의정부지방법원 2025타경72684. 경기도 양주시 옥정동 양주옥정듀클래스1 1층 121호입니다. 사건 표기 용도는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터), 현황 공실입니다. 등기상 소유자는 주식회사지정파트너스이며, 말소기준권리는 2022.10.27. 설정된 중소기업은행 근저당권 585,600,000원입니다. 이 근저당권 이후의 양주시 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건은 아파트처럼 실거래 표본으로 가격 메리트를 바로 판단할 수 있는 자료가 아닙니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 단정할 수 없고, 지식산업센터 1층 공실이라는 이용상태와 실제 임대·매매 수요를 함께 확인해야 합니다. 권리상 인수위험과 가격·환금성 문제를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72684 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 987-1 양주옥정듀클래스1 1층 121호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터) · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사지정파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 87,220,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 567,603,939원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 매각물건명세서 비고에도 공장(지식산업센터), 현황 공실로 표시돼 있습니다. 2022.10.27. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 2024.02.26. 양주시 압류와 2025.07.04. 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.01.08. 중소기업은행의 앞선 임의경매개시결정은 2025.06.23. 취하돼 2025.06.26. 말소됐습니다.
② 가격 흐름 — 2회 유찰로 감정가 49%
감정가는 178,000,000원, 현재 최저매각가는 87,220,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰·감정가 49%이며, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 61,053,999원(34%), 4회 유찰 시 42,737,799원(24%)으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 87,220,000원 | 500,349,960원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 61,053,999원 | 526,044,973원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 42,737,799원 | 544,031,481원 |
유찰이 거듭될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당액이 곧바로 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,969,960원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 585,600,000원 | 85,250,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 87,220,000원 가정 시 집행비용 1,969,960원, 중소기업은행 근저당권에 85,250,040원이 배당되고 근저당 미배당은 500,349,960원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥정1동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·아파트형공장·나지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)이며 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 폭 약 15m~20m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)·성장관리권역·택지개발지구이며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 1,263,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수·승강기·화재탐지·화재경보·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 기준일 확인. 2022.10.27. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에 1층 119호·120호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 배당 영향을 원본 서류로 확인하세요.
- 공실 현황 확인. 감정 및 매각물건명세서상 공실이지만 현장 점유 상태와 출입 가능 여부를 직접 확인하세요.
- 임대 수요 확인. 공장(지식산업센터) 용도이므로 주변 공실률·임대료·관리비·동일 건물 거래를 확인해 실제 환금성을 따져야 합니다.
- 49% 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 최근 실거래 자료 없이 감정가 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 배당 한계. 현재 회차 기준 근저당권 미배당이 500,349,960원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 권리·조세 관계는 원본을 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 별개
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.27. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 양주시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 현황도 공실이며, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현재 가격이 감정가 178,000,000원에서 87,220,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 물건은 공장(지식산업센터)이고, 실거래 시세 비교자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 여부보다 공실 지식산업센터의 실제 매매·임대 수요와 환금성 검증이 더 중요한 물건입니다.
