인천지방법원 2025타경510060. 인천광역시 중구 중산동 디에스지타워 3층302호로, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 감정 당시 공실입니다. 현재 소유자는 오영진이고, 2024.03.12. 안산농업협동조합이 채권최고액 792,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤 신용보증기금과 경기신용보증재단의 가압류 및 안산농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어진 구조입니다.
매수인 입장에서 중요한 점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리는 모두 매각으로 소멸하고, 임차인 신고가 없어 등기상 인수액은 0원입니다. 반면 감정가 319,000,000원에서 이미 4회 유찰되어 현재 최저가가 76,592,000원까지 하락했습니다. 이 정도의 반복 유찰은 단순한 할인율보다 공실 근린시설의 수요와 환금성을 먼저 확인해야 한다는 신호로 읽는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510060 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1885-4 디에스지타워 3층302호 |
| 도로명 | 인천광역시 중구 하늘별빛로65번길 7-15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 공실 |
| 소유자 | 오영진 |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 76,592,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 691,976,811원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2024.03.12. 접수된 안산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 792,000,000원이며, 공동담보로 디에스지타워 제3층 제301호와 제303호가 기재돼 있습니다. 그 뒤 2024.11.20. 신용보증기금 가압류 270,000,000원, 2025.01.13. 신용보증기금 가압류 12,865,148원, 2025.01.17. 경기신용보증재단 가압류 17,440,000원이 설정됐고, 2025.06.18. 임의경매개시결정이 접수됐습니다. 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 흐름 — 4회 유찰, 감정가 24% 구간
현재 회차 최저매각가는 76,592,000원으로 감정가 319,000,000원 대비 24% 구간입니다. 한 차례 더 유찰되면 53,614,400원, 그 다음 회차는 37,530,080원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 76,592,000원 | 1,017,491,804원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 53,614,400원 | 1,040,055,807원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 37,530,080원 | 1,055,850,609원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 76,592,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,778,656원 |
| 1. 근저당 · 안산농업협동조합 | 792,000,000원 | 74,813,344원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 12,865,148원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 17,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,092,305,148원 중 74,813,344원이 배당되고 1,017,491,804원이 미배당으로 남는 구조입니다. 미배당 채권이 크더라도 말소기준 이후 권리와 근저당 미회수분이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아니며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 중산동 소재 송산공원 북동측 인근이며, 주변에 근린생활시설·숙박시설·오피스텔·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의는 보통입니다.
- 현황. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 감정 당시 공실 상태입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 해당하며 중로2류와 접합니다.
- 토지. 토지면적 888.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·중로한면이며 공시지가는 2,968,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상10층 건물 내 제3층 제302호이며 위생·급배수·소방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 수요 확인. 현재 공실인 일반음식점 용도이므로 인근 동일 층·유사 규모 점포의 실제 임대와 매매 수요를 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 가격 하락 자체보다 반복 유찰의 원인이 상권·공실·호실 조건 중 어디에 있는지 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 안산농업협동조합 근저당에는 디에스지타워 제3층 제301호와 제303호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 진행 상황도 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 공실 비용 확인. 낙찰 후 임차인을 구하기까지 관리비·보유비용이 발생할 수 있으므로 체납 관리비와 현재 관리 상태를 확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도와 실제 계획한 사용·임대 업종이 맞는지 건축물대장과 현장을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격보다 환금성을 먼저 볼 물건
이 사건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2024.03.12. 안산농업협동조합 근저당을 기준으로 뒤의 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건은 공실 상태의 일반음식점용 근린시설이고 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 감정가 319,000,000원에서 76,592,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 환금성과 상권 검증은 필수. 이 물건의 승부처는 말소되는 권리보다 낙찰 후 실제로 쓰거나 임대하거나 되팔 수 있는지에 있습니다.
