없고 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만 대지·근린생활시설 특성상 용도와 수요 검토가 필요해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 4회 유찰로 최저가는 감정가의 약 24%까지 내려왔습니다. 권리상으로는 부산은행 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸되는 구조라 인수 위험은 0원입니다. 다만 물건 이용상태는 근린생활시설이며, 단순 주거형 접근이 아니라 상업시설 환금성과 공실 가능성을 함께 검토해야 합니다.
감정가
739,000,000원
평가금액
최저가
177,434,000원
4회 유찰
매수인 인수
0원
임차인 없음
핵심지표
감정가 24%
가격 하락폭 확대
인천지방법원 2025타경1020. 인천 서구 청라동 청라레이크봄 1층 111호 대지 관련 물건입니다. 등기상 소유자는 바라보는시선주식회사이며, 현재 이용상태는 근린생활시설입니다. 최초 감정가는 7.39억이었으나 4회 유찰을 거치며 최저매각가는 1.77억까지 하락했습니다.
권리관계의 핵심은 2022.09.22 설정된 부산은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 말소기준권리이며, 이후 설정된 압류·추가 근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 최저가가 낮아진 만큼 가격만 볼 것이 아니라 실제 활용 가능성을 검토해야 하는 물건입니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경1020
소재지
인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 1층111호
용도 / 이용상태
대지 · 근린생활시설 이용 중
소유자
바라보는시선주식회사
감정가 / 최저가
739,000,000원 / 177,434,000원
신청채권자 / 청구액
주식회사부산은행 / 1,633,974,237원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
임차인은 확인되지 않습니다. 2022년 부산은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 선순위 임차보증금 등 매수인이 별도로 부담하는 권리는 확인되지 않아 예상 인수액은 0원입니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 대폭 하락
현재 최저매각가는 177,434,000원으로 감정가 739,000,000원의 약 24% 수준입니다. 4회 유찰 과정에서 가격은 크게 조정됐지만, 상업용 시설은 주변 수요와 임대 가능성이 낙찰가 판단의 핵심입니다.
⚠️ 주거형 물건과 다른 접근 필요 감정가 대비 저렴해 보이는 가격만으로 판단하기 어렵습니다. 이용상태가 근린생활시설인 만큼 업종 수요, 공실 기간, 관리비 부담 등 환금성을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,434,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,284,076원
을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행
1,210,000,000원
174,149,924원
을구 4번 근저당권 · 주식회사부산은행
34,100,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
유찰 회차별 매각가격
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차인 인수 위험이 없어 권리 구조는 단순합니다.
⛔ 확인할 위험 대폭 낮아진 가격은 장점이지만, 대지는 실제 사용 형태와 수요층 확인이 중요합니다. 근린생활시설 용도의 환금성을 반드시 검토해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 인천혜원고등학교 북동측 인근으로 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 및 공원이 소재하는 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 노선버스정류장이 있어 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.
용도지역. 중심상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역 등에 해당합니다.
시설 상태. 철근콘크리트구조 지하4층/지상11층 건물 내 1층 111호로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
용도 확인. 주거 목적이 아닌 근린생활시설 물건으로 실제 영업 수요를 확인해야 합니다.
현장 확인. 현재 점유 형태와 공실 여부, 관리 상태를 확인하세요.
권리 확인. 등기부상 부산은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하지만 원본 서류 확인이 필요합니다.
가격 전략. 4회 유찰로 가격은 낮아졌으나 낙찰 후 환금성을 고려한 입찰가 설정이 필요합니다.
맺으며 — “싸진 가격보다 중요한 것은 쓰임새”
이 물건은 권리관계만 보면 인수 위험 없는 안전형 구조입니다. 그러나 가격이 크게 내려왔다는 사실만으로 좋은 물건이라고 단정할 수 없습니다. 대지·근린생활시설 성격에 맞는 임대수요와 활용 가능성을 확인해야 하며, 최종 판단 기준은 권리 안전성 + 실제 환금성입니다.
