매력지수 B등급 · 4회 유찰로 가격은 낮아졌지만 대지·근린시설 특성상 환금성 검토가 필요한 물건
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이지만, 최근 시세 자료 부족과 근린생활시설 용도 특성으로 보수적 접근이 필요해 B 등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리관계는 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조로 인수 부담은 0원입니다. 다만 물건은 근린생활시설 이용 대지로, 아파트처럼 단순 비교하기 어렵습니다. 4회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만 용도·수익성·환금성을 확인해야 하는 물건입니다.
감정가
686,000,000원
평가금액
최저가
164,709,000원
4회 유찰
감정가 대비
24.0%
현재 매각가율
매수인 인수
0원
임차인 없음
인천지방법원 2025타경1020. 인천 서구 청라동 청라레이크봄 1층 112호 물건입니다. 감정가는 6억 8,600만원이며 현재 최저매각가는 1억 6,470만원으로 4회 유찰을 거친 상태입니다. 말소기준권리는 2022년 9월 22일 설정된 부산은행 근저당권이며 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경1020 (임의경매)
소재지
인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 1층112호
용도 / 이용상태
대지 · 근린생활시설로 이용중
소유자
바라보는시선주식회사
감정가 / 최저가
686,000,000원 / 164,709,000원
신청채권자 / 청구
주식회사부산은행 / 1,633,974,237원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
임차인은 확인되지 않습니다. 2022년 설정된 부산은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 승계하는 권리는 없습니다.
② 배당 구조 — 부산은행 채권 일부만 배당
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,105,926원
을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행
1,210,000,000원
161,603,074원
을구 4번 근저당권 · 주식회사부산은행
34,100,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 매각 시나리오
현재 4회 유찰 후 최저가와 추가 유찰 시 예상 금액
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차인 인수 부담이 없어 권리 분석 구조는 단순합니다.
⚠️ 투자 관점 가격은 감정가 대비 크게 낮아졌지만 근린생활시설 용도는 임대수요와 매각 환금성이 중요합니다. 청라 지역 상업시설 수요와 실제 이용 가능성을 확인해야 합니다.
③ 입지·환금성 메모
입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 인천혜원고등학교 북동측 인근으로 오피스텔·근린생활시설·관공서·공원이 소재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입이 가능하며 인근 노선버스정류장이 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.
용도. 중심상업지역 내 근린생활시설 이용 상태이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
환금성. 상업시설은 주거용과 달리 임차수요와 업종 적합성이 매각 가능성에 영향을 줍니다.
④ 입찰 체크리스트
용도 확인. 대지·근린생활시설 물건으로 실제 영업 가능성과 임대수요 확인이 필요합니다.
권리 확인. 부산은행 근저당권 이후 권리는 소멸하지만 배당 부족 여부와 원본 등기 확인이 필요합니다.
현장 확인. 청라레이크봄 내 실제 이용 상태와 관리 상태를 확인해야 합니다.
가격 판단. 4회 유찰로 가격은 낮아졌으나 낮은 가격만으로 판단하지 말고 수익성을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 용도가 중요하다”
이 물건은 권리상으로는 인수 부담이 없는 안전형 구조입니다. 그러나 대지·근린생활시설이라는 특성 때문에 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기는 어렵습니다. 현재 최저가는 감정가의 24% 수준까지 내려왔지만, 실제 낙찰 판단은 청라 상권 내 활용 가능성, 임대수요, 환금성을 확인한 뒤 결정하는 것이 적절합니다.
