수원지방법원 2024타경6040. 이천시 대월면 초지리의 다세대주택 3층 303호입니다. 감정평가상 해당 호는 방2·거실·주방·욕실·발코니 구조의 다세대주택이고, 건물은 2016.03.22 사용승인된 철근콘크리트조 지상 4층 건물입니다. 현재 소유자는 박미좌이며 2017.01.24 매매를 원인으로 125,000,000원에 취득했고, 같은 날 등기된 서울경기양돈축산업협동조합의 채권최고액 96,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
임차인 김현수는 2018.07.23 전입했고 2024.11.08 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준일 2017.02.20보다 늦기 때문에 대항력은 없고 매수인이 보증금을 인수하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6040 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 대월면 대평로174번길 86-11, 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 45.54㎡ · 방2·거실·주방·욕실·발코니 |
| 소유자 | 박미좌 (2017.01.24 매매 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 49,490,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울경기양돈축산업협동조합 / 193,534,061원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 매수인 인수 0원
말소기준은 2017.02.20 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권입니다. 2017.12.06 및 2022.06.17의 국세 압류는 각각 2018.02.19와 2023.06.27 해제로 이미 말소됐습니다. 2024.10.17 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 보증금·확정일자는 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현수 | 2018.07.23 | 미상 / 미상 | 2024.11.08 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 말소기준보다 늦기 때문에 보증금 액수와 무관하게 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 과정에서 소액임차인 최우선변제 여부까지 확정할 수는 없습니다. 이는 매수인 인수 문제와는 별개로 배당표의 실제 금액을 바꿀 수 있는 요소입니다.
③ 시세 비교 — 4,949만원은 확인 거래의 66.9%, 다만 표본은 1건
금빛마을(107동)은 총 12세대, 2016.03.22 준공된 소규모 다세대주택입니다. 대상 전용면적은 45.54㎡이고, 확인되는 유사면적 실거래는 2023.10 전용 45.83㎡ 3층 74,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 45.83㎡ | 3 | 74,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 74,000,000원 |
현재 최저가 49,490,000원은 데이터상 최근 12개월 평균값 74,000,000원의 66.9%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득도 낙찰가와 거의 같은 구조이고, 단순 계산상 확인 거래보다 24,510,000원 낮습니다. 다만 거래 표본이 단 1건이고 그 거래시점도 2023.10이므로, 이를 현재 시점의 확정 시세로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,290,820원 |
| 2. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 96,000,000원 | 48,199,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당권 채권최고액 96,000,000원 중 48,199,180원이 배당되고, 47,800,820원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 유찰이 늘수록 채권자 회수액 감소
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49,490,000원 | 48,199,180원 | 47,800,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34,643,000원 | 33,619,426원 | 62,380,574원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24,250,100원 | 23,413,598원 | 72,586,402원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 62,380,574원, 72,586,402원으로 늘지만, 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수 금액과 매수인이 인수할 금액은 서로 다른 개념이라는 점이 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대월초등학교 남동측 인근. 다수의 신축 다세대주택이 밀집하고 주변에 단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2016.03.22 사용승인, 철근콘크리트구조 지상 4층. 위생·급배수·개별난방보일러·공동현관 출입통제설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전제4구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 194,900원/㎡, 토지면적 1,044.0㎡, 현황 다세대주택 부지입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다. 일부 발코니는 확장돼 있습니다.
- 환금성. 금빛마을(107동)은 총 12세대의 소규모 다세대이며 확인 실거래가 1건뿐이어서 대단지 공동주택보다 가격 확인에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최우선변제 여부가 실제 배당표를 바꿀 수 있습니다.
- 외벽 동 표시 확인. 매각물건명세서 비고에는 외벽에 ‘107동’으로 표기돼 있다고 기재돼 있습니다. 현장에서 목적물 호수와 출입구를 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 발코니 확장 상태 확인. 일부 발코니가 확장돼 있으므로 실제 내부 상태와 마감, 누수·결로 여부 등을 현장에서 확인하는 편이 좋습니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 가능한 거래가 2023.10의 74,000,000원 1건뿐입니다. 최저가 49,490,000원이 낮아 보여도 주변 현재 매물과 임대수요를 함께 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 임차인 김현수가 조사됐으므로 낙찰 후 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 판단은 현장 확인이 필요하다”
권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2017.02.20 근저당이 말소기준이고, 임차인 전입은 2018.07.23으로 늦어 대항력은 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원이므로 실질취득은 낙찰가와 거의 같습니다. 현재 최저가 49,490,000원은 확인 실거래 74,000,000원의 66.9%로 숫자상 가격 차이는 분명합니다.
다만 이 비교의 표본은 2023.10 거래 1건뿐이고, 이미 2회 유찰된 12세대 규모의 다세대라는 점을 함께 봐야 합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 실제 현장 시세와 환금성 확인이 더 중요한 단계입니다. 보증금·확정일자 미상 임차인의 배당 영향을 확인하고, 107동 표시와 발코니 확장 상태까지 현장에서 대조한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
