의정부지방법원 2025타경72684. 경기도 양주시 옥정동의 양주옥정듀클래스1 1층 120호입니다. 물건의 용도는 대지로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)이며 현황은 공실입니다. 따라서 일반 아파트나 주거용 부동산의 가격·임대수익·환금성 기준을 그대로 적용해서는 안 됩니다.

등기상 소유자는 주식회사지정파트너스입니다. 2022년 10월 27일 중소기업은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 585,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권이 말소기준이며, 공동담보로 같은 건물의 119호와 121호도 기재되어 있습니다.

현재 최저매각가는 119,560,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 감정가에서 크게 하락한 것과 현재 시장가격보다 저렴한 것은 전혀 다른 판단입니다. 실제 거래가격과 임대수요를 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 후순위 압류

권리분석의 기준점은 2022년 10월 27일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 585,600,000원이고, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 설정된 양주시 압류와 현재 사건의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다.

2022년 8월 3일의 신한자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 2022년 10월 27일 소유권이전과 함께 말소됐습니다. 기존 2024타경70308 경매개시결정 역시 취하에 따라 2025년 6월 26일 말소됐으며, 현재 진행 사건과 구분해야 합니다.

② 점유 및 임차인 — 공실이지만 임대관계 확인은 필요

확인된 임차인은 0명입니다. 감정평가상 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 공장(지식산업센터)이며 현황 공실로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 확인되는 대항력 임차인 보증금 인수액은 없습니다.

다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 공실이라는 현황만으로 모든 임대차 관계가 법적으로 소멸했다고 단정할 수는 없습니다. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서 및 현장 점유상태를 다시 확인하는 것이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 244,000,000원입니다. 2회 유찰된 현재 최저매각가는 119,560,000원으로 감정가의 49%입니다. 감정가와 현재 최저가의 차이는 크지만, 해당 금액이 현재 시장가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다.

추가 유찰 시 최저가는 83,692,000원 또는 58,584,400원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 이는 조건부 가격 경로일 뿐이며, 해당 금액이 적정 매수가라는 의미는 아닙니다. 유찰이 반복되어도 실제 취득 후 이용가치와 매각 가능성을 검토하지 않으면 할인율만으로 투자 판단을 내리기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 119,560,000원 가정)

채권액 585,600,000원은 등기상 채권최고액을 기준으로 한 산정치로 실제 확정 채권 잔액과는 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제는 미반영입니다. 현재 신청채권자의 변경 및 공동담보 관련 실제 배당은 별도 확인이 필요합니다.

현재 최저매각가 119,560,000원으로 매각된다고 가정하면, 집행비용 2,473,840원을 제외한 117,086,160원이 근저당권 배당액으로 산정됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 468,513,840원이고 소유자 잔여금은 0원입니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

유찰로 매각가격이 낮아질수록 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 그러나 제시된 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 회차별 미배당액이 증가한다는 이유만으로 낙찰자의 채무 인수 위험이 증가하는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양주시 옥정동 소재 옥정1동행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 아파트형공장 및 나지가 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 본건 동측과 남측으로 폭 약 15~20m의 포장도로에 각각 접합니다. 토지 관련 도로접면은 중로각지로 기재되어 있습니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 건물이며 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지·경보설비 및 주차장설비가 있습니다.
• 용도 및 현황. 공장(지식산업센터)으로 이용되는 물건이며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상으로, 임대수익을 전제로 한 투자 판단에는 추가 조사가 필요합니다.
• 토지 이용. 준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 성장관리권역, 택지개발지구 및 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다. 가축사육제한구역도 포함됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,263,000원/㎡입니다. 이는 토지 기준 공시지가이며 본건 개별 호실의 실거래가격이나 적정 매수가를 의미하지 않습니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 입찰 전 최신 공부와 실제 현황은 다시 대조해야 합니다.
• 환금성. 지식산업센터의 재매각 가능성은 실제 이용 수요, 임차 수요 및 거래가격에 영향을 받습니다. 현재 공실이고 비교 거래가격이 확인되지 않으므로 환금성을 높게 평가할 근거는 부족합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래가격 확인. 감정가 244,000,000원 대비 현재 최저가가 119,560,000원이라는 사실만으로 저가 매수를 단정하지 마세요. 동일 건물과 인근 유사 지식산업센터의 거래 사례를 대조해야 합니다.
• 공실 및 임대수요 확인. 현재 공실이므로 실제 임차 수요와 임대 가능한 조건을 확인하고, 예상 수익을 검증해야 합니다.
• 공동담보 확인. 근저당권에는 119호와 121호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 관련 권리와 실제 배당 관계를 확인하되, 해당 호실들이 본건 매각에 포함되는 것으로 오인하면 안 됩니다.
• 채권자 변경 확인. 현재 신청채권자는 더블유아이2406유동화전문 유한회사이고, 변경 전 채권자는 중소기업은행입니다. 채권 승계와 실제 배당채권액을 최신 경매기록으로 대조하세요.
• 후순위 압류 확인. 양주시 압류는 말소기준 이후의 권리로 매각 소멸 대상입니다. 다만 세금의 실제 배당순위와 별도 부담 여부는 관련 원본을 확인해야 합니다.
• 점유 및 임대관계 확인. 현황은 공실이고 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현장 점유와 최신 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
• 관리비 확인. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 비용이 있는지 관리주체에 확인하세요.
• 용도·이용 제한 확인. 공장(지식산업센터)이라는 이용상태를 기준으로 실제 사용 목적에 맞는 이용 가능 여부와 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 최신 상태로 확인하고 사건 진행과 매각기일의 변경 여부도 점검하세요.

맺으며 — “감정가의 49% ≠ 시세의 49%”

본건은 말소기준 근저당권과 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 인수액은 0원입니다. 현재까지 확인된 임차인도 없고 현황은 공실입니다.

그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 244,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 119,560,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격의 적정성을 검증할 수 없습니다. 공장(지식산업센터)이라는 이용 특성과 공실 상태, 임대수요 및 재매각 가능성도 함께 고려해야 합니다.

공동담보와 채권자 변경에 따른 실제 배당 관계, 임대관계 미상 사항을 최종 확인하고, 유사 물건의 실거래가격을 확보한 후에야 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 권리는 소멸 예정, 시세는 미검증. 감정가 대비 할인율보다 실질적인 시장가격과 환금성 검증이 우선인 물건입니다.