수원지방법원 2025타경1239. 원천동 현대테라타워영통 11층씨1121호입니다. 감정 이용상태는 기호(나,다)가 지원시설(기숙사)로 기재돼 있고, 건물은 지하2층·지상15층 철근콘크리트구조, 사용승인일은 2022.05.31입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2022.08.18 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 415,200,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.05.27 조창희의 강제경매개시결정, 2025.07.10 농협은행주식회사의 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 등기상 근저당권은 2025.09.23 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐지만, 기준이 되는 근저당 설정일은 2022.08.18입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1239 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 원천동 627 현대테라타워영통 11층씨1121호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 신원로250번길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지원시설(기숙사) |
| 소유자 | 한영자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 66,150,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 청구금액 | 313,808,219원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2022.08.18 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 등기된 강제경매개시결정과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2022.06.17 주식회사무궁화신탁 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2022.08.18 한영자 명의로 소유권이전이 이뤄졌습니다.
임차인·점유 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)에이치비씨산업 (한영자) | 현대 테라타워 영통 A동 12층 10호 50.3100㎡ | 2023.07.03 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 최저매각가는 66,150,000원으로, 2회 유찰 뒤 감정가의 49% 구간입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 46,305,000원, 4회 유찰 시 32,413,499원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 물건은 공동주택 아파트가 아니라 감정상 지원시설(기숙사)입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 현재 회차 실질취득 기준은 인수 0원을 반영해 66,150,000원이지만, 이 숫자가 곧 시장가보다 낮다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,590,700원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 415,200,000원 | 64,559,300원 |
| 3. 경매개시결정 · 조창희 | 313,808,219원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 농협은행주식회사 | 313,808,219원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 1,042,816,438원, 예상 배당은 64,559,300원, 미배당은 978,257,138원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 삼성전자모바일연구소 동측 인근이며, 주위에는 중소규모공장, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 기호(가)는 공장(지식산업센터), 기호(나,다)는 지원시설(기숙사)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상15층이며 사용승인일은 2022.05.31입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비, 전기설비, 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 공장용지, 일반공업지역, 공업용 이용상태이며 토지면적은 15,698.3㎡, 공시지가는 1,899,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측·남동측 약 8미터, 남서측 약 10미터, 북서측 약 12미터 아스콘포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유부분 대조. 현황조사의 임차인 기재 호실은 A동 12층 10호이고, 매각대상은 11층씨1121호이므로 대상 호실의 실제 점유관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.08.18 농협은행주식회사 근저당권과 2025.12.09 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 관계를 등기부 원문에서 대조하세요.
- 용도 확인. 지원시설(기숙사)로 기재돼 있으므로 실제 사용상태와 건축물대장상 용도를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 같은 현대테라타워영통 내 유사 지원시설의 거래·임대·공실 수준을 별도로 확인하세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 978,257,138원은 채권자 측 부족액이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실제 점유관계를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 등기상 구조는 비교적 선명합니다. 2022.08.18 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸 구조이며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음입니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 감정가 135,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 66,150,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 대상은 지원시설(기숙사)이고 일반공업지역 내 복합 용도 환경에 위치합니다. 권리상 핵심 위험은 낮지만, 실제 응찰 판단에서는 대상 호실 점유관계와 동일 용도 시장가격·환금성 확인이 마지막 관문입니다.
