수원지방법원 2025타경1239. 본건은 경기도 수원시 영통구 원천동 627 현대테라타워영통 11층 C1122호입니다. 감정평가서상 건물은 지하2층·지상15층 철근콘크리트구조이고, 사용승인일은 2022.05.31입니다. C1122호의 이용상태는 집합건축물대장상 지원시설(기숙사)입니다. 현재 감정가는 135,000,000원, 한 차례 유찰된 최저매각가는 94,500,000원입니다.
권리의 기준점은 2022.08.18 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 415,200,000원이고 본건 외 현대테라타워영통 A1210호와 C1121호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2025.05.27 조창희의 강제경매개시결정과 2025.07.10 농협은행의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 모두 말소기준권리 이후 등기로 매각 시 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1239 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 원천동 627 현대테라타워영통 11층 씨1122호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 신원로250번길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지원시설(기숙사) |
| 소유자 | 한영자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 94,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 313,808,219원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 용도지역 | 일반공업지역 |
| 토지 이용상황 | 공업용 · 공장용지 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.08.18 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 근저당권 자체도 매각으로 소멸하고, 뒤에 들어온 강제경매·임의경매 개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 2025.12.09에는 해당 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전돼 있습니다. 매각물건명세서상 별도로 명시된 매수인 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다.
② 임차·점유 확인 — 기재 호실이 본건과 다르다
| 성명 | 점유 기재 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)에이치비씨산업 (한영자) | 현대 테라타워 영통 A동 12층 10호 50.3100㎡ | 2023.07.03 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에 기재된 임차인은 (주)에이치비씨산업 (한영자)이고 전입일은 2023.07.03, 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원입니다. 전입일이 2022.08.18 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 이 임차 내역의 점유 부분은 현대 테라타워 영통 A동 12층 10호로 적혀 있어, 경매 대상인 C1122호와 호실이 일치하지 않습니다. 또한 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 본건 C1122호의 실제 점유·임대 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 94,500,000원으로 감정가 135,000,000원의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 94,500,000원이지만, 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 별도의 거래사례 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,101,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 415,200,000원 | 92,399,000원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 조창희 | 313,808,219원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 경매개시결정 · 농협은행주식회사 | 313,808,219원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 1,042,816,438원, 예상 배당액은 92,399,000원, 미배당은 950,417,438원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 94,500,000원 | 92,399,000원 | 950,417,438원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 66,149,999원 | 64,559,299원 | 978,257,139원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 46,304,999원 | 45,071,509원 | 997,744,929원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 권리분석상 핵심 변수는 채권자 손실 규모가 아니라 실제 점유 상태와 시장에서의 적정 가격입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 삼성전자모바일연구소 동측 인근으로, 주위에는 중소규모공장·근린생활시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. C1122호는 집합건축물대장상 지원시설(기숙사)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상15층이며 사용승인일은 2022.05.31입니다. 위생·급배수·승강기·전기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 가장형 평지의 공업용 건부지이며, 일반공업지역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 북동측·남동측 약 8미터, 남서측 약 10미터, 북서측 약 12미터의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역에 포함되고, 중로2류·중로3류·소로1류·소로2류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 본건 점유자 재확인. 현황조사 임차 기재는 A동 12층 10호로 본건 C1122호와 다릅니다. 현장과 집행기록에서 C1122호의 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 보증금·차임·점유자 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가 94,500,000원의 가격 경쟁력을 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 용도 확인. 본건은 지원시설(기숙사)로 평가돼 있습니다. 실제 사용과 관련 규정을 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당권에는 현대테라타워영통 A1210호와 C1121호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 근저당권 이전, 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음을 최신 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.18 농협은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없고, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 본건은 감정평가상 지원시설(기숙사)이고 실거래 비교자료가 없으며, 임대관계도 미상입니다. 더구나 현황조사의 임차 기재 호실은 본건과 다릅니다. 따라서 결론은 “등기상 인수위험은 낮지만, C1122호의 실제 점유와 시장가격 확인 전에는 가격 메리트를 단정하지 않는다”입니다.
