수원지방법원 2025타경1239. 본건은 현대테라타워영통 11층 씨1122호로, 집합건축물대장상 기호(다) 지원시설(기숙사)로 이용 중인 집합건물입니다. 지하2층·지상15층 건물 안에 있고 사용승인일은 2022.05.31입니다. 등기상 소유자는 한영자이며, 권리분석의 기준은 2022.08.18 설정된 농협은행주식회사 근저당권(채권최고액 415,200,000원)입니다.
현재 최저매각가는 66,150,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자는 눈에 띄지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 권리와 가격을 분리해서 봐야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1239 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 원천동 627 현대테라타워영통 11층씨1122호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 지원시설(기숙사) · 지하2층·지상15층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 한영자 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 66,150,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조창희 / 313,808,219원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2022.08.18 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 415,200,000원이며 공동담보로 현대테라타워영통 12층 에이1210호와 11층 씨1121호가 함께 기재돼 있습니다. 그 뒤 2025.05.27 조창희의 강제경매개시결정과 2025.07.10 농협은행주식회사의 임의경매개시결정이 이어졌고, 두 경매개시결정 모두 매각으로 소멸합니다.
2025.12.09에는 기존 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 기록이 있습니다. 우선순위의 출발점은 여전히 2022.08.18 설정된 근저당권입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
② 임차·점유 조사 — 본건 호수와 조사 기재 호수를 구분
| 점유·임차 기재 | 조사 대상 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)에이치비씨산업 (한영자) | 현대 테라타워 영통 A동 12층 10호 50.3100㎡ | 2023.07.03 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 66,150,000원으로 감정가 135,000,000원의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 46,305,000원, 4회 유찰 시 32,413,499원으로 제시돼 있습니다.
그러나 동일 물건 또는 유사 물건의 실거래 자료가 없어, 현재 가격이 시장가보다 낮은지 높은지는 이 수치만으로 판단할 수 없습니다. 특히 본건은 집합건축물대장상 지원시설(기숙사)이고 일반공업지역에 위치하므로, 주거용 아파트의 가격 기준을 그대로 적용해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,590,700원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 415,200,000원 | 64,559,300원 |
| 3. 경매개시결정 · 조창희 | 313,808,219원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 농협은행주식회사 | 313,808,219원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,590,700원을 제외한 64,559,300원이 선순위 근저당 배당으로 계산되며, 총 채권액 대비 미배당은 978,257,138원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 삼성전자모바일연구소 동측 인근이며, 주변은 중소규모공장·근린생활시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 집합건축물대장상 본건 씨1122호는 지원시설(기숙사)로 이용 중입니다. 위생·급배수·승강기·전기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 가장형 평지의 공업용 건부지이며, 북동측·남동측·남서측·북서측으로 각각 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 1,899,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 지원시설(기숙사)의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 호수 대조. 조사된 임차 기재는 A동 12층 10호이므로 본건 씨1122호의 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2025.12.09 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 등기 내용을 매각기일 전 최신 등기와 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 현대테라타워영통 12층 에이1210호와 11층 씨1121호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 용도 확인. 본건은 일반공업지역 내 지원시설(기숙사)이므로 실제 사용 가능 범위와 관련 규제를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 따로 검증해야 한다”
본건의 말소기준은 2022.08.18 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가가 66,150,000원, 감정가의 49%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다. 실거래 비교 자료가 없고, 본건 용도도 지원시설(기숙사)입니다. 여기에 현황조사의 임차 기재 호수가 본건과 다르고 감정요항표의 임대관계가 미상이라는 점까지 감안하면, 권리 소멸 구조보다 실제 점유와 시장가격 확인이 이번 입찰의 핵심입니다.
