의정부지방법원 2025타경72684. 양주 옥정동 ‘양주옥정듀클래스1’ 1층 119호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며 현재 공실입니다. 등기부상 말소기준권리는 2022.10.27. 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 585,600,000원입니다. 이 근저당권은 같은 건물 120호·121호와 공동담보로 설정돼 있습니다.
말소기준 이후에는 양주시 압류와 현재 경매개시결정이 이어지며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리보다 확인해야 할 지점은 현재 최저가 119,560,000원이 실제 지식산업센터 시장가격과 비교해 어느 수준인지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72684 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 987-1 양주옥정듀클래스1 1층 119호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터) · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사지정파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 119,560,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 567,603,939원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 현황 | 공장(지식산업센터) · 공실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 현황은 공실이고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2022.10.27. 중소기업은행 근저당권이며, 이후 양주시 압류와 2025.07.04. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세 49%’는 아니다
감정가는 244,000,000원, 현재 최저매각가는 119,560,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오에서는 3회 유찰 시 83,692,000원, 4회 유찰 시 58,584,400원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 119,560,000원 | 468,513,840원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 83,692,000원 | 503,814,456원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 58,584,400원 | 528,470,119원 |
여기서 중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시장가격 대비 할인율은 다르다는 것입니다. 현재 가격이 감정가의 49%라는 사실만으로 지식산업센터의 실제 거래가격보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 가격 메리트 판단은 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 거래 사례를 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,473,840원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 585,600,000원 | 117,086,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 119,560,000원을 기준으로 집행비용 2,473,840원, 근저당권자 배당 117,086,160원이 계산되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 468,513,840원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥정1동행정복지센터 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·아파트형공장·나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)이며 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 119호입니다. 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지·화재경보·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 폭 약 15m~20m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)·성장관리권역·택지개발지구이며, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 중로각지입니다.
- 공시지가. 1,263,000원/㎡이며 토지면적은 15,735.1㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권은 119호·120호·121호 공동담보입니다. 배당과 채권회수 관계를 원본에서 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저평가를 단정하지 말고 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 거래가격을 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 현황 공실로 조사됐으나 입찰 직전 실제 점유상태를 다시 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 직접 반영되지 않은 비용 가능성을 확인하세요.
- 용도·운영 확인. 공장(지식산업센터)으로 이용되는 물건이므로 실제 사용계획과 관련 제한사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 최신 원본으로 다시 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 실제 시장가격
이 물건의 권리구조는 단순합니다. 임차인이 없고 현황은 공실이며, 배당가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준 이후의 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
다만 가격 평가는 별개의 문제입니다. 감정가 244,000,000원에서 두 차례 유찰돼 119,560,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띕니다. 그러나 지식산업센터는 감정가 할인율만으로 시장가치를 판단하기 어렵습니다. 권리는 단순하지만, 가격은 실제 거래시장과 대조한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
