수원지방법원 2025타경1239. 수원시 영통구 원천동 현대테라타워영통 12층 에이1210호입니다. 집합건축물대장상 해당 호실은 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 건물은 지하 2층·지상 15층 규모입니다. 최초 소유권보존은 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁이었으나 이미 말소됐고, 2022.08.18 한영자 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의 채권최고액 415,200,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
이후 2025.05.27 조창희의 강제경매개시결정, 2025.07.10 농협은행주식회사의 임의경매개시결정, 2026.01.02 수원시 압류가 이어졌습니다. 이들은 모두 말소기준권리 이후 등기입니다. 근저당권은 2025.12.09 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 권리의 출발점은 2022.08.18 설정된 근저당권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1239 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 원천동 627 현대테라타워영통 12층 에이1210호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 신원로250번길 13 |
| 용도 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 한영자 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 126,420,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 313,808,219원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.08.18 근저당
말소기준은 2022.08.18 농협은행주식회사의 근저당권 415,200,000원입니다. 2025.05.27 강제경매개시결정, 2025.07.10 임의경매개시결정, 2026.01.02 수원시 압류는 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 별도로 명시된 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차관계 확인이 핵심
| 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)에이치비씨산업 (한영자) | 현대 테라타워 영통 A동 12층 10호 50.3100㎡ | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 씨산업 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확정 전 |
(주)에이치비씨산업 (한영자)은 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 씨산업은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 판정 자체가 불가능합니다. 따라서 현재 시나리오상 인수액 0원은 참고값으로 보고, 씨산업의 실제 전입일·보증금·점유관계를 매각 전 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,569,880원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 415,200,000원 | 123,850,120원 |
| 3. 경매개시결정 · 조창희 | 313,808,219원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 농협은행주식회사 | 313,808,219원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 선순위 근저당권 배당에 사용되고, 총 채권 미배당액은 918,966,318원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있으나, 씨산업의 대항력은 판정되지 않은 상태이므로 임차관계 확인 전에는 이를 확정 인수액으로 보지 않습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 해당 호실은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 삼성전자모바일연구소 동측 인근으로 중소규모 공장, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 15층이며 사용승인일은 2022.05.31입니다.
- 토지. 일반공업지역의 공장용지로, 기준시점 현재 공업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북동·남동측 약 8미터, 남서측 약 10미터, 북서측 약 12미터 아스콘포장도로에 접합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 씨산업 전입일 확인. 전입일이 말소기준 2022.08.18보다 앞서는지 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 씨산업 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 실제 인수 가능 금액을 계산할 수 없는 상태입니다.
- (주)에이치비씨산업 점유 확인. 현황조사상 보증금 10,000,000원·월세 700,000원이며 전입일은 2023.07.03입니다.
- 근저당권 이전 확인. 2022.08.18 설정된 근저당권은 2025.12.09 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
- 용도 확인. 해당 호실은 공장(지식산업센터) 용도이므로 실제 이용상태와 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 49%보다 먼저 볼 것은 ‘미상 임차인’
이 물건은 감정가 258,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 126,420,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2022.08.18 근저당권이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 명시된 인수권리는 없습니다. 그러나 임차인 분석에서는 결론을 서두르면 안 됩니다. (주)에이치비씨산업은 대항력이 없지만, 씨산업은 전입일과 보증금이 미상이어서 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 우선순위는 낮아진 최저가 자체가 아니라 미상 임차관계 확인입니다. 그 확인이 끝난 뒤에야 현재 배당 시나리오의 인수 0원과 실질취득비용을 최종 판단할 수 있습니다.
