수원지방법원 2024타경6040. 경기도 이천시 대월면 초지리 소재 금빛마을의 4층 403호 다세대주택입니다. 감정가는 101,000,000원이지만 2회 유찰되면서 최저매각가가 49,490,000원까지 낮아졌습니다. 말소기준은 2017년 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권으로, 현재 제시된 등기상 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 최저가가 낮아졌다는 사실과 실제로 저렴하게 취득할 수 있다는 판단은 구분해야 합니다. 금빛마을은 12세대 규모이고, 확인된 유사 면적 거래가 오래된 1건뿐입니다. 전입한 임차인 김현수의 보증금도 확인되지 않았습니다. 인수액과 별도로 실제 점유관계 및 명도비용을 검토하고, 현재 거래 가능한 가격을 추가 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 임차인의 선후관계

권리분석의 출발점은 2017.02.20 설정된 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 72,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다.

이후 2024.10.17 임의경매개시결정이 등기됐고, 이 역시 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기와 국세 압류는 이미 말소됐습니다. 따라서 제시된 등기상 매수인에게 승계되는 권리는 확인되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요

현황조사와 문건접수에서 확인된 실제 임차인은 김현수 1명입니다. 전입일은 2018.07.23으로, 말소기준 근저당권 설정일인 2017.02.20보다 늦습니다. 제시된 권리판정 역시 대항력 없음으로 기재되어 있습니다.

김현수는 2024.11.08 배당요구를 신청했습니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 실제 배당액이 확정되는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 66.9%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

금빛마을에서 확인된 유사 면적 실거래는 2023년 10월 74,000,000원입니다. 거래 대상은 전용 45.83㎡, 3층으로 본건의 전용 45.54㎡, 4층과 면적이 비슷합니다. 다만 거래 시점이 오래됐고 표본이 1건뿐이므로 현재 시세를 대표한다고 단정하기 어렵습니다.

최저매각가 49,490,000원은 확인된 과거 실거래가 74,000,000원의 66.9%입니다. 수치상으로는 과거 거래보다 낮지만, 과거 실거래 가격이 현재에도 유지되고 있는지는 확인되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,490,000원 가정)

제시된 예상배당은 현재 최저매각가를 매각대금으로 가정하고, 집행비용을 우선 공제한 후 근저당권자에게 배분하는 구조입니다.

집행비용은 매각가의 약 2.6%를 적용한 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액 72,000,000원을 기준으로 산출한 시뮬레이션이며 실제 확정 채권액이나 배당액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 낮아져도 시세 확인은 별개

제시된 회차별 시나리오는 현재 최저가와 추가 유찰을 가정한 매각가격 및 예상배당입니다. 모든 회차에서 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.

미배당액은 근저당 채권최고액 72,000,000원 기준의 추정 부족액입니다. 신청채권자의 실제 미회수 채무를 확정한 수치가 아닙니다. 추가 유찰 가격은 가정된 시나리오이며 실제 매각기일 및 최저가는 법원 공고를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이천시 대월면 초지리 대월초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 신축 다세대주택이 밀집하고 단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어, 감정평가상 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물이며 사용승인일은 2016.03.22입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 마감이고 개별난방보일러, 공동현관 출입통제설비 등이 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 비행안전제4구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 194,900원/㎡이며, 지목은 대지입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다. 다만 일부 발코니 확장 부분은 현장과 감정평가서의 내부구조도를 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 12세대 규모이고 확인된 유사 면적 실거래가 1건이므로, 거래가격 형성과 실제 매도 소요기간을 판단할 자료가 충분하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현재 시세 확인. 2023.10 거래 74,000,000원은 현재 시세가 아닙니다. 최신 실거래, 인근 유사 면적의 거래 및 실제 매물가격을 교차 확인한 뒤 입찰가격을 정해야 합니다.
• 임차인 보증금·확정일자. 김현수의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차관계, 배당요구 및 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 대항력 없음과 실제 인도 가능성은 별개입니다. 현장 점유 상태, 인도 협의 및 필요한 법적 절차를 확인해야 합니다.
• 107동 표기. 외벽 표기와 등기상 주소가 일치하는 대상인지 확인하고, 4층 403호의 실제 출입구와 내부 구조를 대조해야 합니다.
• 발코니 확장. 일부 발코니 확장 상태를 감정평가서와 대조하고, 실제 시공 상태 및 추가 보수 필요성을 점검해야 합니다.
• 채권액 불일치. 청구금액 193,534,061원과 근저당 채권최고액 72,000,000원의 차이를 경매 신청서류 및 채권계산서로 확인해야 합니다.
• 세금·관리비. 당해세 및 체납 관리비를 확인해야 합니다. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 회차별 가격. 추가 유찰 시나리오는 가격 가정일 뿐입니다. 실제 기일과 최저매각가격을 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래자료를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%까지 떨어졌다 ≠ 현재 시세보다 싸다”

이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 김현수는 그 이후 전입했습니다. 제시된 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 가격 판단에는 중요한 공백이 있습니다. 감정가 101,000,000원에서 최저가 49,490,000원까지 하락했지만, 비교 가능한 실거래는 2023년 10월의 74,000,000원 한 건뿐입니다. 이 과거 거래보다 낮은 가격이라는 점은 확인되지만, 현재 시세보다 저렴한지는 아직 확인할 수 없습니다.

특히 12세대 규모의 다세대주택이라는 점, 보증금 미상 임차인의 점유관계, 외벽의 107동 표기와 발코니 확장 상태를 함께 확인해야 합니다. 근저당 미배당액이 매수인에게 자동 승계되지 않는다는 장점이 있더라도 실제 명도비용과 취득 후 보수비용까지 포함한 경제성 검토는 별도로 필요합니다.