수원지방법원 2025타경1239. 경기도 수원시 영통구 원천동 627 현대테라타워영통 12층 A1210호입니다. 사건상 물건종류 표시는 ‘기타’이고, 감정 이용상태는 이 호실을 공장(지식산업센터)으로 기재하고 있습니다. 건물은 지하 2층·지상 15층 규모이고 사용승인일은 2022.05.31입니다.
등기 흐름의 중심은 2022.08.18 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 415,200,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.05.27 조창희의 강제경매개시결정, 2025.07.10 농협은행의 임의경매개시결정, 2026.01.02 수원시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 임차관계에서는 대항력 여부를 아직 확정할 수 없는 점유자가 남아 있어, 등기만 보고 ‘완전 무위험’으로 결론내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1239 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 원천동 627 현대테라타워영통 12층 A1210호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 점유 부분 | 현대 테라타워 영통 A동 12층 10호 50.3100㎡ |
| 소유자 | 한영자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 180,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조창희 / 313,808,219원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.08.18 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 근저당은 현대테라타워영통 11층 C1121호와 C1122호도 공동담보로 기재되어 있으며, 2025.12.09 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전되었습니다. 근저당 이후의 경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리 및 법정지상권이 해당 없음으로 명시되어 있습니다.
② 임차인 — 1명은 대항력 없음, 1명은 판정 미상
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인으로 분류되는 점유자는 2명입니다. 두 신고를 하나의 보증금으로 합산할 사유도 없습니다. 핵심은 두 번째 점유자인 씨산업의 대항력 요건이 아직 특정되지 않았다는 점입니다.
| 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)에이치비씨산업 (한영자) | A동 12층 10호 50.3100㎡ · 전입 2023.07.03 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 씨산업 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격·배당 구조 — 1회 유찰 후 감정가 70%
현재 최저매각가는 180,600,000원으로 감정가 258,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 126,419,999원, 3회 유찰 시 시나리오는 88,493,999원입니다. 그러나 이 자료에서는 최근 실거래 가격을 기준으로 한 비교가 없으므로, 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 명시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 180,600,000원 | 177,271,600원 | 865,544,838원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 126,419,999원 | 123,850,119원 | 918,966,319원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 88,493,999원 | 86,501,107원 | 956,315,331원 | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 180,600,000원 중 집행비용 3,328,400원을 제외한 177,271,600원이 선순위 근저당에 배당되는 구조입니다. 조창희의 신청채권과 후순위 경매 관련 채권에는 배당이 없고 소유자 잔여도 없습니다. 이는 후순위 채권자의 미배당이지 그 자체로 매수인이 떠안는 금액을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,328,400원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 415,200,000원 | 177,271,600원 |
| 3. 경매개시결정 · 조창희 | 313,808,219원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 농협은행주식회사 | 313,808,219원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 시뮬레이션상 총 채권액 1,042,816,438원 중 177,271,600원이 배당되고, 미배당은 865,544,838원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 씨산업의 대항력·보증금이 확정되지 않은 상태이므로 명시 인수 0원과 최종 실질 인수위험은 구분해 확인해야 합니다.
⑤ 입지·용도 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 영통구 매탄동 삼성전자모바일연구소 동측 인근이며, 주위는 중소규모 공장·근린생활시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 용도. 대상 A1210호는 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 같은 평가 대상의 C1121호·C1122호는 지원시설(기숙사)로 구분됩니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 부지는 북동·남동·남서·북서측 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반공업지역의 공장용지로, 토지면적 15,698.3㎡·공시지가 1,899,000원/㎡입니다. 도시지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 15층이며 사용승인일은 2022.05.31입니다. 위생·급배수·승강기·전기·지하주차장 설비가 기재되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 씨산업의 대항력 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상이므로 주민등록·점유관계와 매각물건명세서 원본을 대조해 최종 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 확인된 임차인 구분. (주)에이치비씨산업 (한영자)은 2023.07.03 전입으로 말소기준 2022.08.18 이후이므로 제공된 조사상 대항력은 없습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 C1121호·C1122호와 공동담보로 기재되어 있으므로 실제 채권·배당관계는 공동담보 처리까지 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 응찰 전 대상 호실과 비교 가능한 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. A1210호의 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 아파트로 전제하지 말고 실제 사용·점유상태를 확인해야 합니다.
- 체납·현장 확인. 관리비, 조세, 실제 점유자, 내부 이용상태를 입찰 전에 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “명시 인수 0원”과 “확정 위험 0”은 다르다
이 사건의 등기 권리만 보면 기준선은 명확합니다. 2022.08.18 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당 없으며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 임차인 조사까지 합치면 결론은 한 단계 보수적이어야 합니다. 실제 임차인 2명 중 1명은 대항력이 없지만, 씨산업은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 현재 최저가 180,600,000원은 감정가 258,000,000원의 70%지만, 이것만으로 시세 메리트를 말할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 말소기준은 명확하지만 미상 점유자의 권리 확인이 선행돼야 하는 유형입니다. 입찰의 승부처는 최저가 숫자가 아니라 씨산업의 점유·전입·보증금 관계를 어디까지 확정하느냐에 있습니다.
