매력지수 B등급 · 권리 인수 위험은 없으나 대지 용도와 환금성 검토가 필요한 4회 유찰 물건
말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이나, 대지·근린생활시설 이용 물건으로 수요와 환금성 확인이 필요해 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 정리되는 구조로 매수인 인수 위험은 0원입니다. 다만 이 물건은 아파트가 아니라 대지 및 근린생활시설 이용 관련 물건으로, 단순히 감정가 대비 저렴하다는 이유보다 실제 활용성과 환금성을 확인해야 합니다.
감정가
1,192,000,000원
평가금액
최저가
286,199,000원
4회 유찰
실질취득
286,199,000원
인수 0원
핵심지표
B등급
가격↓·환금성 확인
인천지방법원 2025타경1020. 인천 서구 청라동 청라레이크봄 2층229호에 대한 임의경매 사건입니다. 감정가는 11억9,200만원이었지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 2억8,619만9천원까지 내려왔습니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022년 설정된 부산은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 가격 이면에는 대지 및 근린생활시설 이용 물건이라는 특성이 있어 활용 목적 확인이 중요합니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경1020 (임의경매)
소재지
인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 2층229호
물건종류 / 이용상태
대지 · 근린생활시설로 이용중
소유자
바라보는시선주식회사
감정가 / 최저가
1,192,000,000원 / 286,199,000원
신청채권자 / 청구액
주식회사부산은행 / 1,633,974,237원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
임차인 조사 대상은 없으며, 매수인이 승계하는 임차보증금은 없습니다. 말소기준권리인 부산은행 근저당권 이후 설정된 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 큰 폭 하락
현재 최저매각가는 감정가 대비 약 24% 수준입니다. 4회 유찰로 가격은 크게 조정되었지만, 대지 및 근린생활시설 물건은 아파트처럼 단순 비교가 어려워 실제 이용 가능성과 매수 수요를 함께 봐야 합니다.
⚠️ 가격만 보고 접근하면 안 되는 이유 최저가는 낮아졌지만 해당 물건은 근린생활시설 이용 상태의 대지입니다. 낙찰 후 활용 목적, 임대 가능성, 환금성 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 286,199,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
4,806,786원
부산은행 근저당권
968,000,000원
281,392,214원
부산은행 후순위 근저당권
34,100,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 최저가
4회 유찰 후 최저매각가는 감정가 대비 약 24% 수준입니다.
✅ 권리 관점 근저당권 이후 권리는 매각으로 정리되며, 임차인 인수 부담도 없습니다. 권리 분석 자체는 단순한 편입니다.
⛔ 투자 관점 낮아진 가격만으로 판단하기보다 대지·근린생활시설 이용 형태와 청라 지역 내 해당 물건의 활용 가능성을 검토해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 청라동 소재 인천혜원고등학교 북동측 인근으로 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 및 공원이 위치한 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 노선버스정류장이 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.
용도. 중심상업지역 내 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지이용계획상 경제자유구역 등이 포함됩니다.
환금성. 상업시설 성격의 물건으로 일반 주거상품보다 매수층 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 부산은행 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸되는 구조인지 최종 확인하세요.
활용 검토. 낙찰 후 직접 사용·임대·매각 가능성을 입찰 전 검토해야 합니다.
현황 확인. 실제 이용 상태와 공부상 용도 차이를 확인하세요.
관리·세금. 당해세 등 배당 관련 사항은 원본 서류 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만 목적이 중요하다”
이 물건은 4회 유찰로 가격 조정 폭은 큽니다. 또한 매수인이 인수할 권리 부담은 없는 구조입니다. 다만 대지 및 근린생활시설 이용 물건은 단순 주거용 경매와 달리 활용성과 환금성이 낙찰 후 성패를 좌우합니다. 권리는 안전하지만, 가격 이후의 사용 가치 확인이 필요한 물건입니다.
