94,500,000원
수원지방법원 2025타경1239. 본건은 경기도 수원시 영통구 원천동 627 현대테라타워영통 11층 C1121호입니다. 감정평가상 A1210호는 공장(지식산업센터), C1121호와 C1122호는 지원시설(기숙사)로 이용 중이며, 본건 C1121호도 이 지원시설에 해당합니다. 소유자는 한영자이고, 2022.08.18. 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 415,200,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025.05.27. 조창희의 강제경매개시결정과 2025.07.10. 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1239 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 원천동 627 현대테라타워영통 11층 C1121호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 신원로250번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 지원시설(기숙사) |
| 소유자 | 한영자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 94,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 313,808,219원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 최초 신탁 소유권은 이미 말소됐고, 한영자 명의로 소유권이 이전됐습니다. 2022.08.18. 농협은행주식회사 근저당권이 설정되면서 이 권리가 말소기준권리가 됩니다. 이후 두 건의 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.09.23. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 등기가 있습니다.
② 점유·임차 확인 — 현황조사 기재 호수 불일치
| 조사 기재 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)에이치비씨산업 (한영자) | 현대 테라타워 영통 A동 12층 10호 50.3100㎡ | 10,000,000원 | 700,000원 | 2023.07.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 기재된 점유 부분은 A동 12층 10호이고, 경매 대상은 C1121호입니다. 따라서 위 임차 기재를 본건 C1121호의 임차인으로 그대로 단정하면 안 됩니다. 기재 자체의 전입일은 2023.07.03.으로 말소기준권리인 2022.08.18.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있지만, 본건의 실제 점유자는 현장 및 원본 서류로 다시 확인하는 것이 필요합니다.
③ 가격·배당 — 94,500,000원에선 선순위 근저당도 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,101,000원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 415,200,000원 | 92,399,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 조창희 | 313,808,219원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 농협은행주식회사 | 313,808,219원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 94,500,000원 가정. 집행비용 2,101,000원을 제외한 92,399,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 전체 채권 미배당액은 950,417,438원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
감정가 135,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 94,500,000원입니다. 추가 유찰 시 시나리오상 최저가는 66,149,999원, 이후 46,304,999원으로 내려갑니다. 그러나 본건에 대해 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 있다’고 결론 내리지 않습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 삼성전자모바일연구소 동측 인근으로, 중소규모 공장·근린생활시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 A1210호는 공장(지식산업센터), C1121호와 C1122호는 지원시설(기숙사)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2022.05.31.입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 전기설비, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 가장형 평지의 공업용건부지로 이용 중이며 용도지역은 일반공업지역입니다.
- 도로. 북동·남동측 약 8m, 남서측 약 10m, 북서측 약 12m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 1,899,000원/㎡.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 호수 대조. 현황조사 기재는 A동 12층 10호이고 본건은 C1121호입니다. 본건 호수의 실제 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 낙찰로 보지 말고, 지원시설(기숙사) 용도의 실제 매매가격과 임대수익을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 본건은 일반 아파트가 아니라 지원시설(기숙사)로 평가돼 있습니다. 이용·임대·매각 시 용도상 제약과 수요층을 확인해야 합니다.
- 근저당 공동담보 확인. 농협은행 근저당의 공동담보에는 A1210호와 C1122호가 함께 기재돼 있으므로 관련 배당·채권관계를 원본 등기로 재확인하는 것이 좋습니다.
- 경매 사건 병존 확인. 2025타경1239 강제경매 외에 2025타경1442 임의경매개시결정도 등기돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 본건 C1121호 기준으로 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 점유는 확인이 필요하다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.08.18. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 바로 입찰가를 정할 수 있는 물건은 아닙니다.
현재 최저가는 94,500,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만 직접 비교할 실거래 시세가 없고, 본건 용도도 아파트가 아닌 지원시설(기숙사)입니다. 여기에 현황조사의 임차 관련 기재가 본건 C1121호가 아닌 A동 12층 10호로 적혀 있다는 점도 확인이 필요합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류, 점유는 본건 호수 기준 재확인입니다.
