수원지방법원 2024타경6040. 이천시 대월면 초지리 소재 다세대주택 2층 202호입니다. 등기상 소유자는 박미좌이고, 2017.02.20 소유권이전 당시 거래가액은 125,000,000원입니다. 같은 날 서울경기양돈축산업협동조합이 채권최고액 96,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2024.10.17 임의경매개시결정이 기입됐으며 말소기준 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 임차인 김현수입니다. 전입일이 2018.07.23으로 말소기준 2017.02.20보다 늦어 대항력이 없고, 계산상 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 2024.11.08 배당요구가 접수되어 있어, 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 원문 서류 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6040 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 대월면 대평로174번길 86-11, 2층202호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 54.38㎡ · 방2·거실·주방·욕실·발코니 · 지상4층 중 2층 |
| 소유자 | 박미좌 (2017.02.20 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울경기양돈축산업협동조합 / 193,534,061원 |
| 말소기준 | 2017.02.20 근저당권 · 서울경기양돈축산업협동조합 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 건물 메모 | 외벽에 ‘107동’으로 표기 · 일부 발코니 확장 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있지만 대항력은 없다
등기 흐름상 2016.04.18 김광원 명의로 소유권보존 후 주식회사생보부동산신탁으로 신탁됐다가 2017.02.20 신탁등기가 말소되고, 같은 날 박미좌에게 소유권이전됐습니다. 2022.10.21 국 명의 압류는 2023.06.27 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2017.02.20 근저당권이며, 임차인 김현수의 전입은 그 이후입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현수 | 2018.07.23 | 미상 | 미상 | 2024.11.08 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 59.4%이지만 거래 시점이 오래됐다
금빛마을(107동) 동일 면적 54.38㎡로 확인되는 실거래는 3건이며 모두 2022.03 거래입니다. 평균 거래금액은 86,666,666원, 최저 85,000,000원, 최고 90,000,000원입니다. 현재 최저매각가 51,450,000원은 이 실거래 비교 평균의 59.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 54.38㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2022.03 | 54.38㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2022.03 | 54.38㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 평균 | 54.38㎡ | 3건 | 86,666,666원 |
숫자만 보면 감정가 105,000,000원에서 2회 유찰돼 51,450,000원까지 내려온 현재 회차는 과거 실거래 평균보다 크게 낮습니다. 다만 최신 확인 거래가 2022.03으로, 매각기일 2026.09.30과 시간 간격이 큽니다. 따라서 59.4%라는 비율을 곧바로 ‘현재 시세의 59.4%’로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 1. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 96,000,000원 | 50,123,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 채권최고액 96,000,000원 중 50,123,900원이 배당되고 45,876,100원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 매수인 인수금이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 45,876,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 61,033,270원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 25,210,500원 | 24,356,711원 | 71,643,289원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 2016.03.22 사용승인된 철근콘크리트구조 지상4층 다세대주택으로, 202호는 방2·거실·주방·욕실·발코니 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 대월초등학교 남동측 인근이며, 다수의 신축 다세대주택이 밀집한 주택지대에 단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역에 포함됩니다. 공시지가는 194,900원/㎡입니다.
- 건물 상태 메모. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 일부 발코니는 확장되어 있으며 외벽에는 ‘107동’으로 표기되어 있습니다.
- 환금성 확인. 금빛마을(107동)은 12세대이고 확인된 동일 면적 실거래는 2022.03의 3건입니다. 최신 거래 시점이 오래돼 현재 매매가격 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 김현수는 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상이고 배당요구가 접수되어 있습니다. 최우선변제 및 실제 배당순위를 매각물건명세서와 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 실거래 비교 평균 86,666,666원과 최신 거래 85,000,000원은 모두 2022.03 자료입니다. 2026.09.30 입찰 가격 판단에는 최근 현장 매물과 거래 가능가격 확인이 필요합니다.
- 청구액과 근저당 금액 대조. 사건 청구액은 193,534,061원이고 등기상 근저당권 채권최고액은 96,000,000원입니다. 채권계산 및 사건 원문을 대조해 금액 구성을 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 김현수의 점유 현황과 실제 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 발코니·외벽 표시 확인. 일부 발코니 확장과 외벽 ‘107동’ 표기가 명시돼 있으므로 현황과 공부상 호수 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 체납세금과 관리비도 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 ‘2022년 시세’만 보고 결정하면 안 된다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.02.20 근저당권이 말소기준이고, 임차인 김현수는 2018.07.23 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 근저당권자에게 45,876,100원의 미배당이 생기더라도 그 금액이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
가격은 별도 문제입니다. 감정가 105,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 51,450,000원이고, 실거래 비교 평균 86,666,666원의 59.4%까지 내려왔습니다. 하지만 비교 가능한 3건의 거래가 모두 2022.03에 집중되어 있습니다. 여기에 12세대 규모와 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%라는 경매 통계를 함께 보면, “49%까지 내려왔으니 싸다”보다 “권리 인수는 없지만 현재 환금가격을 다시 확인해야 한다”가 이 사건의 핵심입니다.
